Die Maßnahmen von MPW zur Überwindung der Krise
BIRMINGHAM, Ala.-Oct. 11, 2023– Medical Properties Trust, Inc. gab heute den Abschluss des Verkaufs seiner vier verbleibenden australischen Anlagen an HMC Capital zu einer Cash-Cap-Rate von 5,7 % für rund 470 Mio. AUD$ (ca. 305 Mio. $) bekannt, die zur Reduzierung des Saldos der revolvierenden Kreditfazilität von MPT und zur Erhöhung der Barmittel verwendet werden. Das Unternehmen hat außerdem seit Ende des zweiten Quartals in einer Reihe von Offenmarkttransaktionen etwa 50 Mio. £ seiner im Dezember 2023 fälligen 2,550%igen ungesicherten Anleihen zu einer Rückkaufrendite von durchschnittlich fast 13% zurückgekauft.
Nach diesen Maßnahmen verfügt MPT über eine unmittelbare Liquidität von etwa 950 Mio. $, die ausreicht, um alle verbleibenden Fälligkeiten der Schulden in den Jahren 2023 und 2024 zu erfüllen, bevor die erwarteten Dividendeneinsparungen und die erwarteten Erlöse aus dem Verkauf von drei an Prospect vermieteten Anlagen in Connecticut berücksichtigt werden.
Zudem wurde die Dividende auf $ 0,60 gekürzt. Eine Einsparung von 335 Mio p.a.
Inhaltsverzeichnis
Vorbemerkungen
In diesem Review werde ich keine Gesamtanalyse durchführen, da diese bereits vor kurzem gemacht wurde; zum Gesamtbild daher bitte hier lesen
Der Chartverlauf - der Markt hat den Glauben schon fast verloren
Mit einem Kurs rund um $4,61 ist MPW wieder etwas über das AllTimeLow von $ 4,04 unterwegs, aber natürlich ist das eine brutale Abstrafung der Aktie bzw. des Unternehmens. Auslöser des Kursrückganges waren offensichtlich die Earnings Q2 23 und die Tatsache, dass bei Prospect nun eine Beteiligungs von 655 Mio eingegangen wurde um Schulden zu begleichen und andererseits in der New York Times ein Artikel erschien, der diesen Deal massiv negativ darstellt. (Hier der Link zu meiner Analyse Q2 23)
Wie schaut es mit den Shortys aus?
Der Short Float liegt bei sehr hohen 22,7% der Aktien am Markt; die Short Ratio liegt bei 9,34 Tagen. Also ebenfalls sehr hoch.
Dazu noch ein paar Begriffsklärungen
Short Float – % jener am Markt befindlichen Aktien, die von Short Sellern ausgeliehen wurden
Short Ratio – Anzahl der benötigten Tage, um bei den letzten ø Handelsvolumina die geshorteten Aktien zu kaufen.
Die Dividendenrendite ist natürlich trotz Kürzung für Neuinvestitionen mit $ 0,6 Div/ 4,61 Kurs = bei 13,2% sehr attraktiv. Für alte Investoren, so wie ich, ist der Kurs natürlich eine Katastroph; ich liege knapp 60% im Kursminus.
Die Gründe für das Misstrauen sind die Reports der Shortseller. Besonders seit den kritischen Artikeln von HedgeEye und im Wall Street Journal ab Februar bis Juni 2022 kippt das Sentiment gegen MPW. Zudem kommt noch ein Angriff von Viceroy am 10. März, in dem massive Unregelmäßigkeiten vorgeworfen werden. Ab da sackt der Kurs so richtig ab. Allerdings hat sich MPW jetzt zur Klage entschieden. Zudem wurde nun ein Downgrade von Raymond James bekannt, dessen Analyst Jonathan Hughes auch im EarningsCall durchaus kritische Fragen gestellt hat. Hier seine Meinung dazu
Die Aktie von Medical Properties Trust (NYSE:MPW) rutschte am Freitag im vorbörslichen Handel um 3,9% ab, nachdem Raymond James die Bewertung des REITs für das Gesundheitswesen von „Strong Buy“ auf „Underperform“ herabgesetzt hatte, da Fragen zur Kommunikation des Managements, zur deren Glaubwürdigkeit, zur Corporate Governance, zur Verschuldung und zu anderen Themen die sich verbessernden Fundamentaldaten des Betreibers überschatten.
Die anhaltenden Investitionen in den Top-Betreiber in diesem Monat überzeugten den Raymond James-Analysten Jonathan Hughes, seine Empfehlung für die Aktie herabzustufen. Am Dienstag teilte Medical Properties (MPW) mit, dass es sich entschlossen hat, bis zu 140 Mio. $ zu investieren, als der Betreiber Steward seine durch Vermögenswerte gesicherte Kreditlinie refinanzierte.
Darüber hinaus änderte sich der Kommentar des Managements zur Nachhaltigkeit der Dividende des REIT im Vergleich zum vorangegangenen Quartal, was Raymond James-Analyst Jonathan Hughes zu der Annahme veranlasste, dass eine Dividendenkürzung bevorsteht.
Raymond James ist der Ansicht, dass das Management von MPW jahrelang versuchen wird, seine Kapitalkosten wieder zu verdienen, was sich auf die Wachstumsfähigkeit auswirkt, und kann daher nicht einmal mehr ein neutrales Rating empfehlen“, schrieb Hughes in einer Mitteilung an seine Kunden.
„Improving operator fundamentals have been the lone positive in recent quarters, but have been more than overshadowed by growing questions surrounding management communication, credibility, disclosure transparency, operator health, corporate governance, leverage, and dividend sustainability,” Hughes said.
Hier die Links
Schatten über MPW
Schatten über MPW – Die Fortsetzung
Was sind die wichtigen Punkte bei MPW
- Wie sicher/wertstabil sind den eigentlich jene Einrichtungen (Akutkrankenhäuser, Kliniken für psychische Erkrankungen, Stationäre Rehabilitationseinrichtungen), die MPW gekauft hat und an Betreibergesellschaften verpachtet (Tripple Net Lease)
- Wie steht es um die wichtigsten Betreiber (Steward, Prospect, Circle Health), welche Maßnahmen wurden getroffen und wie wirken sie sich auf die Ergebnisse von MPW aus
- Die Zahlen – wie stabil ist das Ergebnis von MPW, wieviel Wachstum, wieviel Schulden, wie stabil ist die Bilanz, wie schaut die Strategie/Prognose für die nächsten 12 – 18 Monate aus?
- Wie könnten sich die gestiegenen Zinsen auswirken
- Wie sicher ist die Dividende
- Wird alles etwas transparenter? Kommunikation, Informationen über die Financials von Steward etc.?
