OHI – Omega Healthcare Investors – Qualitative Erstanalyse

von Eri
24. Oktober 2021

OHI – das Unternehmen und seine Geschichte

Omega Healthcare Investors ist ein Triple-Net-Equity-REIT (NYSE: OHI), der die Ziele von Betreibern von Skilled Nursing Facility (SNF) und Assisted Living Facility (ALF) mit Finanzierung und Kapital unterstützt. OHI ist Partner von aktuell 65 Betreibern in den USA und Großbritannien

Somit kauft OHI den Betreibern meist bestehende Objekte ab und vermietet sie zurück ( Sale & Lease Back); dabei wird das mittels Triple Net Leasing durchgeführt, sodaß alle Kosten des Erhalts und Betriebs inkl. Versicherungen und Steuern durch den Betreiber zu bezahlen sind. Damit reduziert sich die Rolle von OHI eigentlich rein auf die Finanzierungs des Sale & Lease Back Deals und bei Bedarf auch die Finanzierungen von Erneuerungen und Renovierungen der Einrichtungen.

Zur Geschichte

Omega wurde 1992 an der NYSE notiert und war einer der ersten börsennotierten REITs, der explizit für die Finanzierung des Verkaufs und der Rückmietung, des Baus und der Renovierung von Pflegeeinrichtungen strukturiert war. Im Jahr 2015 fusionierte Omega mit Aviv REIT, wodurch der größte börsennotierte REIT in den USA entstand, der sich auf SNFs spezialisiert hat.

Am 17. Mai 2019 diversifizierte Omega seine Vermögenswerte und Betreiber weiter, indem es die Übernahme von MedEquities Realty Trust, Inc. (NYSE:MRT) für rund 625 Millionen US-Dollar abgeschlossen. Die Investitionen umfassen 35 Immobilien in acht Bundesstaaten, die von 12 Drittbetreibern betrieben werden. Gemäß den Bedingungen der Fusionsvereinbarung wurde jede ausstehende MedEquities-Stammaktie automatisch in 0,235 Omega-Stammaktien plus 2,00 US-Dollar in bar umgewandelt, was einem Wert von 10,85 US-Dollar pro MedEquities-Aktie entspricht, basierend auf dem Schlusskurs von 37,67 US-Dollar für Omega-Stammaktien am 16. Mai 2019. Omega hat im Rahmen dieser Transaktion etwa 7,5 Millionen Stammaktien ausgegeben.

Am 31. Oktober 2019 schloss Omega die Übernahme von 60 Einrichtungen für 735 Millionen US-Dollar ab. Die Gegenleistung bestand aus ca. 346 Mio. US-Dollar in bar und der Übernahme von Hypothekendarlehen in Höhe von ca. 389 Mio. US-Dollar, die vom U.S. Department of Housing and Urban Development garantiert wurden. Die 60 Einrichtungen, bestehend aus 58 qualifizierten Pflegeeinrichtungen („SNFs“) und zwei Einrichtungen für betreutes Wohnen („ALFs“) mit insgesamt 6.590 Betten, befinden sich in Florida (37), North Carolina (8), Mississippi (6), Louisiana (4), Idaho (2), Kentucky (1), Missouri (1) und Montana (1). Diese Einrichtungen sind im Rahmen von drei Triple-Net-Leasingverträgen an zwei Betreiber vermietet, die für 2020 eine jährliche vertragliche Barmiete in Höhe von etwa 64 Millionen US-Dollar vorsehen.

Am 20. Januar 2021 erwarb das Unternehmen 24 Seniorenwohnanlagen von Healthpeak Properties, Inc. (NYSE: PEAK) für 511,3 Millionen US-Dollar einschließlich Abschlusskosten. Der Erwerb beinhaltete die Übernahme eines bestehenden Rahmenvertrags mit Brookdale Senior Living (NYSE: BKD). Der Rahmenmietvertrag sieht für 2021 eine vertragliche Miete in Höhe von 43,5 Millionen US-Dollar mit einem jährlichen Preisaufschlag von 2,4 % vor und umfasst 24 Einrichtungen mit 2.552 Betriebseinheiten in Arizona (1), Kalifornien (1), Florida (1), Illinois (1), New Jersey (1), Oregon (6), Pennsylvania (1), Tennessee (1), Texas (6), Virginia (1) und Washington (4).

Zum 30. Juni 2021 bestand das Portfolio zu etwa 78 % aus SNFs und zu 22 % aus Seniorenwohnanlagen mit Bruttoinvestitionen von insgesamt etwa 10,1 Milliarden US-Dollar. Darüber hinaus hat das Unternehmen seit der Fusion mit der AVIV mehr als 5,4 Mrd. USD für Reinvestitionen und Neubauten investiert.

