Inhaltsverzeichnis
Vorbemerkungen
In diesem Review werde ich keine Gesamtanalyse durchführen, da diese bereits vor ca. 8 Wochen gemacht wurde; zum Gesamtbild daher bitte hier lesen
Zur schnelleren Übersicht probiere ich mal eine Zusammenfassung aus; die Ausarbeitung ist doch lang und so geht es doch deutlich schneller.
Der Chartverlauf - der Markt preist viel Ungemach ein
Mit einem Kurs rund um $7,40, bis $8,40 hat Mr. Market für MPW nochmal höchstes Misstrauen ausgesprochen. Schauen wir ein paar Zahlen aus Finviz dazu an.
Dazu noch ein paar Begriffsklärungen
Short Float – % jener am Markt befindlichen Aktien, die von Short Sellern ausgeliehen wurden
Short Ratio – Anzahl der benötigten Tage, um bei den letzten ø Handelsvolumina die geshorteten Aktien zu kaufen.
Achtung – Dividendenrendite bei 13,8% und das P/B Verhältnis liegt bei 0,59. Damit bekommt man die Immobilien mit einem 40%igen Abschlag. Daher die zwei zu beachtenden Themen
1 – Sind die Werte der Immobilien realistisch?
2 – Wie sicher ist die Dividende?
Der Targetprice ist von 14,8 auf 11,8 gefallen; die Analysten ziehen nach! YTD gab es einen Kursverlust von 24,5%; der Short Float ist konstant hoch geblieben (112 Mio Short interest); Aber die Earnings wurden ohne massive Kursbewegung durchgeführt.
Die Gründe für das Misstrauen sind die Reports der Shortseller. Besonders seit den kritischen Artikeln von HedgeEye und im Wall Street Journal ab Februar bis Juni 2022 kippt das Sentiment gegen MPW. Zudem kommt noch ein Angriff von Viceroy am 10. März, in dem massive Unregelmäßigkeiten vorgeworfen werden. Ab da sackt der Kurs so richtig ab. Allerdings hat sich MPW jetzt zur Klage entschieden. Später mehr dazu.
Hier die Links
Schatten über MPW
Schatten über MPW – Die Fortsetzung
Was sind die wichtigen Punkte bei MPW
- Wie sicher/wertstabil sind den eigentlich jene Einrichtungen (Akutkrankenhäuser, Kliniken für psychische Erkrankungen, Stationäre Rehabilitationseinrichtungen), die MPW gekauft hat und an Betreibergesellschaften verpachtet (Tripple Net Lease)
- Wie steht es um die wichtigsten Betreiber (Steward, Prospect, Circle Health), welche Maßnahmen wurden getroffen und wie wirken sie sich auf die Ergebnisse von MPW aus
- Die Zahlen – wie stabil ist das Ergebnis von MPW, wieviel Wachstum, wieviel Schulden, wie stabil ist die Bilanz, wie schaut die Strategie/Prognose für die nächsten 12 – 18 Monate aus?
- Wie könnten sich die gestiegenen Zinsen auswirken
- Wie sicher ist die Dividende
Wie "sicher " sind die Einrichtungen, die bei MPW die Assets ausmachen
Betrachtet man die Assets, die MPW in der Bilanz stehen hat, so ergibt sich folgendes Bild
Die Akutkrankenhäuser sind mit 202 Häusern, 68 % der Werte und 72% der Einnahmen die bedeutendste Gruppe bei MPW. Hier folgen dann die Kliniken für psychische Erkrankungen (67 Anlagen, 13% Wertanteil, 15% Einnahmenanteil) und stationären Rehabilitationseinrichtungen/ REHA Zentren (112 Anlagen, 7% Wertanteil, 8 % Einnahmenanteil); für die restlichen Einrichtungen verbleiben noch 43 Anstalten, 11 % Wertanteil, 4% Einnahmenanteil).
Wie wahrscheinlich ist der Ausfall (Default) eine Krankenhauses, sodaß der bisherige Wert abgeschrieben werden müsste. Dies wäre bei einem Bankrott die Konsequenz.
In der folgenden Grafik eine Übersicht über die Schließung von ländlichen „rural“ Krankenhäusern. Hier ist Wahrscheinlichkeit, dass sich eine kleinere Stadt keine Klinik mehr leisten kann, deutlich höher als in den Ballungszentren.
Dabei fällt auf, dass die Anzahl der insolventen Einrichtungen in und nach der Finanzkrise mit Abstand am häufigsten war, aber selbst zum Start in die Pandemie 2019 dann eine sehr geringe Anzahl aufweist. Die Krankenhäuser werden zumeist von Auffanggesellschaften (oft kommunal unterstützt) oder anderen Betreibern vor der Insolvenz bewahrt, da die Kerndienstleistung dringend benötigt wird.
Jetzt stellt sich die Frage, ob in der COVID Zeit von 2020 bis 2022 nicht zu einer erhöhten Schließung von Krankenhäusern geführt hat. Hier wurde schließlich vom Staat bestimmt, dass rentable Operationen ausgesetzt werden mussten und zusätzliche Betten für COVID – relevante Fälle bereitgestellt werden mussten. Im Rahmen einer aktuellen Auswertung der Jahre 2020 – 2022 (Link) , die sich aber nur auf ländliche Einrichtungen bezieht, wurden 29 Einrichtungen geschlossen, davon 19 im Jahr 2020. In 2023 sind es aktuell 8 Krankenhäuser, die geschlossen wurden.
Conclusio: Die Anzahl der gescheiterten Einrichtungen ist auch in diesem Zeitraum eigentlich sehr gering. In weiterer Folge kann man auch nachvollziehen, dass MPW durch seine Aktivitäten auch viel unternimmt, um eine Insolvenz der Betreiber zu verhindern. Effktiv gelingt es MPW ja dann auch, die Krankenhäuser meist ohne Verlust an andere Betreiber zu übergeben. Bei den konkreten Problem-Fällen von MPW kann das nachvollzogen werden.
Zusammenfassung – Die Wahrscheinlichkeit eines Konkurses/Insolvenz/Schließung eines Krankenhauses ist relativ gering. Viele Institutionen, kommunal und wirtschaftlicher Art, sind meist am Weiterbestand interessiert, da damit die Akutversorgung der Gemeinden/Städte gewährleistet wird und überdies noch sehr wichtige Arbeitsplätze gehalten werden können.
Wie steht es um die wichtigsten Betreiber
Zuerst eine aktuelle Übersicht der Betreiber
Der größte Betreiber ist immer noch Steward Health Care mit 29,6 % der Einnahmen vor den anstehenden Transaktionen rund um die Utah Krankenhäuser. Es folgt Circle Health mit 13,5% und Priory Group mit 7,1%.
Gegenüber dem Dezember sind die Umsatzanteile aufgrund des etwas niedrigeren Umsatzes in Q1 gestiegen. (Steward 26,1% ⇒29,6%. Circle Health 11,9% ⇒13,5%). Bei Prospect werden aktuell keine Umsätze verbucht.
In der folgenden Tabelle zeigt die Rent Coverage anhand der EBITDARM Rent Coverage ratio, wie sicher die Bedienung der Mieten eingeschätzt wird.
EBITAR(M)/rent coverage – EBITDARM ist das Ergebnis bevor Zinsen, Steuern, Abschreibung und Amortisation, Miete und Management Fees und zeigt das bereinigte operative Ergebnis. In Relation zur Miete gesetzt, zeigt es an, wie ausreichend das operative Ergebnis ist, um die Miete bedienen zu können. Optimal sind sicher Werte > 2, kritisch sind Werte <1,5 zu sehen.
Steward liegt mit dem 2,56 über dem Durchschnitt. Das ist jetzt auch keine Spitzenklasse, aber jedenfalls keine allzu besorgniserregende Größenordnung. Indes hat sich Prospect Medical Holdings deutlich verschlechtert und jetzt wieder erholt (1,3x → -0,5 x → 1,0x).
Im Durchschnitt liegt der Wert für die aufgeführten Mieter beim 2,5 fachen, bei den sonstigen aufgeführten Mieter nur bei 1,7 x. Hier ist Domestic Operator 1 vom 1,8x auf 1,1 x zurückgefallen.
Generell weist die Tabelle einen Durchschnittwert von 2,5 x aus. Dieser ist im Vergleich mit Q4 2022 leicht gestiegen. Ist das die Trendumkeht; Hier muss die Entwicklung zeitnah verfolgt werden.
Noch ein aktueller Quervergleich zu anderen Health Care Anbietern
In diesem Quervergleich schneidet MPW nicht so schlecht ab;
Wie sensibel der Kurs von MPW momentan auf dieses Punkt reagiert, zeigt folgendes Ereignis Anfang Mai
Medical Properties stock slides on report Steward, Prospect seek refinancing
May 12, 2023 By: Max Gottlich Seeking Alpha
Medical Properties Trust (NYSE:MPW) shares sank as much as 6.8% in Friday morning trading as two of its largest hospital tenants — Steward Health Care and Prospect Medical Holdings — have hired financial advisors for debt refinancing, the Wall Street Journal reported, citing people familiar with the matter.
Steward, which completed in December 2022 the extension of a credit deal with its lenders through December 2023, was said to have brought on Guggenheim Securities to refinance asset-based loans due at the end of 2023. Prospect Medical, meantime, tapped Houlihan Lokey for refinancing, the people told the WSJ.
The moves come as some recent financial struggles have made it difficult for the tenants to tap public markets. For context, Steward and Prospect accounted for over 27% and 10% of Medical Properties‘ (MPW) fourth-quarter revenues.