Wie "sicher " sind die Einrichtungen, die bei MPW die Assets ausmachen
Betrachtet man die Assets, die MPW in der Bilanz stehen hat, so ergibt sich folgendes Bild
Die Akutkrankenhäuser sind aktuell mit 194 Häusern, 64 % der Werte und 68% der Einnahmen die bedeutendste Gruppe bei MPW. Hier folgen dann die Kliniken für psychische Erkrankungen (70 Anlagen, 13% Wertanteil, 18% Einnahmenanteil) und stationären Rehabilitationseinrichtungen/ REHA Zentren (114 Anlagen, 8% Wertanteil, 10 % Einnahmenanteil); für die restlichen Einrichtungen verbleiben noch 63 Anstalten, 3 % Wertanteil, 4% Einnahmenanteil).
Bereits hier sieht man die Auswirkungen des Verkaufs des Utah Geschäfts mit 441 Mio in Q2 23, die jetzt ab Q3 23 fehlen und immerhin zu einem Umsatzminus im Akutkrankenhaussegment von 18,1 Mio pro Quartal geführt haben. Im Vergleich zu Q4 22 ist der Umsatz pro Quartal sogar um 51 Mio gefallen!
In Q3 23 habe ich noch die Straight Line Reserve abgezogen, die bei den Acute Krankenhäusern noch aktiviert werden könnte.
Wie wahrscheinlich ist der Ausfall (Default) eine Krankenhauses, sodaß der bisherige Wert abgeschrieben werden müsste. Dies wäre bei einem Bankrott die Konsequenz.
In der folgenden Grafik eine Übersicht über die Schließung von ländlichen “rural” Krankenhäusern. Hier ist Wahrscheinlichkeit, dass sich eine kleinere Stadt keine Klinik mehr leisten kann, deutlich höher als in den Ballungszentren.
Dabei fällt auf, dass die Anzahl der insolventen Einrichtungen in und nach der Finanzkrise mit Abstand am häufigsten war, aber selbst zum Start in die Pandemie 2019 dann eine sehr geringe Anzahl aufweist. Die Krankenhäuser werden zumeist von Auffanggesellschaften (oft kommunal unterstützt) oder anderen Betreibern vor der Insolvenz bewahrt, da die Kerndienstleistung dringend benötigt wird.
Jetzt stellt sich die Frage, ob in der COVID Zeit von 2020 bis 2022 nicht zu einer erhöhten Schließung von Krankenhäusern geführt hat. Hier wurde schließlich vom Staat bestimmt, dass rentable Operationen ausgesetzt werden mussten und zusätzliche Betten für COVID – relevante Fälle bereitgestellt werden mussten. Im Rahmen einer aktuellen Auswertung der Jahre 2020 – 2022 (Link) , die sich aber nur auf ländliche Einrichtungen bezieht, wurden 29 Einrichtungen geschlossen, davon 19 im Jahr 2020. In 2023 sind es aktuell 9 Krankenhäuser, die geschlossen wurden. Falls sich das verdoppeln sollte, ist man auf einem neuen Höchststand
Conclusio: Die Anzahl der gescheiterten Einrichtungen ist auch in diesem Zeitraum eigentlich sehr gering. In weiterer Folge kann man auch nachvollziehen, dass MPW durch seine Aktivitäten auch viel unternimmt, um eine Insolvenz der Betreiber zu verhindern. Effktiv gelingt es MPW ja dann auch, die Krankenhäuser meist ohne Verlust an andere Betreiber zu übergeben. Bei den konkreten Problem-Fällen von MPW kann das nachvollzogen werden.
Zusammenfassung – Die Wahrscheinlichkeit eines Konkurses/Insolvenz/Schließung eines Krankenhauses ist relativ gering, in 2023 aber gibt es eine erhöhte Anzahl !! Dran bleiben
Viele Institutionen, kommunal und wirtschaftlicher Art, sind meist am Weiterbestand interessiert, da damit die Akutversorgung der Gemeinden/Städte gewährleistet wird und überdies noch sehr wichtige Arbeitsplätze gehalten werden können.
Wie steht es um die wichtigsten Betreiber
Zuerst eine aktuelle Übersicht der Betreiber – Zur Historie Scrollen <>
Der größte Betreiber ist immer noch Steward Health Care mit 29,6 % der Einnahmen vor den anstehenden Transaktionen rund um die Utah Krankenhäuser. Es folgt Circle Health mit 13,5% und Priory Group mit 7,1%.
Gegenüber dem Dezember sind die Umsatzanteile aufgrund des etwas niedrigeren Umsatzes in Q1 gestiegen. (Steward 26,1% ⇒29,6%. Circle Health 11,9% ⇒13,5%). Bei Prospect werden aktuell keine Umsätze verbucht.
In der folgenden Tabelle zeigt die Rent Coverage anhand der EBITDARM Rent Coverage ratio, wie sicher die Bedienung der Mieten eingeschätzt wird.
EBITAR(M)/rent coverage – EBITDARM ist das Ergebnis bevor Zinsen, Steuern, Abschreibung und Amortisation, Miete und Management Fees und zeigt das bereinigte operative Ergebnis. In Relation zur Miete gesetzt, zeigt es an, wie ausreichend das operative Ergebnis ist, um die Miete bedienen zu können. Optimal sind sicher Werte > 2, kritisch sind Werte <1,5 zu sehen.
Zur Historie Scrollen <>
Interessant ist natürlich die Entwicklung von Steward ; Steward liegt mit dem 2,7 etwas über dem Durchschnitt und hat sich in den letzten Quartalen von 2,5 hochgearbeitet. Das ist jetzt auch keine Spitzenklasse, aber jedenfalls keine allzu besorgniserregende Größenordnung. Indes hat sich Prospect Medical Holdings deutlich verschlechtert und jetzt wieder erholt ( -0,5 x → 1,0x → 1,0x→1,0x). Aber hier muss immer noch mit einem Einbruch gerechnet werden.
Im Durchschnitt liegt der Wert für die aufgeführten Mieter beim 2,6 fachen, bei den sonstigen aufgeführten Mieter nur bei 1,7 x. Hier ist ein Domestic Operator 1 von 1,1 x → 0,9 → 0,7 x zurückgefallen.
Aufgepasst – hier sieht man gut die entsprechenden Volumina
Steward Health: 3.544 Mio auf 2.411 Mio (allerdings muss man hier die PHP Beteiligung im Auge haben)
Prospect Medical Holdings: 912 Mio auf 512 Mio
Generell weist die Tabelle einen Durchschnittwert von 2,6 x aus. Dieser ist im Vergleich mit Q4 2022 leicht gestiegen. Ist das die Trendumkehr? Hier muss die Entwicklung zeitnah verfolgt werden.