Das Why

Unser Ziel ist es, unseren Anlegern kontinuierlich steigende Renditen zu bieten und gleichzeitig als Kapitalpartner für unsere Betreiber zu fungieren, damit diese sich in dieser Zeit des Wandels in der Branche auf die Bereitstellung von Einrichtungen auf dem neuesten Stand der Technik und auf das höchste Niveau der Pflege für ihre Bewohner-Patienten konzentrieren können. Übersetzt mit www.DeepL.com/Translator (kostenlose Version)

Was muss bei Gesundheits-REITS aktuell besonders beachtet werden (Status 2021)

Aufgrund der hohen Kosten für das Gesundheitswesens in den USA (18% des BIP) ist der politische Druck in der Gesundheitsbranche in der gesamten Wertschöpfungskette spürbar. Damit auch für die REITS, die hier tätig sind

Steigende Zinsen führen bei Refinanzierung zu höheren Kosten. Daher darf hier die Verschuldung nicht zu hoch sein und die Refinanzierungsstruktur muss gut in der Zukunft verteilt werden. Klumpen wären hier ein großes Risiko.

Es gab bis 2019 einen Bauboom an Versorgungseinrichtungen, der zu einem Überangebot an Betten und einem dementsprechenden Preis- und Margendruck gesorgt hat. Zudem sind die Auslastungsquoten schon vor der COVID Krise gesunken

Die COVID – Pandemie sorgt dafür, dass

bei Acute Care Betreibern – Betten für Corona Patienten freigehalten werden müssen. Damit fallen auch jene Behandlungen / Operationen flach, die lukrativ sind, da sie hohe Erträge bringen.
bei Post Acute Care Betreibern – v.a. bei Skilled Nursing ( betreute Pflegeeinrichtungen) ist durch die erhöhte Sterblichkeit in der Pandemie (Clusterbildungen bei den besonders gefährdeten Personen) der Auslastungsgrad der Heime stark gesunken, Neueinweisungen sind eher verhalten.
Knappheit an Pflegepersonal entstanden ist – generell hält die Impfpflicht in den USA in diesen Einrichtungen auch Pflegepersonal von Einsatz ab, da ein bestimmter Prozentsatz sich nicht impfen lassen will.
Die Kosten für die Betreibung der Betreuungseinrichtungen/Krankenhäusers (Impfungen, Hygienemaßnahmen, gestiegene Personalkosten) schneller steigen als die Vergütungssätze der öffentlichen Hand

Positiv wirkt, dass

demographisch der Anteil der >55 Jährigen durch die Generation Baby Boomer schnell zunehmen wird. Das Wachstum dieser Altersgruppe soll bei + 44% in den nächsten Jahren liegen ( Quelle: Omega Healthcare Investors)
in den USA in 35 Staaten neue Betten nur noch nach einem Bedarfsnachweis gebaut werden dürfen. (CoN = Certificate of Need); damit haben die bestehenden Einrichtungen eine größere Chance, wieder in bessere Auslastungshöhen zu kommen

REITS Struktur = Verschuldungszwang

In der gesamten Betrachtung muss man sich klar sein, dass hier die REIT Struktur eine große Rolle spielt. Nachdem ja 90% der Gewinne prinzipiell auszuschütten sind, kann Wachstum nur durch neue Aktienemissionen und durch Schuldenaufnahme am Kapitalmarkt finanziert werden. Ein eigenes Ansparen ist ja systemisch nicht möglich.
Daher erklärt sich auch die höhere Zinssensitivität des Sektors, da nach Ablauf der Schuldtranchen meist eine Verlängerung ins Haus steht und diese dann eben auch deutlich teurer werden kann.

Das Tätigkeitsspektrum von OHI im Health Bereich

Die erste Grafik habe ich auch bei MPW für die Einordnung verwendet; OHI ist hier, wie weiter unten noch dargestellt, zu 80% im Skilled Nursing Bereich und zu 20% im Senior Housing Bereich (Assistant Living) engagiert.

Was ist ein Skilled Nurse Facility

Eine qualifizierte Pflegeeinrichtung ist ein stationäres Behandlungs- und Rehabilitationszentrum mit zugelassenem Pflegepersonal und anderen medizinischen Fachkräften.
Diese Leistungen können sehr teuer sein, aber die meisten qualifizierten Pflegeeinrichtungen werden zumindest teilweise von privaten Krankenversicherungen oder von Medicare oder Medicaid übernommen.
Im Gegensatz zu einer dauerhaften Unterbringung in einem Pflegeheim müssen die Patienten in einer qualifizierten Pflegeeinrichtung in der Regel nur vorübergehend dort bleiben.

So funktioniert eine Pflegeeinrichtung für Behinderte

Jeder Patient, der in eine qualifizierte Pflegeeinrichtung kommt, erhält eine anfängliche Gesundheitsuntersuchung sowie fortlaufende Gesundheitsuntersuchungen, um die körperliche und geistige Gesundheit, die Medikation und die Fähigkeit zur Bewältigung von Aktivitäten des täglichen Lebens, wie Baden und Anziehen, zu beurteilen.