Given Steward’s recent sale of five hospitals in Utah, MPW’s exposure to rent receipts from Steward is set to fall to around 20%, the newspaper pointed out. Prospect was also said to have recently sold some of its hospitals to raise financing.
Die Angst, dass damit die Liquidität und somit Zahlungsfähigkeit der gößten Betreiber von MPW in Frage gestellt werden muss, sorgt für einen herben Rückschlag in %, in $ sind es gerade mal ca. 80 cents pro Aktie.
Noch ein Hinweis zu den Anschuldigungen von Viceroy – MPW klagt und Viceroy macht auf freie Meinungsäußerung
UPDATE ZU RECHTSSTREITIGKEITEN (News release MPW vom 27.4.2023)
Am 30. März verklagte MPT den Leerverkäufer Viceroy Research LLC und seine Direktoren, darunter Fraser Perring, vor einem Bundesgericht wegen Verleumdung und damit zusammenhängendem Unrecht aufgrund ihrer Kampagne böswilliger Unwahrheiten, die darauf abzielen, auf Kosten von MPT und seinen Aktionären Gewinne zu erzielen. Die Klageschrift ist hier verfügbar.
Obwohl Perring die Klage öffentlich anerkannt hat, hat er sich nicht zu dem Fall geäußert. Und anstatt auf die Anschuldigungen von MPT zu antworten, hat Viceroy Anträge gestellt, die Klagen abzuweisen, bevor sie eine Jury erreichen, mit dem Argument, dass sie nicht aufrechterhalten werden können, weil Viceroys Angriffe auf das Unternehmen, obwohl sie in „Berichten“ enthalten waren, keine „Fakten“ waren, sondern lediglich „Meinungen“ und „Kommentare . . dominiert von farbenfroher, hyperbolischer Sprache“, und behauptet auch, dass das Gericht nicht zuständig sei. Aber wie die Klage von MPT deutlich macht, handelt es sich bei den falschen, irreführenden und verleumderischen Aussagen, die wiederholt von Viceroy, Perring und anderen veröffentlicht wurden, nicht um „Meinungen“ oder „Überzeugungen“, sondern um angebliche Tatsachenbehauptungen, deren grundlegender Charakter nicht durch Haftungsausschlüsse geändert werden kann. MPT freut sich darauf, seine Ansprüche zu beweisen und von den Beklagten und anderen die Dokumente, Mitteilungen und andere Offenlegungen zu erhalten, auf die es nach dem Gesetz Anspruch hat.
Es gilt jetzt abzuwarten, was der Prozess als Ergebnis herausfinden wird; in der Anklageschrift wird auch darauf hingewiesen, dass Viceroy schon öfter wegen Fehlanschuldigungen auch verurteilt wurde. Jedenfalls hat Viceroy in seinen Analyse immer den Hinweis, dass es sich hier um Meinungen handle und keine Tatsachenbehauptung. Trotzdem wurden mit der Antwort/Klage nicht alle Anschuldigungen von Viceroy widerlegt, sodaß einfach noch Zweifel bleiben.
Patient Nr 1 - Steward Health Care (29,6% des Umsatzes)
Rund um Steward gibt ein ja eine eigene Geschichte, die von HedgeEye intensiv kritisiert wurde. Hier der entsprechende, lesenswerte Link dazu. (Link).
Das Engagement von MPW bei dem unter finanziellem Druck stehenden Mieter Steward bereitete der Ratingagentur S&P Global Ratings Sorge, die MPW am 22. Dezember 2022 auf CreditWatch mit negativen Auswirkungen setzte. Sollte Steward, der größte Betreiber von MPW, ausfallen, könnte dies dazu führen, dass MPW seine Dividenden kürzen muss, um höhere Zinsrückzahlungen zu bedienen. An diesem Tag musste MPW einen Kurssturz von 4,8% hinnehmen.
Die Aktivitäten rund um Steward zusammengefasst. Die Problematik von Steward ist lt. Bilanz 2020 ein negatives EK von 1,5 Mrd , ein Goodwill von 330 Mio und eine Verschuldung von 3 Mrd. Dazu kommen Triple Lease Renten von ca. 420 Mio p.a. Zudem war 2020 ein Jahr mit negativem Ergebnis ( -40 Mio). In Summe somit ein Unternehmen in finanziellen Schwierigkeiten.
Nun zu den Entwicklungen bei Steward
✚ Am 1. Mai 23 hat MPW bekanntgegeben, dass nun der Rahmenvertrag mit CommonSpirit zum Betrieb der 5 Krankenhäuser in Utah abgeschlossen wurde. Damit wird nun Steward hier etwas entlastet, das Klumpenrisiko wird kleiner.
✚ Die EBITDAre Deckung steigt in Q1 23 auf das 2,5 fache. Die Transaktion mit CommonSpirit sollte Mitte Mai abgeschlossen sein (Utah Deal). Damit reduziert sich Steward auf ca. 20% des Umsatzes. Damit werden auch Steward Darlehen zurückgezahlt;
Aufgrund eines Sanierungsfalles eines Krankenhauses hat MPW ein 50 Mio Darlehen an Steward gegeben, welches aber vollständig aus Versicherungsansprüchen abgedeckt sein soll. (Earningscall). Offen sind noch weitere 28 Mio Darlehen aus 2022, welches im Rahmen eines Untersützungsprogrammes für alle Mieter von MPW gegeben wurde. (Suppelemental Program). Steward konnte dadurch staatliche Erstattungen weit über die 28 Mio hinaus reklamieren.
✚ Bei der Investors Presentation im August vermeldet das Management von MPW, dass Steward ab Q4 2022 einen positiven FCF verzeichnen kann
✚ 22.12.2022 Steward Health Care System die Verlängerung seiner ABL-Vereinbarung (Asset Based Lending) mit seinen Kreditgebern bis Dezember 2023 abgeschlossen und damit die Hauptsorge der Ratingagentur ausgeräumt. Diese Kreditlinie bedeutet, dass Steward diese Kreditfazilität in Anspruch nehmen kann (und nicht MPW um ein Darlehen oder einen Mietaufschub bitten muss), falls es einmal Hilfe bei der Erfüllung seiner Mietverpflichtungen benötigt. (Link). Vorausgegangen war ein Kredit von MPW an Steward in Höhe von 150 Mio in Q2 2022, um die Liquiditätsprobleme von Steward abzufedern und die Zeit für Lösungen zu bekommen. Das hat dann ja auch geklappt.
✚ 15.2.2022 – Der Utah Deal – MPW verpachtet das gesamte Krankenhausportfolio in Utah, welches bisher von Steward gemietet worden war, an CHIC (Catholic Health Initiative Colorado = 100% Tochter von CommonSpirit Health). Centura Health wir die Einrichtungen für CHIC verwalten. Die Assets, die damit bewegt werden, belaufen sich auf rd. $ 1,2 Mrd (siehe oben) bzw. 6,1% der Assets und 8,9% des Umsatzes.
Konsequenz
❶ MPW reduziert die Konzentration des Umsatzes bei Steward von 26,1% auf 17,2% (- 8,9%) .
➋ Common Spirit ist einer der größten und angesehensten gemeinnützigen Dienstleister in den USA; somit verbessert sich die EBITDARM ratio! Zudem veröffentlicht CommonSpirit die Zahlen (Link)
❸ Es wurde eine 15 jährige Laufzeit vereinbart; die Cashquote beläuft sich auf 7,8% der Bruttoinvestionen und steigt jährlich um fixe 3%.
(Achtung: damit sind das 1,1% weniger als die 8,9% bisher, auch der Inflationsausgleich ist mit 3% p.a. beschränkt; durch die laufend niedrigere Miete und bei höherer Inflation ist das somit nachteilig für MPW).
Allerdings werden die niedrigeren Mieteinnahmen durch höhere Belastungen in Richtung Steward kompensiert.
Aus dem Earnings Call Q4 22
Q: können Sie den Verkauf von Utah an CommonSpirit erläutern. Nach meiner schnellen Berechnung ist die neue Miete auf Cash-Basis etwa 10 % niedriger. Können Sie klarstellen, ob es eine Mietänderung mit CommonSpirit gab?
A: Ja, es gab eine Mietänderung. Auf Cash-Basis zahlen sie… Sie können es sich ausrechnen. Sie zahlen 7,8 % auf die Investitionen von etwa 1,22 Milliarden Dollar. Das sind etwas mehr als 6 Millionen Dollar weniger als das, was Steward im Jahr 2022 gezahlt hat. Ein Teil dieser 6 Millionen Dollar wird durch die Umverteilung der Miete an andere Steward-Einrichtungen wieder hereingeholt. Und auch das ist in den von uns genannten Zahlen bereits berücksichtigt.
❹ Das Gesamt-Cashflow-Profil des Mietvertrags ist angesichts der hohen Bonität des Mieters (Investment Grade) besonders attraktiv. Der Mieter hat die Möglichkeit, die Einrichtungen nach 5, 10 und 15 Jahren zum höheren Wert von Marktwert oder Bruttoinvestition von MPT zu erwerben.
➎ Der Kaufpreis für die Übernahme des Betriebs wurde von MPW nicht bekanntgegeben; allerdings geht Steward davon aus, dass es den Erlös zum Abbau von Schulden, einschließlich der vorzeitigen Rückzahlung der von MPT im zweiten Quartal 2022 gewährten Darlehen, und anderer Verbindlichkeiten verwenden wird. Allerdings wurde der Deal von CommonSpririt in den Finanzunterlagen bekanntgegeben.