Hier noch ein Vergleich zu anderen Health Care Anbietern von Ende 2022; hier schneidet MPW nicht so schlecht ab.
Wie sensibel der Kurs von MPW momentan auf dieses Punkt reagiert, zeigt folgendes Ereignis Anfang Mai
Medical Properties stock slides on report Steward, Prospect seek refinancing
May 12, 2023 By: Max Gottlich Seeking Alpha
Medical Properties Trust (NYSE:MPW) shares sank as much as 6.8% in Friday morning trading as two of its largest hospital tenants — Steward Health Care and Prospect Medical Holdings — have hired financial advisors for debt refinancing, the Wall Street Journal reported, citing people familiar with the matter.
Steward, which completed in December 2022 the extension of a credit deal with its lenders through December 2023, was said to have brought on Guggenheim Securities to refinance asset-based loans due at the end of 2023. Prospect Medical, meantime, tapped Houlihan Lokey for refinancing, the people told the WSJ.
The moves come as some recent financial struggles have made it difficult for the tenants to tap public markets. For context, Steward and Prospect accounted for over 27% and 10% of Medical Properties‘ (MPW) fourth-quarter revenues.
Given Steward’s recent sale of five hospitals in Utah, MPW’s exposure to rent receipts from Steward is set to fall to around 20%, the newspaper pointed out. Prospect was also said to have recently sold some of its hospitals to raise financing.
Die Angst, dass damit die Liquidität und somit Zahlungsfähigkeit der gößten Betreiber von MPW in Frage gestellt werden muss, sorgt für einen herben Rückschlag in %, in $ sind es gerade mal ca. 80 cents pro Aktie.
Noch ein Hinweis zu den Anschuldigungen von Viceroy – MPW klagt und Viceroy macht auf freie Meinungsäußerung
UPDATE ZU RECHTSSTREITIGKEITEN (News release MPW vom 27.4.2023)
Am 30. März 2023 verklagte MPT den Leerverkäufer Viceroy Research LLC und seine Direktoren, darunter Fraser Perring, vor einem Bundesgericht wegen Verleumdung und damit zusammenhängendem Unrecht aufgrund ihrer Kampagne böswilliger Unwahrheiten, die darauf abzielen, auf Kosten von MPT und seinen Aktionären Gewinne zu erzielen. Die Klageschrift ist hier verfügbar.
Obwohl Perring die Klage öffentlich anerkannt hat, hat er sich nicht zu dem Fall geäußert. Und anstatt auf die Anschuldigungen von MPT zu antworten, hat Viceroy Anträge gestellt, die Klagen abzuweisen, bevor sie eine Jury erreichen, mit dem Argument, dass sie nicht aufrechterhalten werden können, weil Viceroys Angriffe auf das Unternehmen, obwohl sie in „Berichten“ enthalten waren, keine „Fakten“ waren, sondern lediglich „Meinungen“ und „Kommentare . . dominiert von farbenfroher, hyperbolischer Sprache“, und behauptet auch, dass das Gericht nicht zuständig sei. Aber wie die Klage von MPT deutlich macht, handelt es sich bei den falschen, irreführenden und verleumderischen Aussagen, die wiederholt von Viceroy, Perring und anderen veröffentlicht wurden, nicht um „Meinungen“ oder „Überzeugungen“, sondern um angebliche Tatsachenbehauptungen, deren grundlegender Charakter nicht durch Haftungsausschlüsse geändert werden kann. MPT freut sich darauf, seine Ansprüche zu beweisen und von den Beklagten und anderen die Dokumente, Mitteilungen und andere Offenlegungen zu erhalten, auf die es nach dem Gesetz Anspruch hat.
Am 29. Juni 2023 erlangten wir eine vorläufige Entscheidung in dieser Klage, nachdem Viceroy’s Antrag auf Abweisung des Falles von einem Richter des United States District Court for the Northern District of Alabama abgelehnt worden war.
Es gilt jetzt abzuwarten, was der Prozess als Ergebnis herausfinden wird; in der Anklageschrift wird auch darauf hingewiesen, dass Viceroy schon öfter wegen Fehlanschuldigungen auch verurteilt wurde. Jedenfalls hat Viceroy in seinen Analyse immer den Hinweis, dass es sich hier um Meinungen handle und keine Tatsachenbehauptung. Trotzdem wurden mit der Antwort/Klage nicht alle Anschuldigungen von Viceroy widerlegt, sodaß einfach noch Zweifel bleiben.
Patient Nr 1 - Steward Health Care (29,6% des Umsatzes)
Rund um Steward gibt ein ja eine eigene Geschichte, die von HedgeEye intensiv kritisiert wurde. Hier der entsprechende, lesenswerte Link dazu. (Link).
Das Engagement von MPW bei dem unter finanziellem Druck stehenden Mieter Steward bereitete der Ratingagentur S&P Global Ratings Sorge, die MPW am 22. Dezember 2022 auf CreditWatch mit negativen Auswirkungen setzte. Sollte Steward, der größte Betreiber von MPW, ausfallen, könnte dies dazu führen, dass MPW seine Dividenden kürzen muss, um höhere Zinsrückzahlungen zu bedienen. An diesem Tag musste MPW einen Kurssturz von 4,8% hinnehmen.
Die Aktivitäten rund um Steward zusammengefasst. Die Problematik von Steward ist lt. Bilanz 2020 ein negatives EK von 1,5 Mrd , ein Goodwill von 330 Mio und eine Verschuldung von 3 Mrd. Dazu kommen Triple Lease Renten von ca. 420 Mio p.a. Zudem war 2020 ein Jahr mit negativem Ergebnis ( -40 Mio). In Summe somit ein Unternehmen in finanziellen Schwierigkeiten.
Nun zu den Entwicklungen bei Steward
✚ Am 1. Mai 23 hat MPW bekanntgegeben, dass nun der Rahmenvertrag mit CommonSpirit zum Betrieb der 5 Krankenhäuser in Utah abgeschlossen wurde. Damit wird nun Steward hier etwas entlastet, das Klumpenrisiko wird kleiner.