Wer zahlt die Unterbringung für eine qualifizierte Pflegeeinrichtung

Patienten, die nach dem Krankenhausaufenthalt in einer qualifizierten Pflegeeinrichtung versorgt werden müssen und bei Medicare angemeldet sind, haben Anspruch auf Kostenübernahme für einen Aufenthalt von bis zu 100 Tagen in einer von Medicare zertifizierten Einrichtung für qualifizierte Pflege, wenn der Patient die Anforderungen von Medicare erfüllt. Die Einrichtung und Medicare legen anhand spezifischer Bewertungen fest, ob Medicare für den Aufenthalt des Patienten aufkommt oder ob der Patient die Kosten ganz oder teilweise selbst tragen muss. Nach Ablauf der 100 Tage sind die Patienten für alle Kosten verantwortlich, die teilweise oder ganz von einer privaten Versicherung oder von Medicaid übernommen werden können, wenn sie Anspruch darauf haben.

Für Leistungsempfänger in qualifizierten Pflegeeinrichtungen beträgt die tägliche Mitversicherung für die Tage 21 bis 100 der erweiterten Pflegeleistungen in einem Leistungszeitraum im Jahr 2020 176 US-Dollar. (siehe unten)

Pflegeeinrichtungen dürfen keine Aufnahmegebühr erheben, wie es einige betreute Wohngemeinschaften tun, und sind verpflichtet, ihre Leistungen und Gebühren schriftlich festzuhalten und dem Patienten oder seinem Betreuer im Voraus mitzuteilen.

Pflegeeinrichtungen können bei Langzeitaufenthalten extrem teuer sein. Im Jahr 2019 kostete beispielsweise ein Privatzimmer in einer qualifizierten Pflegeeinrichtung oder einem Pflegeheim durchschnittlich 102.200 US-Dollar pro Jahr, wie aus einem Bericht von Genworth über Langzeitpflege hervorgeht.

Hier die wesentlichsten Aussagen zu den SNF Einrichtungen;

Das Durchschnittsalter liegt so bei 80+
Die Kosten pro Tag liegen bei Medicare doppelt so hoch ($450) wie bei Medicaid ($210)
Medicare -> Krankenversicherung für Älter (ab 65 +) -> deckt 1/2 der Gesundheitsausgaben; Rest durch Krankenversicherungsplan
Medicaid -> Krankenversicherung für Geringverdienende / Bedürftige
Bei Medicare liegt die durchschnittliche Aufenthaltsdauer bei 25 Tagen, bei Medicaid bei 18 Monaten.

Was ist Senior Housing bzw. Assistent Living

Definition
Seniorenwohnungen (Senior Housing) sind Wohnungen, die für die Bedürfnisse einer alternden Bevölkerung geeignet sind. Sie reichen von prinzipiell vom unabhängigem Wohnen bis hin zur 24-Stunden-Betreuung. Bei Seniorenwohnungen liegt der Schwerpunkt auf Sicherheit, Zugänglichkeit, Anpassungsfähigkeit und Langlebigkeit, was bei vielen konventionellen Wohnformen nicht der Fall ist.

Das Wohnen im Alter wird von Tag zu Tag wichtiger. Aufgrund der modernen Medizin lebt die Bevölkerung die Bevölkerung länger und benötigt mehr Dienstleistungen als je zuvor. In den gesamten Vereinigten Staaten nimmt die Bevölkerung von Menschen, die 65 Jahre und älter sind, stetig an. Die Administration on Aging prognostiziert, dass es bis 2050 in den USA 88 Millionen Menschen im Alter von 65 Jahren und älter geben wird, das sind mehr als 20 Prozent der Gesamtbevölkerung ausmachen. Die Alterskohorte der Baby-Boomer“ beginnt, in ihre älteren Lebensjahre zu kommen und viele von ihnen werden bis in ihre 80er, 90er Jahre und darüber hinaus leben. In diesem Alter verlangen die Menschen spezialisierte Waren und Dienstleistungen in allen Bereichen des Lebens, einschließlich Wohnen.

Die Wohnsituation muss entsprechend angepasst werden; es wird geschätzt, dass ein
Drittel der Senioren einen Wohnbedarf und fast ein Fünftel der Senioren einen Dienstleistungsbedarf haben wird. Verständlicherweise besteht bei den Senioren auch der Wunsch, im Alter so unabhängig wie möglich zu bleiben und in ihren eigenen vier Wänden zu bleiben, während sie altern. Für Senioren gibt es verschiedene Möglichkeiten der Unterbringung, die jeweils den unterschiedlichen Bedürfnisse der alternden Bevölkerung erfüllen.