„In February 2023, CommonSpirit entered into an asset purchase agreement to acquire a regional health system, including five hospitals, over 40 clinics, and other ambulatory services in Utah for a gross purchase price of $685 million“
Nachdem lt. Q3 2022 EarningsCall die gleiche Transaktion mit ca. 850 Mio bewertet worden war, läßt hier Steward vermutlich ca. 165 Mio liegen. 💵💵💵
➏ Bei den Q&A Q4 2022 meinte der CEO Aldag : Ich glaube, in der Öffentlichkeit herrscht der Irrglaube vor, dass die Anlagen in Utah die profitabelsten Anlagen im Steward-Portfolio sind. Das ist jedoch nicht der Fall. Wenn die Utah-Transaktion abgeschlossen ist, wird sich die Gesamtdeckung sogar erhöhen
➖ Das Malta Problem – lt. den Recherchen der Shortseller Viceroy Research & HedEye ist MPW und Steward gemeinsam in ein umstrittenes Joint Venture mit Sitz in Malta verstrickt, in dem 205 Mio an den Steward CEO Ralph de la Torre bezahlt wurde und man eigentlich nicht weiss, wofür. MPW streitet ab, hier involviert zu sein, aber es gibt umfangreiche auch strafrechtliche Untersuchungen w/ Korruption
➖ Die Rechtsstreitigkeiten mit Tenet, einem Dienstleister für Gesundheitswesen mit Sitz in Dallas, enthüllen lt. Viceroy, dass Steward momentan in massiven finanziellen Schwierigkeiten steckt . Das Gericht hat nun eine Sicherstellung von 2,8 Mio angeordnet. Steward hat nun angegeben, unter massiven finanziellen Problemen zu stecken und deshalb hat der Richter auch die Kaution so hoch angesetzt. Es gibt offenbar Unterlagen, die nachweisen, dass Steward unfähig sei, Rechnungen bei Fälligkeit zu bezahlen (d.h. Steward ist zahlungsunfähig). Dies wurde durch einen Räumungsbescheid, den [Steward] wegen Nichtzahlung der Miete erhalten hat und Kreditausfälle im Zusammenhang mit der Nichtzahlung von sechs Lieferanten durch Steward belegt. Das steht natürlich im Widerspruch mit den Aussagen von MPW bei der Investors Presentation im August (s.o.)
Zusammenfassung Steward : es ist noch nicht vorbei!
Positiv – der Verkauf der Utah Spitäler ist mit 1. Mai 2023 abgeschlossen und das Steward Exposure hat sich somit deutlich verringert.
Allerdings sucht Steward auch Refinanzierungspartner, da es am offenen Kapitalmarkt keine passende Refi zu geben scheint?
Patient Nr 2 - Pipeline Health (2% des Umsatzes)
Am 3. Oktober 2022 gab Pipeline Healthcare bekannt, dass das Unternehmen Konkurs nach Kapitel 11 angemeldet hat. Das Unternehmen ist ein kleiner Mieter von MPW. Sie sind auch ein kleiner Mieter von Global Medical REIT (GMRE).
Hier ist die Selbstbeschreibung von Pipeline:
„Pipeline Health hat sieben Krankenhäuser in drei Bundesstaaten, von denen jedes seit Jahrzehnten verschiedenen unterversorgten Gemeinden dient. Zu diesen Krankenhäusern gehören: Weiss Memorial Hospital und West Suburban Medical Center in Chicago; White Rock Medical Center in Dallas; und vier Krankenhäuser im Raum Los Angeles – Memorial Hospital of Gardena, Coast Plaza Hospital, Community Hospital of Huntington Park und East Los Angeles Doctors Hospital.“
Es ist ein gutes Zeugnis für das REIT-Underwriting, dass 5 der 7 von Pipeline betriebenen Krankenhäuser im Besitz von REITs sind, und dennoch waren es die 2 Krankenhäuser, die nicht im Besitz von REITs sind (die in Chicago), die die Ursache für den Konkurs waren. Es sieht so aus, als ob die REIT-eigenen Krankenhäuser weiterhin betrieben werden.
Andrei Soran, CEO von Pipeline, sagte:
„Wir beabsichtigen, dass der Umstrukturierungsprozess es unseren Krankenhäusern ermöglicht, offen zu bleiben und in ihren Gemeinden zu arbeiten, während wir das Krankenhaussystem in eine sicherere und nachhaltigere finanzielle Position für die Zukunft bringen“.
Um Krankenhäuser offen zu halten und zu betreiben, müssen sie Miete zahlen. Im letzten Quartal hat Pipeline die Miete sowohl an GMRE als auch an MPW bezahlt, und es sieht so aus, als ob sie die Zahlungen zumindest vorerst fortsetzen wollen.
Ich interpretiere den Konkurs des Mieters eindeutig als schlechte Nachricht. Allerdings ist das Ausmaß bei weitem nicht so groß, wie die Reaktion des Marktes vermuten lässt. Noch am 5. Oktober lag der Kurs von MPW bei 11,98 $ und am 7. Oktober bei 10,10 $. Obwohl Pipeline die Nachricht am 3. Oktober ankündigte, wurde sie bis zum 5. Oktober noch nicht wahrgenommen.
Der Rückgang um fast 2 $ pro Aktie erscheint mir in Anbetracht der folgenden Tatsache ziemlich absurd:
Pipeline macht mit etwa 2 % nur einen sehr kleinen Teil der Einnahmen von MPW aus. Pipeline zahlt immer noch Miete, so dass es möglicherweise gar keine Wertminderung gibt.
BIRMINGHAM, Ala.–(BUSINESS WIRE)–Jan. 13, 2023— Medical Properties Trust, Inc. gab heute bekannt, dass die Übernahme des Rahmenmietvertrags für vier Krankenhäuser im Großraum Los Angeles und zwei medizinische Bürogebäude durch Pipeline Health im Rahmen der erfolgreichen Bestätigung des Reorganisationsplans von Pipeline, der den Ausstieg von Pipeline aus dem Konkursverfahren vorsieht, genehmigt wurde.
Der vor dem Konkurs geltende Pachtzins, der jährliche Preisaufschlag, die verbleibende Laufzeit von ca. 18 Jahren und andere wesentliche Vertragsbestimmungen bleiben unverändert. Der vom Gericht genehmigte Plan bestätigt erneut die Charakterisierung des Rahmenvertrags als echtes Operating-Leasingverhältnis und nicht als Finanzierungsvereinbarung.
Nach dem Verkauf der Krankenhäuser in Illinois im Dezember konzentriert sich Pipeline in seinem Geschäftsplan für die Zeit nach dem Konkurs in erster Linie auf Möglichkeiten innerhalb des attraktiven Standorts Los Angeles. Am Tag des Inkrafttretens des Plans erhält MPT alle bis zur ersten Januarhälfte 2023 aufgelaufenen Mietzahlungen und hat zugestimmt, ca. 5,6 Mio. USD oder ca. 30 % der Bar-Mietzahlungen aus dem Jahr 2023 in das Jahr 2024 zu verschieben, wo sie mit Zinsen eingezogen werden. MPT und Pipeline einigten sich auch darauf, die Pläne von Pipeline aus der Zeit vor dem Konkurs abzuschließen, um eine Einrichtung für verhaltenstherapeutische Behandlungen im Coast Plaza Hospital zu errichten. MPT wird den Anbau finanzieren, der mit dem Hauptmietvertrag verbunden wird und nach Fertigstellung eine Miete in Höhe des Mietpreises einbringt.
„Dieses Ergebnis mit Pipeline zeigt, dass gut abgesicherte Krankenhausimmobilien, die sorgfältig ausgearbeiteten Rahmenmietverträgen unterliegen, einen starken Schutz vor finanziellen Herausforderungen für den Betreiber bieten“, sagte Edward K. Aldag, Jr.
Zusammenfassung Pipeline : Problem gelöst
Patient Nr 3 - Prospect Medical Holdings (11,5 % des Umsatzes)
In der oben angeführten EBITDAREM Tabelle scheint Prospect mit einem negativen 0,5x Ergebnis auf. Das bedeutet, dass Prospect nicht in der Lage ist, die Miete zu bezahlen. Somit ist Prospect aktuell auch der schlechteste Mieter im Portfolio.
Nun zu den Entwicklungen bei Prospect
✚ 6. 10.2022 – MPW verkauft 3 Krankenhäuser direkt an den Betreiber Prospect.
BIRMINGHAM, AL–(BUSINESS WIRE)–Oct. 6, 2022– Medical Properties Trust, Inc. (das „Unternehmen“ oder „MPT“) (NYSE: MPW) gab heute bekannt, dass es endgültige Vereinbarungen über den Verkauf von drei Krankenhäusern in Connecticut an Prospect Medical Holdings („Prospect“), den derzeitigen Pächter, getroffen hat. Unabhängig davon hat Yale New Haven Health (Yale“) zugestimmt, den Krankenhausbetrieb von Prospect in einer gleichzeitigen Transaktion zu erwerben.
In den Vereinbarungen ist ein Gesamtverkaufspreis von etwa 457 Mio. USD festgelegt, was in etwa dem Betrag entspricht, den MPT im August 2019 für die Krankenhäuser gezahlt hat; die Pächter von Prospect haben seitdem alle im Rahmen der Pachtverträge geforderten Mietzahlungen an MPT in Höhe von insgesamt etwa 104 Mio. USD pünktlich geleistet.