✚ Die EBITDAre Deckung steigt in Q2 23 auf das 2,7 fache. Die Transaktion mit CommonSpirit sollte Mitte Mai abgeschlossen sein (Utah Deal). Damit reduziert sich Steward auf ca. 20% des Umsatzes. Damit werden auch Steward Darlehen zurückgezahlt;
Aufgrund eines Sanierungsfalles eines Krankenhauses hat MPW ein 50 Mio Darlehen an Steward gegeben, welches aber vollständig aus Versicherungsansprüchen abgedeckt sein soll. (Earningscall). Offen sind noch weitere 28 Mio Darlehen aus 2022, welches im Rahmen eines Untersützungsprogrammes für alle Mieter von MPW gegeben wurde. (Suppelemental Program). Steward konnte dadurch staatliche Erstattungen weit über die 28 Mio hinaus reklamieren.
✚ Bei der Investors Presentation im August vermeldet das Management von MPW, dass Steward ab Q4 2022 einen positiven FCF verzeichnen kann
✚ 22.12.2022 Steward Health Care System die Verlängerung seiner ABL-Vereinbarung (Asset Based Lending) mit seinen Kreditgebern bis Dezember 2023 abgeschlossen und damit die Hauptsorge der Ratingagentur ausgeräumt. Diese Kreditlinie bedeutet, dass Steward diese Kreditfazilität in Anspruch nehmen kann (und nicht MPW um ein Darlehen oder einen Mietaufschub bitten muss), falls es einmal Hilfe bei der Erfüllung seiner Mietverpflichtungen benötigt. (Link). Vorausgegangen war ein Kredit von MPW an Steward in Höhe von 150 Mio in Q2 2022, um die Liquiditätsprobleme von Steward abzufedern und die Zeit für Lösungen zu bekommen. Das hat dann ja auch geklappt.
✚ 15.2.2022 – Der Utah Deal – MPW verpachtet das gesamte Krankenhausportfolio in Utah, welches bisher von Steward gemietet worden war, an CHIC (Catholic Health Initiative Colorado = 100% Tochter von CommonSpirit Health). Centura Health wir die Einrichtungen für CHIC verwalten. Die Assets, die damit bewegt werden, belaufen sich auf rd. $ 1,2 Mrd (siehe oben) bzw. 6,1% der Assets und 8,9% des Umsatzes.
Konsequenz
❶ MPW reduziert die Konzentration des Umsatzes bei Steward von 26,1% auf 17,2% (- 8,9%) .
➋ Common Spirit ist einer der größten und angesehensten gemeinnützigen Dienstleister in den USA; somit verbessert sich die EBITDARM ratio! Zudem veröffentlicht CommonSpirit die Zahlen (Link)
❸ Es wurde eine 15 jährige Laufzeit vereinbart; die Cashquote beläuft sich auf 7,8% der Bruttoinvestionen und steigt jährlich um fixe 3%.
(Achtung: damit sind das 1,1% weniger als die 8,9% bisher, auch der Inflationsausgleich ist mit 3% p.a. beschränkt; durch die laufend niedrigere Miete und bei höherer Inflation ist das somit nachteilig für MPW).
Allerdings werden die niedrigeren Mieteinnahmen durch höhere Belastungen in Richtung Steward kompensiert.
Aus dem Earnings Call Q4 22
Q: können Sie den Verkauf von Utah an CommonSpirit erläutern. Nach meiner schnellen Berechnung ist die neue Miete auf Cash-Basis etwa 10 % niedriger. Können Sie klarstellen, ob es eine Mietänderung mit CommonSpirit gab?
A: Ja, es gab eine Mietänderung. Auf Cash-Basis zahlen sie… Sie können es sich ausrechnen. Sie zahlen 7,8 % auf die Investitionen von etwa 1,22 Milliarden Dollar. Das sind etwas mehr als 6 Millionen Dollar weniger als das, was Steward im Jahr 2022 gezahlt hat. Ein Teil dieser 6 Millionen Dollar wird durch die Umverteilung der Miete an andere Steward-Einrichtungen wieder hereingeholt. Und auch das ist in den von uns genannten Zahlen bereits berücksichtigt.
❹ Das Gesamt-Cashflow-Profil des Mietvertrags ist angesichts der hohen Bonität des Mieters (Investment Grade) besonders attraktiv. Der Mieter hat die Möglichkeit, die Einrichtungen nach 5, 10 und 15 Jahren zum höheren Wert von Marktwert oder Bruttoinvestition von MPT zu erwerben.
➎ Der Kaufpreis für die Übernahme des Betriebs wurde von MPW nicht bekanntgegeben; allerdings geht Steward davon aus, dass es den Erlös zum Abbau von Schulden, einschließlich der vorzeitigen Rückzahlung der von MPT im zweiten Quartal 2022 gewährten Darlehen, und anderer Verbindlichkeiten verwenden wird. Allerdings wurde der Deal von CommonSpririt in den Finanzunterlagen bekanntgegeben.
„In February 2023, CommonSpirit entered into an asset purchase agreement to acquire a regional health system, including five hospitals, over 40 clinics, and other ambulatory services in Utah for a gross purchase price of $685 million“
Nachdem lt. Q3 2022 EarningsCall die gleiche Transaktion mit ca. 850 Mio bewertet worden war, läßt hier Steward vermutlich ca. 165 Mio liegen. 💵💵💵
➏ Bei den Q&A Q4 2022 meinte der CEO Aldag : Ich glaube, in der Öffentlichkeit herrscht der Irrglaube vor, dass die Anlagen in Utah die profitabelsten Anlagen im Steward-Portfolio sind. Das ist jedoch nicht der Fall. Wenn die Utah-Transaktion abgeschlossen ist, wird sich die Gesamtdeckung sogar erhöhen
Achtung – massive Auswirkungen in den Zahlen für Q2 23 aus diesem Deal – SEC File Q1 23 p 27
Am 1. Mai 2023 erwarb Catholic Health Initiatives Colorado („CHIC“), eine hundertprozentige Tochtergesellschaft von CommonSpirit Health („CommonSpirit“), den Krankenhausbetrieb in Utah von fünf allgemeinen Akutkrankenhäusern, die zuvor von Steward betrieben wurden. Als Ergebnis dieser Transaktion erwarten wir einen Erlös von 150 Millionen US-Dollar von Steward, um ausstehende Kredite zu tilgen, von denen wir 100 Millionen US-Dollar am 1. Mai 2023 erhalten werden. Der neue Mietvertrag mit CHIC für diese Anlagen in Utah hat eine feste Laufzeit von zunächst 15 Jahren mit jährlichen Verlängerungsoptionen. Im Rahmen dieser Transaktion haben wir diese Anlagen aus dem Rahmenmietvertrag mit Steward herausgelöst und werden dementsprechend die Abschreibung der damit verbundenen immateriellen Vermögenswerte (ca. 288 Mio. USD zum 31. März 2023) beschleunigen und ca. 94 Mio. USD an linearen Mietforderungen abschreiben. Wir gehen davon aus, dass wir mit dieser Transaktion die Konzentration unserer Vermögenswerte bei Steward um ca. 4 % und die Konzentration unserer Einnahmen um ca. 8 % verringern werden.