Arten von Seniorenwohnungen:

Familienwohnheime für Erwachsene (AFH)
Adult Family Homes sind Wohnheime, die für die Betreuung von bis zu sechs älteren Menschen zugelassen sind. AFHs bieten Mahlzeiten, Sicherheit und Pflege für die Bewohner. Über diese grundlegenden Leistungen hinaus variiert der Grad der Unterstützung unter den AFHs. Einige AFHs bieten spezielle Betreuung für Senioren, die an Krankheiten oder Behinderungen leiden.

Betreutes Wohnen (Assistent Living)
Diese individuellen Wohnungen werden rund um die Uhr von Personal betreut. Das Personal bietet oft Bewegungsprogramme , Medikamentenmanagement und Aktivitätsprogramme zusätzlich zur Unterstützung im täglichen Leben an.

Stationäre Pflege (Residential Care)
Darunter versteht man die Unterbringung in Privatwohnungen für weniger als zehn Personen mit Unterstützung im täglichen Leben, Mahlzeiten, Wäschepflege, Haushaltshilfe, Körperpflege und geplante Aktivitäten durch 24-Stunden-Personal.

Unabhängiges Wohnen (Indipendent Living)
Wohnungen, die zwar keine Unterstützung bieten, aber von Senioren zu einem subventionierten Preis gemietet oder gekauft werden. In der Regel werden den Bewohnern einige Dienstleistungen oder Programme angeboten, die jedoch weniger umfassend sind als beim betreuten Wohnen oder beim Wohnen in Pflegeheimen.

Aging in Place – Altern zu Hause

Eine überwältigende Mehrheit (89 Prozent) der Babyboomer möchte in ihrem eigenen Haus alt werden.
Dies ist zwar ein verständlicher Wunsch, kann aber für die Kommunen im ganzen Land auch sehr problematisch sein. Man geht davon aus, dass ein Drittel der Haushalte älterer Erwachsener Wohnbedarf haben wird und ein Fünftel der älteren Erwachsenen wird voraussichtlich einen Bedarf an Dienstleistungen/Unterstützungen haben.

Viele Häuser wurden jedoch nicht mit Blick auf die Bedürfnisse der älteren Bewohner gebaut. Zum Beispiel haben mehrstöckige Häuser Treppen die für viele ältere Menschen eine Herausforderung darstellen. Enge Flure und Türöffnungen können für Menschen mit eingeschränkter Mobilität ebenfalls problematisch sein. Auch Bäder und Küchen können für ältere Menschen schwierig zu begehen sein.
Programme für das Altern zu Hause bieten Senioren die Möglichkeit, so lange wie möglich in ihrer Wohnung zu bleiben. Die National Association of Home Builders ernennt Certified Aging-in-Place Specialist (CAPS). CAPS sind in der Regel Renovierungsfachleute, Bauunternehmer oder Designer, die darin geschult sind, Änderungen an an bestehenden Häusern vorzunehmen, die sie offener, effizienter und seniorenfreundlicher machen.

Durch Unterstützung und Sensibilisierung für diese Dienste können die Gemeinden die große Belastung durch plötzlichen Wohnungsbedarf vermeiden und verhindern, dass Senioren aus Sicherheits- oder Gesundheitsgründen ihre Wohnungen verlassen müssen. Die Lebensqualität für Senioren kann auch dadurch verbessert werden, dass die Bewohner glücklicher und sicherer in ihren eigenen Wohnungen leben können.
und sicher in ihren eigenen vier Wänden leben können.

Seit kurzem zahlt Medicare auch für die Pflege zu Hause.
Was wird bezahlt?

Abgedeckt wird

Teilzeit- oder „intermittierende“ qualifizierte Pflegeleistungen
Physikalische Therapie
Beschäftigungstherapie
Sprach- und Sprechpathologische Dienste
Medizinisch-soziale Dienste
Teilzeit- oder intermittierende häusliche Pflegedienste (persönliche praktische Pflege)
Injizierbare Osteoporosemedikamente für Frauen

In der Regel koordiniert ein ambulanter Pflegedienst die Leistungen, die Ihr Arzt anordnet.

Medicare zahlt nicht für:

24-Stunden-Betreuung zu Hause, Mahlzeiten, die nach Hause geliefert werden, Hausmeisterdienste (wie Einkaufen, Putzen und Wäsche waschen), wenn dies die einzige Pflege ist, die benötigt wird sowie hauswirtschaftliche oder persönliche Pflege (wie Baden, Anziehen oder Toilettengang), wenn dies die einzige Pflege ist, benötigt wird.

Wer ist anspruchsberechtigt?

Alle Personen mit Teil A und/oder Teil B, die alle diese Bedingungen erfüllen, sind versichert und wenn die Behandlung zu Hause von einem Arzt begleitet wird. Er erstellt den Pflegeplan und überprüft diesen auch regelmäßig.