Das starke Interesse von Yale an den Einrichtungen in Connecticut ist eine weitere Bestätigung dafür, dass MPT diese Immobilien aufgrund ihrer physischen Qualität, der lokalen demografischen Gegebenheiten, der Kostenerstattungsquellen und anderer wichtiger Kriterien als unverzichtbare Krankenhausinfrastruktur eingestuft hat.
Der Abschluss der Transaktion wird für 2023 erwartet, vorbehaltlich bestimmter behördlicher Genehmigungen und unter der Bedingung, dass Yale den Krankenhausbetrieb von Prospect übernimmt.
MPT plant derzeit, die Erlöse aus der Transaktion zum Schuldenabbau und zur Finanzierung ausgewählter Akquisitionen und anderer Investitionsmöglichkeiten zu verwenden. Zusammen mit den jüngsten Erlösen aus dem Verkauf von Vermögenswerten und der Rückzahlung von Krediten in Höhe von fast 400 Millionen US-Dollar, die das Unternehmen im dritten Quartal zum Abbau kurzfristiger Schulden verwendet hat, und den erwarteten Erlösen aus der Rückzahlung von Krediten in Höhe von etwa 200 Millionen US-Dollar im Zusammenhang mit der geplanten Übernahme einer Mehrheitsbeteiligung an Springstone durch LifePoint wird MPT über eine sofort verfügbare Liquidität von über 1 Milliarde US-Dollar verfügen.
✚ 24.2.2023 EarningsCall MPW Prospect arbeitet intensiv an der Situation
Prospect macht weiterhin Fortschritte bei seinen Veräußerungen an der Ostküste in Rhode Island und Connecticut. Die Transaktion in Connecticut mit Yale New Haven Health Systems wird voraussichtlich Mitte des Jahres abgeschlossen. Die Nicht-MPT-Einrichtungen in Rhode Island werden voraussichtlich in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 abgeschlossen.
Äußerst ermutigend ist, dass unabhängige Dritte das Managed-Care-Geschäft von Prospect mit rund 1 Mrd. USD bewertet haben. Mit unserem Sicherungsrecht an diesem Managed-Care-Geschäft, unserem Anteil an den Erlösen aus dem Yale-Verkauf und dem überschüssigen Wert der kalifornischen Immobilien sind wir der Ansicht, dass wir auch ohne Berücksichtigung des Wertes der Immobilien in Pennsylvania über mehr als ausreichende Sicherheiten verfügen, um die volle Rendite unserer Investition in Prospect, einschließlich etwaiger gestundeter Mieten, zu erzielen.
Neben zahlreichen Initiativen in den Krankenhäusern konzentriert sich das Management von Prospect auf eine aggressive Kostensenkungsmaßnahme, die es ihm ermöglichen soll, den Markt in Pennsylvania in etwa 12 bis 18 Monaten wieder in die Gewinnzone zu bringen. Die kalifornischen Einrichtungen erwirtschaften derzeit einen Deckungsgrad von 1,2x auf Basis der letzten 12 Monate zum Ende des dritten Quartals 2022. Angesichts des langen Zeitraums, in dem sich die Erholung in Pennsylvania vollzieht, hielten wir es jedoch für klug, die zuvor verbuchten linearen Mieten abzuschreiben und die Anlagen in Pennsylvania abzuschreiben.
◎ In den Q&A´s des Earningscalls wurde nochmals nachgefragt
● Prospect hat die vollen Mieten Jan/Feb nicht bezahlt
● die Erträge aus dem Abschluss von Prospect sollen in neues Geschäft investiert werden
● das Managed Care Geschäft soll durch einen Verkauf durch Prospect monetarisiert werden, eine Kapitalbeteiligung ist eher nicht gewünscht. Ein erster Versuch war hier nicht erfolgreich, deshalb wurden
● In den Prognosen wird mit keinen Erträgen gerechnet
● die ganzen Aktivitäten/Transaktionen, die notwendig sind, werden 12 – 18 Monate dauern
● In Summe zeigt sich der CEO Aldag überzeugt, auch bei einem Konkurs von Prospect die Investitionen inkl. der gestundeten Mieten zurückzubekommen. Der Wert der Einrichtungen bleibt so oder so erhalten.
✚ 27.4.2023 EarningsCall
Prospect hat in Q1 23 keine Mieten oder Zinsen bezahlt; die Umsätze werden erst bei Einlangen der Zahlungen am Konto verbucht; es wurden aber 50 Mio in eine Wandelschuldverschreibung von Prospect investiert, die von den Management Care Einheiten herausgegeben wurden. Diese werden ja als werthaltig angesehen (s.o.)
Im Anschluss an das Quartal erhielt Prospect eine verbindliche Finanzierungszusage von mehreren dritten Kreditgebern, die Prospect erhebliche Liquidität verschaffen dürfte. Wichtig ist, dass ein Teil der Erlöse aus dieser erwarteten Finanzierung zur Tilgung des bestehenden forderungsbesicherten Darlehens von Prospect verwendet wird, so dass Prospect keine kurzfristigen Fälligkeiten von Schulden zu erwarten hat. In Verbindung mit diesen Verpflichtungen haben wir und Prospect vereinbart, bestimmte Folgetransaktionen durchzuführen, bei deren Abschluss die Investitionen von MPT in Prospect-Vermögenswerte folgendes umfassen werden
1. einen Rahmenvertrag über sechs kalifornische Krankenhäuser. MPT erwarb diese Krankenhäuser im Jahr 2019 für etwa 500 Millionen US-Dollar. Die derzeitige vertragliche Bar-Miete beträgt etwa 8,25 % und steigt jährlich in Abhängigkeit von der Inflation. Wir gehen derzeit davon aus, dass ein Teil der vertraglich vereinbarten monatlichen Miete im September dieses Jahres wieder eingezogen wird.
2. eine erstrangige Hypothek auf den Grundbesitz in Pennsylvania. Drittens ein Darlehen in Höhe von bis zu 75 Mio. $, das durch erstrangige Pfandrechte an den Forderungen von Prospect gesichert ist. Dieser Betrag, der vollständig unbelastet sein wird, liegt deutlich unter der Kreditbasis der bestehenden ABL-Vereinbarungen.
3. schließlich eine beträchtliche Minderheitsbeteiligung an Prospects Managed-Care-Geschäft, deren vereinbarter Wert eng an den Rest von MPTs verbuchten Investitionen gebunden ist, einschließlich unbezahlter Mieten und Zinsen. Das Managed-Care-Geschäft hat sich weiterhin gut entwickelt, was unserer Meinung nach durch die Zusagen für attraktive neue Finanzierungen, die Prospect erhalten hat, belegt wird.
Interessant wird es, wenn es sich herausstellt sollte, dass die Refinanzierung am Kapitalmarkt nicht gelingt; Mr. Aldag war im EarningsCall überzeugt, dass es fixe Zusagen für die Refi gäbe.!!!
Zusammenfassung Prospect : es ist noch nicht vorbei!
Die Refinanzierungszusage, von denen MPW hier spricht, könnte aber wieder geplatzt sein. Siehe die Meldung vom 12.5, dass Prospect Refinanzierungspartner sucht.
Sonstige Aktivitäten
Springstone (5,8% des Umsatzes)
BIRMINGHAM, Ala.–(BUSINESS WIRE)–Aug. 29, 2022— Medical Properties Trust, Inc. (das „Unternehmen“ oder „MPT“) (NYSE: MPW) gab heute bekannt, dass eine Tochtergesellschaft von LifePoint Health, Inc. („LifePoint“) vereinbart hat, eine Mehrheitsbeteiligung an Springstone Health Opco, LLC („Springstone“) von der derzeitigen Managementgruppe auf der Grundlage eines Unternehmenswerts von 250 Millionen US-Dollar zu erwerben.
Im Oktober 2021 investierte MPT ca. 190 Mio. USD, hauptsächlich in Form eines Darlehens, und erhielt eine Minderheitsbeteiligung an Springstone in Verbindung mit der 760 Mio. USD teuren Übernahme von 18 verhaltensorientierten Krankenhäusern.
Nach dem voraussichtlichen Abschluss der LifePoint-Transaktion in der ersten Hälfte des Jahres 2023 erwartet MPT eine Zahlung von ca. 200 Mio. $ zur vollständigen Ablösung des Darlehens und wird seine Minderheitsbeteiligung behalten, wodurch sich für die MPT-Aktionäre die Möglichkeit ergibt, an der weiteren Wertschöpfung teilzuhaben.
MPT wird weiterhin Eigentümer und Pächter der Springstone-Krankenhäuser sein. Darüber hinaus hat LifePoint zugestimmt, die Laufzeit des bestehenden Rahmenmietvertrags für acht allgemeine Akutkrankenhäuser um fünf Jahre bis 2041 zu verlängern, um MPT noch besser an seine Geschäftstätigkeit anzupassen.
Aus Sicht von Lifepoint hört sich das so an :
Brentwood, Tenn. und Louisville, Ky. (29. August 2022) – LifePoint Health® und Springstone gaben heute bekannt, dass sie eine endgültige Vereinbarung über den Erwerb einer Mehrheitsbeteiligung an der Betriebsgesellschaft von Springstone durch eine Tochtergesellschaft von LifePoint getroffen haben. Springstone ist ein führender Anbieter im Bereich der Verhaltensmedizin mit 18 Kliniken für Verhaltensmedizin und 35 ambulanten Standorten in neun Bundesstaaten. Als Teil der Transaktion wird Medical Properties Trust weiterhin die Mehrheit der Springstone-Immobilien besitzen und seine derzeitige Minderheitsbeteiligung an der Springstone-Betriebsgesellschaft behalten.