➖ Das Malta Problem – lt. den Recherchen der Shortseller Viceroy Research & HedEye ist MPW und Steward gemeinsam in ein umstrittenes Joint Venture mit Sitz in Malta verstrickt, in dem 205 Mio an den Steward CEO Ralph de la Torre bezahlt wurde und man eigentlich nicht weiss, wofür. MPW streitet ab, hier involviert zu sein, aber es gibt umfangreiche auch strafrechtliche Untersuchungen w/ Korruption
➖ Die Rechtsstreitigkeiten mit Tenet, einem Dienstleister für Gesundheitswesen mit Sitz in Dallas, enthüllen lt. Viceroy, dass Steward momentan in massiven finanziellen Schwierigkeiten steckt . Das Gericht hat nun eine Sicherstellung von 2,8 Mio angeordnet. Steward hat nun angegeben, unter massiven finanziellen Problemen zu stecken und deshalb hat der Richter auch die Kaution so hoch angesetzt. Es gibt offenbar Unterlagen, die nachweisen, dass Steward unfähig sei, Rechnungen bei Fälligkeit zu bezahlen (d.h. Steward ist zahlungsunfähig). Dies wurde durch einen Räumungsbescheid, den [Steward] wegen Nichtzahlung der Miete erhalten hat und Kreditausfälle im Zusammenhang mit der Nichtzahlung von sechs Lieferanten durch Steward belegt. Das steht natürlich im Widerspruch mit den Aussagen von MPW bei der Investors Presentation im August (s.o.)
✚ Q2 23 – Im dritten Quartal refinanzierte Steward seine Asset-Backed-Kreditfazilität fünf Monate vor der Fälligkeit der vorherigen Vereinbarung. Die neue Fazilität hat eine Laufzeit von vier Jahren und verschafft Steward einen erheblichen Liquiditätszuwachs. Die Leiter der Kreditgruppe, die erfahrenen privaten Kreditfonds Sound Point Capital Management und Brigade Capital Management, boten MPT die Möglichkeit zur Beteiligung an. Nach sorgfältiger Prüfung der Bedingungen, der Preisgestaltung und der Sicherheiten in Form von staatlichen und kommerziellen Forderungen entschied sich MPT für eine Investition von bis zu 140 Mio. USD, was nicht mehr als 25 % der vollständig syndizierten Fazilität entspricht.
Die Transaktion mit CommonSpirit, die ebenfalls Steward betrifft, soll nächste Woche abgeschlossen werden. Wir freuen uns auf den Ausbau unserer Beziehung zu CommonSpirit und auf die Liquidität, die diese Transaktion für Steward bringt.
Nun, Steward hat somit , auch nach dem Verkauf des Krankenhausportfolios von Utah immer noch zumindest 140 x 4 = 560 Mio Schulden und MPW macht hier (notgedrungen?) mit. Da es aber ein Asset Back Kredit ist und somit die Anlagegüter von Steward als Sicherheit herlangen müssen, gehen die anderen Kreditgeber eigentlich kein so großes Risiko ein; anders MPW, da diese Sicherheiten auch das Risiko von MPW bisher beschränkten; jetzt fallen diese Werte aus dem Besicherungsrahmen! Sind jetzt die Refinanzierungsprobleme gelöst?
siehe auch unten – Der Verkauf von 105 Mio
✚ Q3 23 – Steward ist seinen Miet- und Zinsverpflichtungen gemäß den verschiedenen Miet- und Darlehensverträgen bis September nachgekommen, obwohl ein Teil der Septembermiete erst Anfang Oktober gezahlt wurde; ebenso wurde ein Teil der Oktobermiete rechtzeitig gezahlt und der Rest wird voraussichtlich Mitte November gezahlt werden. Stewards Cashflow aus der Geschäftstätigkeit wurde durch Herausforderungen im Zusammenhang mit dem Management des Umsatzzyklus und einem Rückstand bei den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen beeinträchtigt. Das Management von Steward hat uns seine Pläne für eine weitere Verbesserung der Rentabilität, den Zugang zu liquiden Betriebsmitteln und den Verkauf bestimmter nicht zum Kerngeschäft gehörender Vermögenswerte beschrieben. Auf der Grundlage dieser Initiativen, der gemeldeten Rentabilität des Betriebs von Steward in unseren Einrichtungen, unserer wechselseitig ausgefallenen Rahmenmietvertragsstruktur und der zusätzlichen Sicherheit unserer Gesamtsicherheitsinteressen glauben wir, dass Steward in der Lage sein wird, seine Mietverpflichtungen über die gesamte Laufzeit unserer Rahmenmietverträge zu erfüllen
Hier sieht man die Entwicklung der Assets rund um Steward; von 3,9 Mrd auf 5,4 Mrd und wieder zurück auf 3,7 Mrd in Q3 23.
Breaking News
BIRMINGHAM, Ala.–(BUSINESS WIRE)–Aug. 17, 2023– Medical Properties Trust, Inc. gab heute bekannt, dass es 105 Millionen US-Dollar seiner Beteiligung an der neuen syndizierten Asset-Backed-Kreditfazilität von Steward Health Care System („Steward“) an einen führenden globalen Vermögensverwalter mit einem verwalteten Vermögen von mehr als 100 Milliarden US-Dollar verkauft hat.
„Wie wir in unserem jüngsten Quartalsbericht sagten, hat diese neue ABL-Fazilität die verfügbare Liquidität und Flexibilität von Steward zu einer Zeit, in der das Unternehmen weiterhin gute Leistungen erbringt, erheblich verbessert“, sagte Edward K. Aldag Jr., Chairman, President und CEO. „Die Beteiligung von MPT ermöglichte es Steward, diese Fazilität Monate vor ihrer Fälligkeit abzuschließen und damit die Bedenken des Marktes hinsichtlich der Refinanzierungsmöglichkeiten auszuräumen. Diese prompte Reduzierung des Engagements von MPT in der Fazilität spiegelt den Fokus des Unternehmens auf die Reduzierung des Verschuldungsgrades sowie das anhaltend starke Interesse an einer Beteiligung durch erfahrene dritte Kreditgeber wider.“
Wenn ich das richtig interpretiere, hat MPW somit seinen Anteil der 140 Mio bis auf 35 Mio wieder abgebaut. Nachdem es ABS waren, kann man davon ausgehen, dass die Besicherung passt. Was hat MPW davon ? – Man kann die eigene Refinanzierung um diese 105 Mio wieder reduzieren.