Diese Leistungen werden nur dann übernommen, wenn es sich um eine spezifische, sichere und wirksame Behandlung handelt. Der Umfang, die Häufigkeit und der Zeitraum der Leistungen müssen angemessen sein, und sie müssen komplex sein oder nur von qualifizierten Therapeuten sicher und wirksam durchgeführt werden können. Die betreuten Personen müssen an ihr Zuhause gebunden sein,und ein Arzt muss dies bescheinigen.

Hier die Sicht von OHI zum Thema SNF

Quelle: Übersetzung aus der Corporate Webside

Aktive Senioren brauchen Wellness-Gemeinschaften

Da Senioren bis in ihre 80er, 90er Jahre und darüber hinaus aktiv bleiben, entwickeln sich qualifizierte Pflegeeinrichtungen weiter, um den höheren Erwartungen der neuen Seniorengenerationen und ihrer Familien in Bezug auf Ausstattung, Dekoration und Pflege gerecht zu werden – und das bei relativ starren Kostenvorgaben. Zusätzlich zu ihrer traditionellen Rolle bei der Pflege unserer gebrechlichsten und verletzlichsten Senioren, d. h. derjenigen mit erheblichen körperlichen und/oder Gedächtnisschwächen, werden SNFs immer mehr zu den bevorzugten Einrichtungen für die Kurzzeit-Rehabilitation im Rahmen der post-akuten Pflege, z. B. für die Physiotherapie nach einer Hüftoperation.

Viele SNFs wurden nie für einen solchen Zweck gebaut. Sie müssen umgestaltet – ja sogar neu konzipiert – werden, um den Anforderungen ihres Marktes und den Bedürfnissen ihrer Bewohner-Patienten gerecht zu werden.

Intelligentes Design verbessert die Ergebnisse.

Gebäude müssen den Menschen dienen, die in ihnen leben und arbeiten. Das gilt besonders für Pflegeeinrichtungen.

Ältere Bewohner verirren sich leichter. Die Patienten brauchen Ruhe und einen ungestörten Schlaf. Der Zugang zur Privatsphäre, zum Sonnenlicht, zur freien Natur und zu vertrauten, wohnlichen Räumen ist wichtig.

Einrichtungen, die speziell darauf ausgerichtet sind, die Lebensqualität der Bewohner zu erhöhen, verbessern die Ergebnisse für die Patienten, verringern den Stress für das Personal, erhöhen die Sicherheit der Patienten und verringern medizinische Fehler und Infektionen. Diese Vorteile verbessern wiederum das finanzielle Profil unserer Betreiber, den Marktwert unserer Immobilien und die Rendite für unsere Aktionäre.

Wie wichtig ist Medicare & Medicaid für OHI bzw. deren Betreiber

Die Abhängigkeit von der Politik – Die höchsten Gesundheitskosten der Welt

In der Investors Presentation 2021 wird sichtbar, dass Medicare und Medicaid zu 89% die Bezahlung übernehmen; nur 11% werdem privat bezahlt.

Daher ist es klar, dass OHI Investoren genau schauen müssen, wie die politische Diskussion und die Gesetzgebung mit diesen immensen Kosten umgeht. Immerhin macht Medicare alleine schon 12% des US – BIP aus. Die Gesamtkosten des Gesundheitssystems liegen ja bekanntlich bei rd.18% des BIP und sind damit wohl die teuersten der Welt.

Hier der Link zur Beschreibung von Medicare und Medicaid

Zum Wettbewerbsvergleich im Health Sektor

Die Branchenübersicht

Die Quelle ist Hoya Capital; die neuesten Informationen stammen aus einem Artikel vom 8.Oktober 2021 in Seeking Alpha bzw. Hoya Capital.

Im Vergleich von rd. 10 Monaten ist der Healthcare Bereich in Summe beim Market Cap gewachsen, OHI hat im Sektorvergleich leider underperformed.

OHI trifft im Wettbewerb doch auf einige Spezialisten. Insofern ist bei der genaueren Analyse auch die Daten dieser Unternehmen ( LTC, SBRA & Caretrust) interessant, da es auch Aufschluss über die marktüblichen Ergebnisse und die Positionierung von OHI gibt.

Die FFO Entwicklung

Dann schon mal ein erster Vergleich über die FFO Entwicklung 2020

OHI + 5,2% | SBRA + 7,5% | CTRE + 15,7% | LTC – 21,8%

es scheint so zu sein, dass der SNF Sektor sich recht schnell erholt hat. Die Ausnahme ist hier nur LTC Properties,

Die Verschuldung der Branche

Debt/EBITDA – wieviel Jahre braucht das Unternehmen, um die Schulden mit dem operativen Ergebnis abzudecken

OHI – 5,8 J | CTRE – 4,2 J | LTC – 4,4 J | SBRA – 6,0 J

Der Sektor ist prinzipiell höher verschuldet, da er aufgrund des REIT Status keine Gewinnrücklagen bilden kann. Damit wird das Wachstum, siehe auch OHI, zumeist durch Fremdkapitalaufnahme finanziert.