Die Durchführung der Transaktion wird mit Anfang 2023 erwartet
BIRMINGHAM, Ala.–(BUSINESS WIRE)—Feb. 7, 2023— Medical Properties Trust, Inc. (das „Unternehmen“ oder „MPT“) (NYSE: MPW) gab heute bekannt, dass Lifepoint Health („Lifepoint“) seine zuvor angekündigte Übernahme einer Mehrheitsbeteiligung an Springstone Health Opco, LLC („Springstone“) von der Springstone-Managementgruppe abgeschlossen hat.
In Verbindung mit der Übernahme durch Lifepoint verkaufte MPT sein Darlehen in Höhe von ca. 190 Mio. $ zuzüglich aufgelaufener Zinsen für ca. 205 Mio. $ in bar an Lifepoint. MPT wird weiterhin Eigentümer der 18 verhaltensmedizinischen Krankenhäuser sein, die es gleichzeitig mit seiner Darlehensinvestition im Oktober 2021 erworben hat, und wird auch eine Minderheitsbeteiligung an der Betriebsgesellschaft von Springstone behalten.
Aus meiner Sicht bedeutet das, dass
✚ es MPW gelungen ist, die investierten 190 Mio wieder zurückzubekommen. (+ 205 Mio Cash)
✚ In der Zwischenzeit MPT die Mieten kassieren konnte; somit ergibt sich ein positiver ROI.
✚ diese Krankenhäuser auch so attraktiv waren, dass auch ein neuer Betreiber gefunden werden konnte.
✚ MPW auch einen Betreiber aktivieren konnte, der von den finanziellen Werten etwas besser ausschaut
✚ EBITDARM : SpringStone 1,4x ⇒ Lifepoint 2,0x
Für mich ein eher neutraler Tausch, aber mit positiver Connotation!
Neuvermietung eines KH und Verkauf von 9 KH´s an Prime
BIRMINGHAM, Ala.–(BUSINESS WIRE)–Sep. 7, 2022— Medical Properties Trust, Inc. (das „Unternehmen“ oder „MPT“) (NYSE: MPW) gab heute bekannt, dass es sein Watsonville Community Hospital in Watsonville, CA, erfolgreich an die Pajaro Valley Health Care District Corporation („Pajaro“) neu vermietet und bestimmte Einrichtungen gemäß einer Mieterkaufoption an Prime Healthcare („Prime“) verkauft hat.
Ende August erwarb Pajaro, eine lokale gemeinnützige Organisation, die vor kurzem mit starker finanzieller Unterstützung der Gemeinde und des Bundesstaates gegründet wurde, den Betrieb des Watsonville Community Hospital nach einem relativ kurzen Konkursverfahren. Im Rahmen dieser Transaktion wurden MPT mehr als 30 Millionen Dollar an Finanzmitteln zurückgezahlt, die es dem Krankenhaus ermöglichten, geöffnet zu bleiben, Zehntausende von Besuchen in der Notaufnahme zu empfangen, Tausende von Patienten aufzunehmen und Tausende von Operationen seit dem Ausfall des ursprünglichen Betreibers durchzuführen. Das Ergebnis dieser Transaktion bestätigt erneut die Fähigkeit von MPT, Krankenhäuser mit Infrastruktureigenschaften, die für mehrere kompetente Betreiber attraktiv sind, zu übernehmen.
Anfang September verkaufte MPT außerdem neun Akutkrankenhäuser und zwei dazugehörige medizinische Bürogebäude in Kalifornien, Indiana, Nevada und Pennsylvania für einen Nettoerlös von rund 360 Millionen US-Dollar an Prime.
Die Erlöse aus diesen beiden Transaktionen sowie etwa 200 Mio. USD an Kreditrückzahlungen, die als Ergebnis der geplanten Übernahme einer Mehrheitsbeteiligung an Springstone durch LifePoint Health in der ersten Hälfte des Jahres 2023 erwartet werden, werden MPT kurzfristig etwa 600 Mio. USD an Liquidität zur Verfügung stellen, um den Verschuldungsgrad zu reduzieren und ausgewählte positive Akquisitionen zu tätigen.
MPW Earningscall 27.4.23 – Prime Healthcare hat seine Option zum Rückkauf von 3 allgemeinen Akutkrankenhäusern für 100 Mio. USD in bar ausgeübt.
Aus meiner Sicht bedeutet das, dass
✚ es MPW gelungen ist, die investierten 35 Mio wieder zurückzubekommen.
✚ auch hier das Krankenhaus so wichtig war, dass es mit Hilfe von Bundesstaat und der Gemeinde durch eine Auffanggesellschaft gerettet wurde.
✚ weitere 9 Krankenhäuser an eine sehr potenten Betreiber verkauft werden konnten.
✚ EBITDARM : Prime 4,2x
✚ Schuldenrückzahlung ist offenbar wichtig geworden; Wachstum steht nun eher an zweiter Stelle
Verkauf der australischen Investments
BIRMINGHAM, Ala. – Mar. 29, 2023– Medical Properties Trust, Inc. (das „Unternehmen“ oder „MPT“) (NYSE: MPW) gab heute bekannt, dass es eine endgültige Vereinbarung über den Verkauf seiner von Healthscope betriebenen australischen Immobilieninvestitionen an verbundene Unternehmen von HMC Capital (ASX: HMC) , einem australischen alternativen Vermögensverwalter mit Schwerpunkt auf Immobilienstrategien, einschließlich HealthCo Healthcare & Wellness REIT (ASX: HCW), getroffen hat. Die Transaktion wird voraussichtlich in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 abgeschlossen sein, vorbehaltlich bestimmter behördlicher Genehmigungen.
Der Gesamtpreis für das Healthscope-Portfolio des Unternehmens basiert zum Teil auf einer Leasing-Kapitalisierungsrate von ca. 5,7 %, was zu erwarteten Bareinnahmen führt, die ausreichen, um das Laufzeitdarlehen in Höhe von 1,2 Mrd. AUD$, das zur Finanzierung des Erwerbs der 11 an Healthscope verpachteten Krankenhäuser im Jahr 2019 verwendet wurde, vollständig zurückzuzahlen. Bei den Wechselkursen zum Jahresende 2022 wurde das Darlehen in den Jahresabschlüssen von MPT mit einem US-Dollar-Gegenwert von etwa 818 Millionen US-Dollar ausgewiesen; bei demselben Wechselkurs würde die annualisierte GAAP-Miete 2023 etwa 54 Millionen US-Dollar betragen.
„Der Verkauf dieses Portfolios im Rahmen eines Wettbewerbsverfahrens inmitten einer außergewöhnlichen Störung der globalen Kapitalmärkte zeigt die Breite und Beständigkeit der Nachfrage nach Krankenhausinfrastrukturen“, sagte Edward K. Aldag, Jr.
Aus meiner Sicht bedeutet das, dass
✚ es MPW gelungen ist, die investierten 830 Mio wieder zurückzubekommen.
– 54 Mio Umsatz verloren gehen
✚ Schuldenrückzahlung ist offenbar wichtig geworden; Wachstum steht nun eher an zweiter Stelle
Zusammenfassung Sonstige Aktivitäten – MPW verbessert seine Situation
Sind sonst noch Leichen im Keller?
Der CEO Aldag wurde im EarningsCall Q4 2022 von John Pawlowski von Green Street Advisors folgendes gefragt:
„Haben Sie den Betreibern im vierten Quartal finanzielle Unterstützung in Form von Mietaufschüben, Darlehen oder Kapitalbeteiligungen gewährt? Oder gehen Sie davon aus, dass Sie dies in den kommenden Quartalen außerhalb von Prospect tun müssen?“
Und der CEO von MPW antwortete, dass es außer Prospect keine weiteren Betreiber gebe.
Es gibt keine weiteren Leichen / Problembetreiber
Wie wirken sich die Ergebnisse aus?
Wenn man die ergebniswirksamen Punkte betrachtet, ergibt sich folgendes Bild
✅ Verkauf von 3 Krankenhäuser an Prospect → + 457 Mio USD
✅ Verkauf einer Minderheitsbeteiligung an Springstone an LifePoint → + 205 Mio USD
✅ Verkauf von Krankenhäusern und Bürogebäude an Prime → + 360 Mio USD (bereits umgesetzt)
Somit dürften rd. 660 Mio USD zusätzlich zu den 241 Mio in die Kasse von MPW fließen, sodaß ein Cash von rd. 900 Mio für die Schuldentilgung verwendet werden kann.
✅ Verkauf der australischen Investments an HMC für 830 Mio zur Schuldentilgung
Zusammenfassende Beurteilung der Betreibersituation
Für mich fällt die Beurteilung eher positiv aus
1️⃣ Steward kann seine Finanzierung bis Ende 2023 absichern und sich mit dem Utah Deal entschulden. Ungelöst bleibt das Thema Malta und die Unsicherheit, wie finanziell stabil ist Steward tatsächlich. Würden die Banken die Kreditlinie tatsächlich geben, wenn es massive ungereimheiten gäbe? Sie haben ja sicher Einblick in die Gebarung von Steward. Daher bin ich hier eher positiv gestimmt.
2️⃣ Bei Prospect wird der Verkauf an einen anderen Betreiber die Forderungen von MPW abdecken. Es scheinen noch Vermögenswerte im Managed-Care Geschäft zu stecken, die in den nächsten 12 – 18 Monaten gehoben werden sollten. Damit könnten dann noch die offenen Positionen bei MPW gedeckt werden. Klingt langwierig, aber positiv.