Steward Update October 2023 – MPW bringt etwas Licht ins Dunkel?
Das Erfreuliche liegt auf der letzten Seite – Steward zahlt auch zurück.
Zusammenfassung Steward : es ist noch nicht vorbei!
+ positiv ist die Einsicht, dass mehr Transparenz und Info gut ist
+ das Management glaubt an die Sanierbarkeit von Steward
– Transparenz ist durch Druck zustandegekommen
– Das Steward Update hat dem Kurs nicht geholfen.
– Die einzelnen Schritte so richtig nachvollziehen ist sehr schwierig und zeitraubend
Patient Nr 2 - Pipeline Health (2% des Umsatzes)
Am 3. Oktober 2022 gab Pipeline Healthcare bekannt, dass das Unternehmen Konkurs nach Kapitel 11 angemeldet hat. Das Unternehmen ist ein kleiner Mieter von MPW. Sie sind auch ein kleiner Mieter von Global Medical REIT (GMRE).
Hier ist die Selbstbeschreibung von Pipeline:
„Pipeline Health hat sieben Krankenhäuser in drei Bundesstaaten, von denen jedes seit Jahrzehnten verschiedenen unterversorgten Gemeinden dient. Zu diesen Krankenhäusern gehören: Weiss Memorial Hospital und West Suburban Medical Center in Chicago; White Rock Medical Center in Dallas; und vier Krankenhäuser im Raum Los Angeles – Memorial Hospital of Gardena, Coast Plaza Hospital, Community Hospital of Huntington Park und East Los Angeles Doctors Hospital.“
Es ist ein gutes Zeugnis für das REIT-Underwriting, dass 5 der 7 von Pipeline betriebenen Krankenhäuser im Besitz von REITs sind, und dennoch waren es die 2 Krankenhäuser, die nicht im Besitz von REITs sind (die in Chicago), die die Ursache für den Konkurs waren. Es sieht so aus, als ob die REIT-eigenen Krankenhäuser weiterhin betrieben werden.
Andrei Soran, CEO von Pipeline, sagte:
„Wir beabsichtigen, dass der Umstrukturierungsprozess es unseren Krankenhäusern ermöglicht, offen zu bleiben und in ihren Gemeinden zu arbeiten, während wir das Krankenhaussystem in eine sicherere und nachhaltigere finanzielle Position für die Zukunft bringen“.
Um Krankenhäuser offen zu halten und zu betreiben, müssen sie Miete zahlen. Im letzten Quartal hat Pipeline die Miete sowohl an GMRE als auch an MPW bezahlt, und es sieht so aus, als ob sie die Zahlungen zumindest vorerst fortsetzen wollen.
Ich interpretiere den Konkurs des Mieters eindeutig als schlechte Nachricht. Allerdings ist das Ausmaß bei weitem nicht so groß, wie die Reaktion des Marktes vermuten lässt. Noch am 5. Oktober lag der Kurs von MPW bei 11,98 $ und am 7. Oktober bei 10,10 $. Obwohl Pipeline die Nachricht am 3. Oktober ankündigte, wurde sie bis zum 5. Oktober noch nicht wahrgenommen.
Der Rückgang um fast 2 $ pro Aktie erscheint mir in Anbetracht der folgenden Tatsache ziemlich absurd:
Pipeline macht mit etwa 2 % nur einen sehr kleinen Teil der Einnahmen von MPW aus. Pipeline zahlt immer noch Miete, so dass es möglicherweise gar keine Wertminderung gibt.
BIRMINGHAM, Ala.–(BUSINESS WIRE)–Jan. 13, 2023— Medical Properties Trust, Inc. gab heute bekannt, dass die Übernahme des Rahmenmietvertrags für vier Krankenhäuser im Großraum Los Angeles und zwei medizinische Bürogebäude durch Pipeline Health im Rahmen der erfolgreichen Bestätigung des Reorganisationsplans von Pipeline, der den Ausstieg von Pipeline aus dem Konkursverfahren vorsieht, genehmigt wurde.
Der vor dem Konkurs geltende Pachtzins, der jährliche Preisaufschlag, die verbleibende Laufzeit von ca. 18 Jahren und andere wesentliche Vertragsbestimmungen bleiben unverändert. Der vom Gericht genehmigte Plan bestätigt erneut die Charakterisierung des Rahmenvertrags als echtes Operating-Leasingverhältnis und nicht als Finanzierungsvereinbarung.
Nach dem Verkauf der Krankenhäuser in Illinois im Dezember konzentriert sich Pipeline in seinem Geschäftsplan für die Zeit nach dem Konkurs in erster Linie auf Möglichkeiten innerhalb des attraktiven Standorts Los Angeles. Am Tag des Inkrafttretens des Plans erhält MPT alle bis zur ersten Januarhälfte 2023 aufgelaufenen Mietzahlungen und hat zugestimmt, ca. 5,6 Mio. USD oder ca. 30 % der Bar-Mietzahlungen aus dem Jahr 2023 in das Jahr 2024 zu verschieben, wo sie mit Zinsen eingezogen werden. MPT und Pipeline einigten sich auch darauf, die Pläne von Pipeline aus der Zeit vor dem Konkurs abzuschließen, um eine Einrichtung für verhaltenstherapeutische Behandlungen im Coast Plaza Hospital zu errichten. MPT wird den Anbau finanzieren, der mit dem Hauptmietvertrag verbunden wird und nach Fertigstellung eine Miete in Höhe des Mietpreises einbringt.
„Dieses Ergebnis mit Pipeline zeigt, dass gut abgesicherte Krankenhausimmobilien, die sorgfältig ausgearbeiteten Rahmenmietverträgen unterliegen, einen starken Schutz vor finanziellen Herausforderungen für den Betreiber bieten“, sagte Edward K. Aldag, Jr.
Q2 & Q3 2023
Wir haben zugestimmt, 5,6 Mio. $ oder etwa 30 % der Miete im Jahr 2023 zu stunden, die im Jahr 2024 mit Zinsen zu zahlen sind.
– Zum 30. Juni 2023 erfüllte Pipeline alle Bedingungen des Konkursvergleichs und des Mietvertrags.
– Zum 30. September 2023 erfüllte Pipeline alle Bedingungen des Konkursvergleichs und des Mietvertrags.
– Hier muss ab 2024 geschaut werden, ob die 30% für 2023 auch gezahlt wurden.