Die Dividenden sind die Stärke der REITS

Hier ist OHI aufgrund des Kursverlaufes der Spitzenreiter; mit einer FFO Payout ratio von 80% ist man hier im Normalbereich.

OHI – 7,6% | SBRA – 6,9% | LTC – 5,6% | CTRE – 4,4%

Auch hier ist der SNF Sektor eher im höheren Dividendenbereich zu finden.

Die Branchenrisiken

Zur Performance des Bereichs

Natürlich ist das COVID Risiko bei SNF´s besonders ausgeprägt; in weiterer Folge sehr wir die Maßnahmen von OHI in diesem Zusammenhang. Die „normalen“ wirtschaftlichen Entwicklungen sind eher ohne Einfluß auf die Heimbelegungen; allerdings ist durch die doch sehr hohe Verschuldung des ø 4 – 5 fachem Debt/EBITDA die Zinssensitivität sehr hoch; daher ist auf die Refinanzierungszeitpunkte Bedacht zu nehmen.

Die aktuelle Performace für OHI war mit – 8,7% YtD dieses Jahr eher sehr schlecht aber auch in guter Gesellschaft von LTC und Sabra; CareTrust kann sich doch etwas abkoppeln. Generell gilt, dass der Healthcare Berich von 5,8 auf 4,1 % abgeschmiert ist.

Zusammenfassung des Branchenvergleichs

OHI muss sich im Branchenvergleich behaupten und ist durch die COVID Krise massiv unter Druck gekommen; dies wird in den eingebrochenen Margen sichtbar (59% -> 51%). Die Schulden sind mit 5,8 J gerade noch auf einem ausreichenden Debt/EBITDA Niveau; das reicht für ein BBB. Dafür lockt OHI mit den besten Dividenden. Trotzdem ist der Kurs von OHI YTD eingebrochen und liegt aktuell bei – 12% (22.10.2021)

Kennzahlen im SNF Wettbewerb

Investitionen in Immobilienvermögen | Real Estate Assets

OHI ist der größte REIT im SNF Bereich; mit rd. 6,7 Mrd nach Abschreibungen kann nur noch SBRA halbwegs mithalten. LTC und CTRE sind um ein vielfaches kleiner.
Gut erkennt man auch die größte Investition in AVIS im Jahr 2015, die das investierte Vermögen gleich von 2,4 auf 5,7 Mrd hinaufkatapultierte.

Erträge aus Vermietung | Rental Revenues

OHI hat damit auch die höchsten Mietertrage, wieder vor SBRA und deutlich mehr als LTC und CTRE.

Operating Margin

Generell läßt sich erkennen, dass die operativen Margen seit 2014 zurückgehen. So startete OHI bei 69%, in 2019 können noch 59% erzielt werden, allerdings geht das 2020 auf 51% zurück. Die beste Margenkonstanz kann LTC sicherstellen, muss aber ebenfalls in 2020 auf 53% zurückstecken.

Funds from Operations (FFO)

Bei den FFO kann sich OHI bis auf das Jahr 2018 sehr gut halten; der FFO entwickelt sich aber leider nich so konstant wie bei den anderen REITS; sehr konstant wächst CTRE und auch SBRA;

Zur Verschuldung Total Debt/EBITDA

Beträge von bis zum 7- fachen sind in diesem Geschäft noch normal; weiter darüber wird es schon eher krass. Die Mitbewerber können sich im Schnitt beim 4 – 5 fachen einpendeln. Nur OHI ist durch dauernde Zukäufe mit hohen Schulden belastet und weist das 7 fache aus.

Zusammenfassung des Kennzahlenvergleichs

1. OHI ist der größte SNF Reit mit 6,7 Mrd Immobilienvermögen, gefolgt von SBRA mit 5,3 Mrd. Auffallend ist die Steigerung 2014/2015 und 2018/2019 inkl. dem Rückgang 2019/2020.
2. OHI hat auch die höchsten Einkünfte aus Vermietung; diese sind aber im Pandemiejahr 2020 geschrumpft; auch die Konkurrenz bis auf SBRA musste Einbußen hinnehmen.
3. Bei der Marge ist ein Druck sichtbar, der seit 2014 zu einer stetigen Reduktion von 69% auf 51% geführt hat. Allerding ist das auch bei SBRA und LTC deutlich der Fall; nur CTRE konnte auch im Pandemiejahr die Marge ausbauen.
4. Die FFO sind etwas schwankend aber in einer sehr guten absoluten Höhe von rd. 556 Mio im Pandemiejahr 2020; man darf hier zufrieden sein.
5. Durch die vielen Akquisitionen der letzten Jahre ist die Verschuldung von 5 auf das 7 fache gestiegen; gerade noch akzeptabel.