3️⃣ Bei Pipeline hat das Gericht die Weiterführung befürwortet; damit dürfte einerseits eine Entschuldung gelungen sind, andererseits müssen die Mieten weitergezahlt werden. Auch hier bin ich eher positiv gestimmt, da die Fortführungsentscheidung durch das Gericht nur im Rahmen eines positiven Businessplans erfolgen kann. Dieser ist dann auch umzusetzen.
4️⃣ Die Springstonetransaktion ist bereits umgesetzt worden; der neue Betreiber Lifepoint ist besser aufgestellt als Springstone.
5️⃣ Der Verkauf von Krankenhäuser an Prime hat 360 Mio in die Kasse gespült. Damit geht zwar Umsatz verloren, aber die Verschuldung kann damit bekämpft werden.
6️⃣ Dasselbe gilt auf für den Verkauf der australischen Investments für 830 Mio USD; auch hier werden Schulden zurückgezahlt, 54 Mio Umsatz sind dann mal weg.
Das Aktienrückkaufsprogramm - Ein Booster für den Kurs?
BIRMINGHAM, Ala.–(BUSINESS WIRE)–Oct. 10, 2022– Medical Properties Trust, Inc. (das „Unternehmen“ oder „MPT“) (NYSE: MPW) gab heute bekannt, dass sein Verwaltungsrat den Rückkauf von ausstehenden MPT-Stammaktien in Höhe von bis zu 500 Millionen US-Dollar vor Oktober 2023 genehmigt hat.
Es wird erwartet, dass die Aktienrückkäufe den Verschuldungsgrad des Unternehmens nicht wesentlich beeinflussen und in erster Linie durch Barmittel, operativen Cashflow, Kreditrückzahlungen, Veräußerungen und/oder Joint-Venture-Transaktionen finanziert werden. MPT ist nicht verpflichtet, Aktien zurückzukaufen und wird jede Gelegenheit dazu im Zusammenhang mit dem zukünftigen Liquiditätsprofil des Unternehmens, den vorherrschenden Marktbedingungen und regulatorischen Erwägungen sowie dem potenziellen marginalen Nutzen neuer Investitionen und/oder des Schuldenabbaus bewerten.
Was würde ein Aktienrückkauf im Umfang von $ 500 Mio bedeuten?
Ausstehende Aktienanzahl Stand Q1 23: 599 Mio
- Aktienkurs ø $12; 500 Mio / 12 = 41,6 Mio Aktien ⇒ 7% Aktienreduktion
41,6 Mio x $1,16 Div/share = Ersparnis von $ 48,3 Mio p.a. Dividenden - Aktienkurs ø $ 15; 500 Mio / 15 = 33,3 Mio Aktien ⇒ 5,6% Aktienreduktion
33,3 Mio x 1,16 Div/share = Ersparnis von $ 38,6 Mio p.a Dividenden - Aktienkurs ø $ 9; 500 Mio / 9 = 55,5 Mio Aktien ⇒ 9,1% Aktienreduktion
55,5 Mio x 1,16 Div/share = Ersparnis von $ 64,4 Mio p.a Dividenden
Q1 2023 – Es wurden noch keine Aktien im Rahmen dieses Programms gekauft
Aber: Es wurden 499 tsd Aktien zu Kosten von 5,5 Mio gekauft. Diese bestehen aus Stammaktien, die von Mitarbeitern eingereicht wurden, um deren Steuerabzugsverpflichtungen zu erfüllen, die sich aus der Unverfallbarkeit von Aktienzuteilungen nach dem Equity Incentive Plan ergeben.
Wenn nicht nur das Unternehmen, sondern auch das Management/Mitarbieter Aktien zurückkaufen, wird das Bild rund. So war im letzten Bericht von Insider Käufen noch nichts zu sehen. Und es ist jetzt wieder soweit, dass keine Käufe gegeben sind, obwohl doch ein Tiefstand erkennbar ist. 496 Aktien wurden verkauft;
Da gefällt mir wieder mal gar nicht.
Aus meiner Sicht bedeutet das, dass
✚ das Management von MPW eine Gelegenheit zum Rückkauf von Aktien sieht
✚ auch Fremdkapital auf jeden Fall billiger ist als 10% Dividendenzahlung
✚ damit auch ein positiver Impuls für die Märkte geschaffen werden soll.
✚ der innere Wert der Aktie zwischen 5 – 7 % steigt
Allerdings dürfte es wohl besser sein, die Schuldentilgung zu forcieren. Man darf gespannt sein, wie der Schwerpunkt der Cashverwendung in den nächsten 12 Monaten ausschaut. Tilgung vs. Rückkauf vs. Investitionen in neue Krankeneinrichtungen.
Wie sehen denn die großen Shareholder die Situation - Verlassen sie das sinkende Schiff?
Um das zu beurteilen, ein Blick auf die größten 11 Aktienowner und die Veränderungen in letzter Zeit.
Die größten 11 Owner halten rd. 41% der Aktien. Die Veränderungen im Wert betragen zwar bis minus 31,4%, die Aktienanzahl wurde aber fast überall ausgebaut;
Hier wird also offensichtlich das Schiff nicht verlassen.
Aber es gibt auch einen großen Schiffeverlasser. Pricipal Global Investors verkauf 61,2 % seines bisherigen Aktienteils und ist jetzt nur noch mit 1,3 % statt 3,35% an Board. Auch Sarazin steigt auch weiter aus. ( – 7,7%)
Die Zahlen
Zur Bilanzentwicklung
Zu den Aktiva
● Die Jahre des Wachstums sind vorbei; die Net Investments haben um 1,7 Mrd | 10% abgenommen. In Q 1 23 werden die zu veräußernden 880 Mio bereits ausgewiesen. Mit deren Umsetzung sinken die Net Investments auf rd. 14 Mrd.
● Die Forderungen aus Zinsen und Mieterträgen sind durch die Schwierigkeiten um fast 200% gestiegen!
● Die Investments in unkonsolidierte Partnerschaften sind um 400 Mio gestiegen (schlecht, da undurchsichtig!) ‼️. in Q1 23 gleichgeblieben. Immerhin sind die Investments in die unconsolidated operating entities um 134 Mio reduziert worden.
● Auch die Other Loans, meist besicherte, verzinste Unterstützungsmaßnahmen für die Betreiber, sind deutlich gestiegen ‼️ in Q1 23 gleichgeblieben.
➔ Somit ergibt sich eine Bilanzsumme von 19,650 Mrd, ein Minus von 868 Mio|- 4%
Zu den Passiva
● Die Verbindlichkeiten konnten dank der Verkäufe um 1,014 Mrd | -9% reduziert werden. 🕺🕺 In Q1 23 um 170 Mio höher; man wundert sich, da ja genügend Cash vorhanden wäre.
➔ die restlichen Positionen sind unauffällig
Zum Eigenkapital
● Der EK Zuwachs von 153 Mio ist schon mal positiv. Primäre Ursache sind die überaus hohen Einnahmen durch Verkäufe in Q1 2022 (+ 536 Mio), die den Gewinn auf 903 Mio gepuscht haben. Und in Q1 23 geht es wieder zurück, da nur 33 Mio Gewinn, aber 174 Mio an Dividende.
● Es wurden auch wieder eigene Aktien um Umfang von 5,5 Mio zurückgekauft (s.o.)
Zur Gewinn/Verlustrechnung / FFO Berechnung
Zu den Umsätzen (Quartalsvergleich)
Die Einnahmen für das erste Quartal 2023 sind im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 59,6 Millionen US-Dollar oder 14,5 % gesunken. Dieser Rückgang setzt sich wie folgt zusammen:
Operative Mieteinnahmen (inkl. linearer Miete) – ein Rückgang von 19,6 Mio. US-Dollar gegenüber dem Vorjahr, wovon etwa 30 Mio. US-Dollar auf Veräußerungen im Jahr 2022 und 8,9 Mio. US-Dollar an ungünstigen Währungsschwankungen zurückzuführen sind. Dieser Rückgang wird teilweise durch zusätzliche Einnahmen in Höhe von ca. 11 Mio. USD aus Akquisitionen, Kapitalerhöhungen und dem Mietbeginn für ein Entwicklungsobjekt im ersten Quartal 2022 ausgeglichen. Darüber hinaus sind die Mieteinnahmen im Vergleich zum Vorquartal durch VPI Anpassungen um etwa 8 Millionen US-Dollar gestiegen
Erträge aus Finanzierungsleasingverträgen – ein Rückgang von 38,6 Mio. US-Dollar, der in erster Linie darauf zurückzuführen ist, dass im ersten Quartal 2023 keine Erträge aus Prospect verbucht wurden, während im ersten Quartal 2022 Erträge in Höhe von 35,3 Mio. US-Dollar verzeichnet wurden. Dieser Rückgang wird teilweise durch VPI Steigerungen um etwa 0,5 Mio. US-Dollar ausgeglichen.
Zinserträge und sonstige Erträge – Rückgang um 1,4 Mio. US-Dollar gegenüber dem Vorjahr aufgrund der folgenden Faktoren:
o Zinserträge aus Darlehen – Anstieg um 0,7 Mio. US-Dollar aufgrund von etwa 4 Mio. US-Dollar an zusätzlichen Einnahmen aus neuen Investitionen, abzüglich Darlehensrückzahlungen, sowie 0,3 Mio. US-Dollar an höheren Einnahmen aus VPI Anpassung minus Rückgang von etwa 3,0 Mio. $ da 2023 keine Zinseinnahmen für Prospect verbucht wurden, sowie 0,9 Mio. $ durch ungünstigen Wechselkurs.
o Sonstige Einnahmen – ein Rückgang von 2,1 Mio. US-Dollar gegenüber dem Vorjahr, da wir weniger direkte Erstattungen von unseren Mietern für Erbpacht, Grundsteuern und Versicherungen erhielten.