Zusammenfassung Pipeline : Problem teilweise gelöst
es fehlen noch 5,6 Mio, die 2024 mit Zinsen gezahlt werden müssen.
Patient Nr 3 - Prospect Medical Holdings (11,5 % des Umsatzes)
In der oben angeführten EBITDAREM Tabelle scheint Prospect mit einem negativen 0,5x Ergebnis auf. Das bedeutet, dass Prospect nicht in der Lage ist, die Miete zu bezahlen. Somit ist Prospect aktuell auch der schlechteste Mieter im Portfolio.
Nun zu den Entwicklungen bei Prospect
✚ 6. 10.2022 – MPW verkauft 3 Krankenhäuser direkt an den Betreiber Prospect.
BIRMINGHAM, AL–(BUSINESS WIRE)–Oct. 6, 2022– Medical Properties Trust, Inc. (das „Unternehmen“ oder „MPT“) (NYSE: MPW) gab heute bekannt, dass es endgültige Vereinbarungen über den Verkauf von drei Krankenhäusern in Connecticut an Prospect Medical Holdings („Prospect“), den derzeitigen Pächter, getroffen hat. Unabhängig davon hat Yale New Haven Health (Yale“) zugestimmt, den Krankenhausbetrieb von Prospect in einer gleichzeitigen Transaktion zu erwerben.
In den Vereinbarungen ist ein Gesamtverkaufspreis von etwa 457 Mio. USD festgelegt, was in etwa dem Betrag entspricht, den MPT im August 2019 für die Krankenhäuser gezahlt hat; die Pächter von Prospect haben seitdem alle im Rahmen der Pachtverträge geforderten Mietzahlungen an MPT in Höhe von insgesamt etwa 104 Mio. USD pünktlich geleistet.
Das starke Interesse von Yale an den Einrichtungen in Connecticut ist eine weitere Bestätigung dafür, dass MPT diese Immobilien aufgrund ihrer physischen Qualität, der lokalen demografischen Gegebenheiten, der Kostenerstattungsquellen und anderer wichtiger Kriterien als unverzichtbare Krankenhausinfrastruktur eingestuft hat.
Der Abschluss der Transaktion wird für 2023 erwartet, vorbehaltlich bestimmter behördlicher Genehmigungen und unter der Bedingung, dass Yale den Krankenhausbetrieb von Prospect übernimmt.
MPT plant derzeit, die Erlöse aus der Transaktion zum Schuldenabbau und zur Finanzierung ausgewählter Akquisitionen und anderer Investitionsmöglichkeiten zu verwenden. Zusammen mit den jüngsten Erlösen aus dem Verkauf von Vermögenswerten und der Rückzahlung von Krediten in Höhe von fast 400 Millionen US-Dollar, die das Unternehmen im dritten Quartal zum Abbau kurzfristiger Schulden verwendet hat, und den erwarteten Erlösen aus der Rückzahlung von Krediten in Höhe von etwa 200 Millionen US-Dollar im Zusammenhang mit der geplanten Übernahme einer Mehrheitsbeteiligung an Springstone durch LifePoint wird MPT über eine sofort verfügbare Liquidität von über 1 Milliarde US-Dollar verfügen.
✚ 24.2.2023 EarningsCall MPW Prospect arbeitet intensiv an der Situation
Prospect macht weiterhin Fortschritte bei seinen Veräußerungen an der Ostküste in Rhode Island und Connecticut. Die Transaktion in Connecticut mit Yale New Haven Health Systems wird voraussichtlich Mitte des Jahres abgeschlossen. Die Nicht-MPT-Einrichtungen in Rhode Island werden voraussichtlich in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 abgeschlossen.
Äußerst ermutigend ist, dass unabhängige Dritte das Managed-Care-Geschäft von Prospect mit rund 1 Mrd. USD bewertet haben. Mit unserem Sicherungsrecht an diesem Managed-Care-Geschäft, unserem Anteil an den Erlösen aus dem Yale-Verkauf und dem überschüssigen Wert der kalifornischen Immobilien sind wir der Ansicht, dass wir auch ohne Berücksichtigung des Wertes der Immobilien in Pennsylvania über mehr als ausreichende Sicherheiten verfügen, um die volle Rendite unserer Investition in Prospect, einschließlich etwaiger gestundeter Mieten, zu erzielen.
Neben zahlreichen Initiativen in den Krankenhäusern konzentriert sich das Management von Prospect auf eine aggressive Kostensenkungsmaßnahme, die es ihm ermöglichen soll, den Markt in Pennsylvania in etwa 12 bis 18 Monaten wieder in die Gewinnzone zu bringen. Die kalifornischen Einrichtungen erwirtschaften derzeit einen Deckungsgrad von 1,2x auf Basis der letzten 12 Monate zum Ende des dritten Quartals 2022. Angesichts des langen Zeitraums, in dem sich die Erholung in Pennsylvania vollzieht, hielten wir es jedoch für klug, die zuvor verbuchten linearen Mieten abzuschreiben und die Anlagen in Pennsylvania abzuschreiben.
◎ In den Q&A´s des Earningscalls wurde nochmals nachgefragt
● Prospect hat die vollen Mieten Jan/Feb nicht bezahlt
● die Erträge aus dem Abschluss von Prospect sollen in neues Geschäft investiert werden
● das Managed Care Geschäft soll durch einen Verkauf durch Prospect monetarisiert werden, eine Kapitalbeteiligung ist eher nicht gewünscht. Ein erster Versuch war hier nicht erfolgreich, deshalb wurden
● In den Prognosen wird mit keinen Erträgen gerechnet
● die ganzen Aktivitäten/Transaktionen, die notwendig sind, werden 12 – 18 Monate dauern
● In Summe zeigt sich der CEO Aldag überzeugt, auch bei einem Konkurs von Prospect die Investitionen inkl. der gestundeten Mieten zurückzubekommen. Der Wert der Einrichtungen bleibt so oder so erhalten.
✚ 27.4.2023 EarningsCall
Prospect hat in Q1 23 keine Mieten oder Zinsen bezahlt; die Umsätze werden erst bei Einlangen der Zahlungen am Konto verbucht; es wurden aber 50 Mio in eine Wandelschuldverschreibung von Prospect investiert, die von den Management Care Einheiten herausgegeben wurden. Diese werden ja als werthaltig angesehen (s.o.)