Conclusion: OHI findet sich inmitten der anderen SNF REITS wieder. Aufgrund der Größe gibt es wahrscheinlich den einen oder anderen Vorteil; immerhin ist beim FFO der Betrag sehr erfreulich und müsste die Dividenden und Schuldenrückzahlung sicherstellen. Dazu aber auch weiter in der quantitativen Einzelanalyse.

Hat OHI einen Burggraben – eher nein

Aufgrund der Zusammenfassung ist die Größe natürlich ein gewisser Schutz, allerdings ist die Konkurrenzsituation auch so, dass andere hier OHI bei einem Scheitern auch ersetzen könnten und würden.

Was muss bei SNF besonders beachtet werden

1. Wachstum entsteht fast ausschließlich durch die Akquisitionsleistung

Wieviel Pflegeheime konnten akquiriert werden
Wie wurde das refinanziert – Emissionen, Bankschulden, neues Aktienkapital
Wie entwickelt sich die Belegung
Welcher Mehrertrag ergibt sich daraus – Mieten & Zinserträge; Belegung in %
Welcher Mehraufwand ergibt sich darauf – Zinsaufwand & Zusatzdividenden
Wann laufen größere Vereinbarungen mit den Betreibern ab.
Kommt es bei Neuverhandlungen zu Preisänderungen (Preisabschlägen) ?

2. Die entscheidende finanzielle Kennzahl ist hier der FFO bzw. AFFO

Wie verändert sie sich im Zeitablauf
Wie entwickelt sie sich in Relation zum Vermögen
Kann der Zuwachs an FFO auch den Zuwachs an Zins & Tilgung stemmen?

3. Auf die Verschuldung und die Refinanzierungsfälligkeit ist zu achten.

Wieviel Sicherheiten / Aktiva stehen den Schulden gegenüber
Welche Konditionen werden bei Neuabschlüssen vereinbart
Wann fallen größere Refinanzierungstranchen an und wie könnte sich das auf die Zinslast auswirken.

Die Strategischen Ziele von OHI

We maintain a portfolio of long-term healthcare facilities and mortgages on healthcare facilities located throughout the United States and the United Kingdom. Our investments are generally geographically diverse and operated by a diverse group of established, middle-market healthcare operators that meet our standards for quality and experience of management and creditworthiness.

We seek to obtain (i) contractual rent escalations (meist Indexanpassungen) under long-term, non-cancellable, “triple-net” leases and (ii) fixed-rate mortgage loans. We typically obtain substantial liquidity deposits, covenants regarding minimum working capital and net worth, liens (Pfandrechte) on accounts receivable and other operating assets, and various provisions for cross-default, cross-collateralization and corporate/personal guarantees, when appropriate. We prefer to invest in equity ownership of properties (Beeiligungen statt Finanzierungen). Due to regulatory, tax or other considerations, we may pursue alternative investment structures.

Wie attraktiv ist der Skilled Nurses Facilities Markt?

Hier nochmal die Positionierung von OHI im Health Bereich. Die Fragen, die sich stellen sind

1. Wie entwickelt sich der Markt für qualifizierte Pflegeeinrichungen (Skilled Nurses Facilities) und Senior Housing Assistent Living im Spannungsfeld mit dem Altern zu Hause. Seit kurzem bezahlt Medicare/Medicaid auch für die Pflege vor Ort. (Home Health Services)
2. Besteht die Gefahr, dass die umfangreiche Unterstützung des Staates ( Medicare, Medicaid) mit einem „Federstrich“ gekürzt wird und die betreuten Einrichtungen immer mehr privat bezahlt werden müssen und somit die Anzahl derer, die sie in Anspruch nehmen kann, aus finanziellen Gründen deutlich zurückgeht
3. Wie werden sich die Margen entwickeln; die Kosten für Personal und Pflegematerial nehmen zu; werden die Pflegeeinrichtungen bei hohem Kostendruck mit OHI verhandeln, um die Kosten der Miete zu senken.

Chance und Risiko des Geschäftsmodells

Chancen

Risken

19,4 % werden vom Akutspital in eine häusliche Pflege entlassen
Häusliche Pflege wird seit 2021 auch von Medicare / Medicaid unterstützt (Choose Homecare Act)
Die Auslastungsprognosen von 2017 waren falsch, wieso sollen die Prognosen jetzt stimmen
Seit 2010 sinken Bettenanzahl und Belegung
Wie lange kann sich der Staat diese Belastung noch tragen?
Die Kostenentwicklung für Personal & Sachaufwand drückt auf die Margen -> Betreiber haben Schwierigkeiten
Bei Verlängerungen drücken Betreiber auf die Mieten -> Miepreissenkungen werden notwendig

Wichtige Folien aus der Investors Presentation Sep 2021 zum SNF Markt

Zum Thema Kürzung der staatlichen Subventionen

Die Pro Argument sind günstige Kosten pro Tag, Staat hat eine Vorsorgepflicht und professionelle Heimpflege ist nicht jedermanns Sache.