Zum Aufwand
In Summe ist der „normale“ Aufwand um nur 3,8 Mio gestiegen (+ 1,7%), beim sonstigen Aufwand ergibt sich aber ein Block von 543 Mio weniger als im Vorjahr, da in Q1 2022 massive Verkäufe getätigt wurden. Im Detail:
Der Zinsaufwand stieg wieder an; die Ursache waren einerseits gestiegene Zinsen, die den øZins von 3,1 auf 3,7% erhöhten. Zudem wurde ja am 9.12.2022 ein auf Sterling lautender Term Loan in Höhe von 105 Mio begeben. Die restlichen Positionen sind unauffällig.
Der Bruttoertrag sinkt damit um 63,4 Mio, die Bruttomarge von 45% auf 34%.
So richtig spaßig wird es bei den Sonstigen Aufwendungen / Erträgen
Bei den Sonderabschreibungen wird einerseits der Verkauf der australischen Investments mit 79 Mio und die Prime Krankenhäuser mit 11 Mio berücksichtigt.
Die erhöhten Beteiligungserträge ergeben sich aus einer Kooperation mit MAM, die in Q2 2022 eingangen wurde.
Bei den sonstigen sind 5,1 Mio Kosten verbucht, die v.a. auf die Rechtsstreitigkeiten mit Viceroy zurückzuführen sind (- 8 Mio), aber durch Bewertungskorrekturen (+ 3 Mio) kompensiert werden.
Nach Abzug von Steuern verbleibt ein Gewinn von nur 33 Mio.
Zur Überleitung der FFO´s
Hier werden ja die Sonderpositionen wieder großteils adjustiert. Die Funds from Operations sinken erheblich von 282,5 auf 186,3 Mio (- 96,2 Mio | – 34%). Damit ergibt sich ein FFO/share von 31 cents. Damit ist die Dividende von 29 cents gerade so gedeckt.
Zur Cash FLow Darstellung
Zum Cash provided by operating activities
Mit 33 Mio Gewinn in Q1 2023 ist MPW auf einem geringen Ausgangswert; die Korrekturen von Abschreibung und Sonderabschreibung alleine machen aber ein Plus von 176 mio aus. Ansonsten gibt es keine Besonderheiten, die auffallen würden.
In Summe erreicht man in Q1 2023 somit rd. 135 Mio operating CF.
Zum Cash provided by investing activities
Auffallend ist natürlich der massive Rückgang an Neuinvestitionen von Milliardenbeträgen in 2020/2021 und immer noch 725 Mio in 2022. Mit nur 72,9 Mio ist ein Investitionstiefpunkt gegeben. Positiv ist, dass rd. 222 Mio an Ausleihungen nun zurückgezahlt werden; gut für das Risiko, aber schlecht für den Ertrag aus Zinsen. (s.o.) Neue Loans wurden im Umfang von 50 Mio für Stewards Norwood Hospital (Überschwemmung) ausgeliehen.
Durch die Ausleihungsrückflüsse ergibt sich ein positiver investing CF von 17,2 Mio!
Zum CF provided by financing activities
Hier wird v.a. die Dividende mit 176,6 Mio ausgeschüttet und tw. durch eine Ausnutzung eines Finanzierungsrahmens (95,9 Mio) gedeckt
Damit wird hier Cash in Höhe von nur 89,1 Mio ausgegeben.
Der Gesamtsaldo der drei Positionen ergibt einen Cashüberhang von 63,75 Mio , der den Kassabestand auf 308,2 Mio erhöht.
Zusammenfassung des Zahlenwerks
Die Wachstumsjahre sind passe. Auch im Earningscall meinte der CEO, dass mit neuen Akquisitionen zugewartet wird, da die Eigentümer der Einrichtungen aktuell immer noch Preise ausrufen, die nicht akzeptabel sind.
„Unsere Strategie besteht also weiterhin darin, dieses Niveau der langfristigen Verschuldung beizubehalten. Und um das zu erreichen, müssen wir, wie Ed bereits erwähnt hat, erstens eine gewisse Sicherheit bei den Fremdkapitalkosten sehen und zweitens müssen wir eine gewisse Vernunft bei den Verkäufern sehen, die erkennen, dass die Kapitalkosten den Wert ihrer Vermögenswerte senken. Solange das nicht der Fall ist und wir Zugang zu erschwinglichem Eigenkapital haben, werden wir keine bedeutenden Akquisitionen tätigen, schon gar nicht, wenn das bedeutet, dass wir den Verschuldungsgrad erhöhen müssen“
Daher wird weiter am Schuldenabbau gearbeitet, bis sich die entsprechenden Kaufgelegenheiten ergeben. Allerdings ist dies auch notwendig, da nur eine geordnete Bilanz in Zeiten höherer Zinsen vor höheren Risikoaufschlägen der Banken schützt. Dies bedeutet, dass momentan mehrere Krankenhäuser veräußert werden und aus meiner Sicht mit keinem Aufschlag; allerdings sind die erzielten Beträge auch nicht aufgeweicht, sodaß der bisher zugemessene Wert wohl auch bezahlt wird.
Bei den Erträgen hängt viel von der Besserung bei den Problembetreibern ab. Gelingt hier die Bereinigung, bleibt die G&V relativ stabil, da einerseits die eingebauten Inflationsanpassungen greifen und andererseits auch die Vergütungen, die von der CMS an die Betreiber gezahlt wird, erhöht wird und damit die Rückflüsse an MPW absichert.
Über einen ausreichenden CF muss nun sichergestellt werden, dass sowohl die Tilgungen als auch die Dividenden bedient werden können. Daher erfolgt als nächstes ein Blick auf die anstehenden Tilgungen.
Ein kleiner Exkurs zur Werthaltigkeit
Aufgrund der hohen Inflation und v.a. den Zinsen sind vor allem die Immobilien in einer Abwertungsgefahr; bei den aktuellen Verkäufen weist MPW daher immer wieder darauf hin, dass aus ihrer Sicht die Krankenhäuser ohne Abschlag bzw. im Normalfall mit Aufschlag verkauft werden. Hier ein passender Ausschnitt aus dem Earningscall Q1 2023
Prime ist verpflichtet, uns den Betrag zu zahlen, für den wir die Immobilien ursprünglich vor mehr als 10 Jahren gekauft haben. Die überwiegende Mehrheit unserer Mietverträge mit Rückkaufoptionen sieht einen Rückkaufpreis vor, der dem höheren Wert aus Marktwert und unserer ursprünglichen Investition entspricht. Tatsächlich ist dieses 100-Millionen-Dollar-Portfolio das letzte der Prime-Master-Leasingverträge, das zu diesem festen ursprünglichen Preis abgeschlossen wurde
Die Bedingungen der kürzlich angekündigten Transaktionen, einschließlich Springstone, der Übernahme von Steward’s Utah-Betrieben durch CommonSpirit, Healthscope und Prime, haben unsere Krankenhausinvestitionen in der Nähe unserer ursprünglichen Kaufpreise oder sogar darüber hinaus bewertet. Diese Bestätigung unserer gezeichneten Vermögenswerte durch erfahrene Marktteilnehmer sowie unsere vorhandene Liquidität und die umsichtig geplante Schuldenstruktur versetzen uns in die Lage, bis 2025 keine Fälligkeiten von Schulden zu haben.
Zur Verschuldung und deren Rückzahlungsfähigkeit
Hier die Aufstellung der ausstehenden Anleihen/Kredite; die ø Zinsen sind in den 3 letzten Monaten von 3,608 % auf 3,796% gestiegen. Ursache ist die erhöhte Ausnutzung des Rahmenkredites von 929 auf 1031 Mio zu einem deutlich höheren variablen Zins. Immerhin sind immer noch 88 % fixverzinst.
Betrachtet man die Fälligkeiten bis 2026, dann gibt es für mich zwei zu beachtende Punkte.
- In Summe müssen die nächsten 3 Jahre rund $ 2.830,5 Mio zurückgezahlt oder neu refinanziert werden. Davon ist rd. 1.031 Mio als Rahmenkredit fällig. Daher ist es dann zu diesem Zeitpunkt wichtig, in welchem “Risikozustand / Kreditrating” MPW sich befindet. In den Unterlagen zu Q3 2022 ist folgendes beschrieben
Die anwendbare Marge für Laufzeitdarlehen, die ABR-Darlehen sind, ist auf einer gleitenden Skala von 0,00 % bis 0,70 % auf der Grundlage des aktuellen Kreditratings anpassbar. Die anwendbare Marge für befristete Kredite, bei denen es sich um Term-Benchmark-Darlehen handelt, ist je nach aktueller Bonität gleitend von 0,875 % bis 1,70 % anpassbar. Die anwendbare Marge für revolvierende Darlehen, bei denen es sich um ABR-Darlehen handelt, ist je nach aktueller Bonität gleitend von 0,00% bis 0,50% anpassbar. Die anwendbare Marge für revolvierende Darlehen, bei denen es sich um Term-Benchmark-Darlehen oder RFR-Darlehen handelt, ist je nach aktueller Bonitätseinstufung gleitend von 0,80% bis 1,50% anpassbar. Die Fazilitätsgebühr ist gleitend von 0,125 % bis 0,30 % (derzeit 0,25 %) auf der Grundlage der aktuellen Bonitätseinstufung anpassbar und ist für die revolvierende Kreditfazilität zu zahlen.“
Deshalb ist darauf zu achten, dass sich das aktuelle Rating von BB+ nicht verschlechtert.