Zum Thema Certificates of Need (CoN) – diese müssen neue Betreiber erst erbringen

Erst wenn der Bedarf nachgewiesen werden kann, dürfen in 23 Staaten neue Pflegeeinrichtung einreichen und umsetzen.

Zum Thema Kostenoptimale Versorgung nach dem Akutspital

Nach dem Krankenhausaufenthalt ist dies Art der zeitlich beschränkten Versorgung immer noch am günstigsten. Was hier nicht gezeigt wird, sind die Kosten für die Betreuung zu Hause, die natürlich noch günstiger ist. lt. Recherche kosten Home Care ungefähr 4300 pro Monat = rd. $ 215 pro Tag und somit nur 1/2 des betreuten Wohnens.

Zum Thema Nachfrage nach SNF in der Zukunft

Die Prognose des Unternehmens geht davon aus, dass die Babyboomer nun die Nachfrage massiv erhöhen und 20+ Wachstumsjahre vor den Betreibern liegt. Zudem trifft diese Nachfrage auf ein beschränktes Angebot. Dies könnte dann ausgebaut werden -> Wachstumsschancen ergeben sich daraus.
Aber Achtung – die Nachfrage/Angebotsprognose von 2017 liegt daneben; allerdings muss hier COVID miteingerechnet werden.

Zum Thema Wachstumschancen

Eine alte Managerweisheit zur Strategie sagt, dass es darum geht, den Markt so zu definieren, dass noch Wachstumschancen bestehen. Anhand der Grafik kann man hier sehen, dass OHI noch viel Wachstumsoptionen im bestehenden Markt sieht.

In dieser Grafik der Nursing Facitlities sind in der Anzahl sowohl die Skilled Nurses Facilities, aber auch die Long Term Care und die Rehalbilitation Facilities zu finden (2020 – 15.327 Einheiten). Trotzdem sieht man, wie konstant das nationale Angebot ist und bei 949 Einheiten betreuten Wohnens ist man gerade mal bei 6% Marktanteil angekommen. Das Wachstumspotential ist somit vorhanden.

Zum bisherigen Kursverlauf

OHI hatte schon einen Abwärtstrend zu verzeichnen; von 2015 bis 2018 ging es von $45 auf $25 zurück. 2019 ging es dann aufgrund der Übernahmen wieder bergauf, bis 2020 der COVID Einbruch kam.
Recherchen zum Kursverlauf ergaben, dass der Bounce am 9. Nov 2020 auf die Meldung zurückzuführen ist, dass ein Impfstoff gegen COVID gefunden wurde. Der starke Abwärtstrend ab August 2021 erfolgte nach den Earnings, ein weiterer Schub nach der Ankündigung im September, dass 3 Betreiber die Mieten nicht mehr bezahlen können.

Die Betrachtung der absoluten Kursverläufe im Wettbewerb zeigt, dass auch LTC (blau), OHi (Orange), SBRA (schwarz) und CTRE (grün) sehr ähnliche Kursverläufe haben.

Die Betrachtung der realtiven Kursverläufe im Wettbewerb zeigt, dass auch CTRE (grün) mit + 50% in den letzten 5 Jahren am besten abgeschnitten hat. Der Rest hat negative Kurse gezeigt : LTC – 32% (blau), OHI – 5% (Orange), SBRA – 37,7% (schwarz); somit kann man davon ausgehen, dass der gesamte SNF Bereich doch schon seit längerem in Schwierigkeiten steckt.

Zusammenfassung der Qualitativen Analyse

OHI ist in einem Bereich tätig, dessen Erfolg von demographischen und politischen Entwicklungen abhängt. Hier kann sich OHI als größter Immobilien-Eigentümer behaupten, musste aber durch COVID auch massive Rückschläge in Kauf nehmen. Auch die Tatsache, dass die Pflege zu Hause nun von Medicare unterstützt wird, ist ein Gegenwindfaktor. Auch die Kostenentwicklung drückt auf die Ergebnisse.
Die SNF Unternehmen unterliegen defacto seit 5 Jahren einer Abwärtsspirale. In Kürze daher die These – die Babyboomer werden es richten!!!

Die Chancen sind aber vorhanden, eine hohe Dividende lockt zudem. Aber die negative Bewertung hat schon ab 2015 eingesetzt. Deshalb ist in der Quantitativen Analyse zu hinterfragen, wie das Geschäftsmodell bei OHI spezifisch funktioniert und OHI als größter und auch als erster der Branche durch die Ziellinie gehen kann.

Das Managementteam – kann es die Herausforderungen meistern?

C. Taylor Picket - Chief Executiv Officer (CEO)

Robert O. Stephenson – Chief Financial Officer

Daniel J. Booth – Chief Operating Officer

Steven J. Insoft – Chief Corporate Development Officer

Gail D. Makode – Chief Legal Officer