2. Kann MPW die Zahlungen stemmen?
Wie oben beschrieben, hat MPW rd. 300 Mio in der Kasse; + Verkäufserlöse von Prime 457 Mio + Lifepoint 205 Mio + Australia 830 Mio + Prime Healthcare 100 Mio ; damit ergibt sich ein Kassabestand von 1.910 mio. Damit und dem CF von 2023 – 2025 können die Tilgungen gestemmt werden.
Die Rückzahlungsfähigkeit ist somit gegeben
Wie Zinssensitiv ist MPW aufgestellt
Die Zinserhöhungen wirken sich einerseits bei den Mietanpassungen aus. Hier kann MPW überwiegend auch die Mieterhöhungen umsetzen. Somit kann mehr Miete generiert werden.
Auf der Refinanzierungsseite ist eine Fixverzinsung gegeben. Mit rd. 3,8% Zinshöhe und einem Fixverzinsunsanteil von 88% ist MPW hier recht gut aufgestellt.
Somit ist MPW aktuell eher ein Profiteur der höheren Zinsen, dies könnte sich dann ändern, wenn hohe Refinanzierungen neu anstehen.
Wie sicher ist die Dividende
Für die nächsten 3 Jahre fallen Dividendenzahlungen in Höhe von rd. 2,1 Mrd an. Für die Rückzahlungen der Verbindlichkeiten werden rd. 100 Mio vom FCF benötigt. Geht man davon aus, dass ca. 700 – 800 FCF erwirtschaftet werden können, sollte die Abdeckung der Dividenden sichergestellt sein. Abgesehen davon gibt es noch Ausschüttungspflicht bei REITS von 90% der Dividenden.
Gleichzeitig verbleibt ohne neue Verschuldung kein Investitionsbudget übrig. Daher wird man bei MPW bei Neugeschäften/Neukunden eher defensiv eingestellt sein.
Achtung: hier gibt es eine wichtige Rahmenbedingung (Q1 SEC File MPW p23 Covenants):
Darüber hinaus begrenzen die Kreditvereinbarungen unserer Kreditfazilität die Höhe der Dividenden, die wir als Prozentsatz der normalisierten, bereinigten Mittelzuflüsse aus der Geschäftstätigkeit („NAFFO“), wie in den Vereinbarungen definiert, auf einer rollierenden Vier-Quartals-Basis zahlen können.
Zum 31. März 2023 lag die Dividendenbeschränkung bei 95% des NAFFO.
Die Anleihebedingungen unserer vorrangigen unbesicherten Schuldverschreibungen begrenzen auch die Höhe der Dividenden, die wir auf der Grundlage der Summe von 95 % des NAFFO, der Erlöse aus Aktienemissionen und bestimmter anderer Nettobarmittelerlöse zahlen können. Schließlich verpflichten uns unsere vorrangigen unbesicherten Schuldverschreibungen, unbelastete Vermögenswerte (gemäß der Definition in der entsprechenden Anleihe) in Höhe von mindestens 150 % unserer unbesicherten Schulden zu halten.
Schuldenrückzahlung vs. Dividenden
Um hier mal durchzublicken, habe ich eine Aufstellung mit jenen Daten gemacht, von denen ich denke, dass sie korrekt sind. Man kann sie ja dann in den Quartalsberichten nachvollziehen und korrigieren. Hier also der erste Prototyp
Die Zahlen sind den Berichten entnommen; die Schätzungen aus Fastgraphs/FactSet.
Die Alternative 0 zeigt, dass durch die Verkäufe die Fälligkeiten von 2023 & 2024 inkl. den Dividenden bedient werden können. Lediglich 2025 fehlt die Refinanzierung von 623 Mio. Immerhin wurden dann 2,8 Mrd getilgt. Allerdings wartet 2026 der massivste Tilgungsbrocken. Immerhin warten hier 3,657 Mrd auf einen Refinanzierungsdeal. Insofern muss wahrscheinlich Mitte 2024 mit den Refinanzierungsverhandlungen gestartet werden. Da kann man nur noch auf niedrigere Zinsen hoffen.
Bei Alternative 1 werden die Dividenden um 50% gekürzt; damit verbleibt Ende 2025 nur ein Betrag von 271 Mio zur Refinanzierung; Aber auch hier winkt die Refinanzierung von 2026
Bei Alternative 2 wird der Rahmenkredit aufrechterhalten und somit nicht getilgt; damit bleiben noch 308 Mio in der Kasse und lindern dann etwas den Schmerz von 2026
Kombiniert man 1 & 2, dann bleiben immerhin noch 660,3 Mio in der Kasse, die dann den Refinanzierungsbedarf für 2026 auf 2,022 Mrd senken. Allerdings ist dann auch der Rahmenkredit mit dn 931 Mio ausständig!
Die Conclusio aus dieser Aufstellung ist, dass der Handlungsspielraum des Managements aktuell noch relativ groß ist. Für mich wäre aktuell Alternative 2 logisch, da ein Rahmenkredit für den laufenden Geschäftsbetrieb auf jeden Fall aufrechterhalten werden muss und sofern hier keine oder keine volle Tilgung erfolgen wird. Daher dürften hier rd. 300 Mio am Ende 2025 ceteris paribus zur Verfügung stehen.
Als ultima ratio können natürlich noch weitere Krankenhäuser verkauft werden. Allerdings wird das dann zu Lasten des AFFO gehen.
Dementsprechend dürfte die Dividende für 2023 gesichert sein, wenn nicht die Bankencovenants oder andere Restriktionen hier eingreifen.
Zur Bewertung
Prognosen für die Zukunft
Und wenn man denkt, es geht nicht mehr …
Der Kurs ist jetzt bei $10 , nein bei $ 7,39 gelandet; Mr. Market „voted“ gegen MPW , die oben genannten Betreiberrisken sind offenbar too much. (Noch ist MPW mit BB+ gerated, für das Management ein wichtiger Status für die Refinanzierungskosten.) Nein, entweder hat Fastgraphs einen Fehler oder MPW ist auf BB herabgestuft worden.
Ich habe bei Fastgraphs die letzten 7 Jahre herangezogen, in denen der AFFO/Aktie von 1,14 auf 1,42 gestiegen ist; das ist ein CAGR von immerhin 3,73% trotz massiver Aktienausweitung 2020. Das Preis/AFFO Verhältnis liegt bei 5,44 x und somit weniger als halb so hoch wie der øWert von 13,62x.
Die Daten, die ich verwenden kann, sind jene von Fastgraphs, die auf Basis der Daten von FactSet verwendet werden. Wie gut war denn die bisherige Trefferquote?
Die Trefferquote ist sehr hoch; durch das REIT Modell ist ein vorhersehbares Geschäftsmodell gegeben, das gut berechenbar ist.
Die Analystenanzahl liegt 2022 bei einem neuen Höchstwert von 11, für Aufmerksamkeit ist gesorgt. Daher kann man mit den Prognosen der Analysten weiterarbeiten.
Ich habe hier nur die Prognose für 2 Jahre | bis 2024 herangezogen. Erstens fällt auf, dass in den letzten 6 Monaten die Prognosewerte deutlich zurückgegangen sind. 2024 von 1,47 auf 1,29 pro Aktie (- 11%). Auch die Dividenden (1,16) bleibt fast konstant.
Sollte der Kurs aber auf rd. $13,50 steigen, ws dem „normalen“ P/AFFO Verhältnis entspricht, ist trotzdem eine Rendite von 58 % p.a. erzielbar.
Trotz eher pessimistischer Annahmen ist die Rendite immer noch sehr hoch.
In den letzten 3 Monaten hat sich die Bewertung von MPW verschlechtert. Im QuantRating hat sich durch die Mängel nur eine Bewertung von 2,53 ergeben. Damit hat sich das Rating in diese 3 Monaten verschlechtert. Dasselbe kann man auch bei fast allen anderen Ratings wahrnehmen. Siehe auch die Rankings im Sektor.
Der Bewerter von Seeking Alpha gibt daher kein grünes Licht für MPW.
Halten - Kaufen - Verkaufen
Aufgrund der Analyse und der Verkaufs von INTC Aktien, habe ich meine bisherigen 450 Stk nun auf 900 Stk verdoppelt. Und dann bei einem Kurs von $8,65 nochmals 100 Stk gekauft. Somit stehen nun 1.000 Aktien in meinen Büchern.
Mein øKurs beträgt nun $13,18, die Dividendenrendite somit 1,16/13,18 = 8,8 %. Ist schon mal ein Trostpflaster. Ich kaufe erst wieder in 3 – 6 Monate bei großen Entwicklungen;
Kaufen, wenn hier der Markt die Panik hat? Ich werde sehen, ob ich mich verkalkuliert habe..
Die Investmenthesis ist, dass MPW so weiterwursteln kann, wie bisher und damit weiterhin die fetten Dividenden abfallen. Eine Wachstumsstory ist es nun definitiv keine mehr. Aber das Unternehmen kann überleben, aber die Substanz des Ertrags wird geringer (- 1,7 Mrd in 2022); da muss MPW etwas gegensteuern.