Im Anschluss an das Quartal erhielt Prospect eine verbindliche Finanzierungszusage von mehreren dritten Kreditgebern, die Prospect erhebliche Liquidität verschaffen dürfte. Wichtig ist, dass ein Teil der Erlöse aus dieser erwarteten Finanzierung zur Tilgung des bestehenden forderungsbesicherten Darlehens von Prospect verwendet wird, so dass Prospect keine kurzfristigen Fälligkeiten von Schulden zu erwarten hat. In Verbindung mit diesen Verpflichtungen haben wir und Prospect vereinbart, bestimmte Folgetransaktionen durchzuführen, bei deren Abschluss die Investitionen von MPT in Prospect-Vermögenswerte folgendes umfassen werden
1. einen Rahmenvertrag über sechs kalifornische Krankenhäuser. MPT erwarb diese Krankenhäuser im Jahr 2019 für etwa 500 Millionen US-Dollar. Die derzeitige vertragliche Bar-Miete beträgt etwa 8,25 % und steigt jährlich in Abhängigkeit von der Inflation. Wir gehen derzeit davon aus, dass ein Teil der vertraglich vereinbarten monatlichen Miete im September dieses Jahres wieder eingezogen wird.
2. eine erstrangige Hypothek auf den Grundbesitz in Pennsylvania. Drittens ein Darlehen in Höhe von bis zu 75 Mio. $, das durch erstrangige Pfandrechte an den Forderungen von Prospect gesichert ist. Dieser Betrag, der vollständig unbelastet sein wird, liegt deutlich unter der Kreditbasis der bestehenden ABL-Vereinbarungen.
3. schließlich eine beträchtliche Minderheitsbeteiligung an Prospects Managed-Care-Geschäft, deren vereinbarter Wert eng an den Rest von MPTs verbuchten Investitionen gebunden ist, einschließlich unbezahlter Mieten und Zinsen. Das Managed-Care-Geschäft hat sich weiterhin gut entwickelt, was unserer Meinung nach durch die Zusagen für attraktive neue Finanzierungen, die Prospect erhalten hat, belegt wird.
Interessant wird es, wenn es sich herausstellt sollte, dass die Refinanzierung am Kapitalmarkt nicht gelingt; Mr. Aldag war im EarningsCall überzeugt, dass es fixe Zusagen für die Refi gäbe.!!!
-> siehe Q2 23 – es wurde nicht besser, im Gegenteil
Eine Art SuperGAU für Prospect passiert nun in Q2 23 – Aus den EarningsRelease:
Im Ergebnis des zweiten Quartals 2023 sind etwa 68 Millionen US-Dollar (0,11 US-Dollar pro verwässerter Aktie) aus dem Erhalt von Eigenkapital in PHP anstelle von Bargeld für bisher nicht verbuchte, aber vertraglich geschuldete Miet- und Zinseinnahmen von Prospect Medical Holdings, Inc. (Prospect“) für 2023 enthalten. In Übereinstimmung mit den Rechnungslegungsvorschriften wurde der Wert der MPT-Beteiligung an PHP auf der Grundlage von Schätzungen mehrerer unabhängiger Dritter und unter Anwendung eines angemessenen Abschlags auf die Marktfähigkeit auf rund 655 Millionen US-Dollar festgelegt.
es scheint sich dabei tatsächlich um das Managed Care Geschäft zu handeln, welches in Q1 so positiv beschrieben wurde.
Der nächste SuperGau – Aus dem Wall Street Journal gibt es einen Artikel, der dafür gesorgt hat, dass der Kurs eingebrochen ist und bei $6,39 wurde der Handel ausgesetzt.
Wie in einem eigenen Beitrag von mir beschrieben (Link) , hat das WSJ folgende Punkte angeführt
1 – MPW informiert die Aktionäre aus einem Blickwickel, als wäre das Geschäft kein Problem; anstelle das Risiko ebenfalls darzustellen, wird nur die positive Tangente dargestellt
2 – Die Wahrscheinlichkeit, dass der Deal so zugelassen wird, wie es die bisherige Vereinbarung vorsieht, ist m.M.n unter 50%, da eine Beteiligung eines REITS an einer Krankenversicherung eher ungewöhnlich zu sein scheint. Vereinbarte Sperrrechte machen den Deal nicht genehmigungsfreundlicher.
3 – Eine so massiv unterschiedliche Bewertung der transferierten Vermögenswerte treibt mir Sorgenfalten ins Gesicht (370 Mio vs. 655 Mio)
4 – Wenn 20% der Umsätze nur durch diesen Deal zustandegekommen sind, ist die Ertragskraft von MPW noch schwächer als ausgewiesen.
5 – Die Prospekt Medical Holding hat über 600 Mio Verluste in den letzten 6 Jahren eingefahren – Ein Unternehmen, an dem ich beteiligt sein will.
Für mich sind diese Punkte weitaus stichhaltiger, als die Punkte, die im Rahmen der Angriffe der HedgeFonds im laufenden Jahr angeführt wurden.
Zusammenfassung Prospect : es ist noch nicht vorbei!
Nachdem die Finanzierungssuche geplatzt zu sein scheint, muss sich nun MPW statt mit Geld mit Aktien der PHP Holding begnügen; Das könnte nun nach den neuesten Veröffentlichungen MPW das Genick brechen.
In Q3 23. schaut es etwas besser aus
Aus dem SEC File – Im September 2023 zahlte Prospect an MPW 3,3 Mio. USD als Teilmiete für die sechs kalifornischen Immobilien, die im Quartal als Mieteinnahmen verbucht wurden. Nach Quartalsende zahlte Prospect gemäß den zugrunde liegenden Verträgen 11 Mio. USD für die Miete der kalifornischen Immobilien (Oktober und November), für die Miete der Immobilien in Connecticut (November) und für die vierteljährlichen Zinsen des verzögerten Darlehens für das zweite Quartal 2023. Diese 11 Millionen Dollar werden im vierten Quartal 2023 als Einnahmen verbucht.
Sonstige Aktivitäten
Springstone (5,8% des Umsatzes)
BIRMINGHAM, Ala.–(BUSINESS WIRE)–Aug. 29, 2022— Medical Properties Trust, Inc. (das „Unternehmen“ oder „MPT“) (NYSE: MPW) gab heute bekannt, dass eine Tochtergesellschaft von LifePoint Health, Inc. („LifePoint“) vereinbart hat, eine Mehrheitsbeteiligung an Springstone Health Opco, LLC („Springstone“) von der derzeitigen Managementgruppe auf der Grundlage eines Unternehmenswerts von 250 Millionen US-Dollar zu erwerben.
Im Oktober 2021 investierte MPT ca. 190 Mio. USD, hauptsächlich in Form eines Darlehens, und erhielt eine Minderheitsbeteiligung an Springstone in Verbindung mit der 760 Mio. USD teuren Übernahme von 18 verhaltensorientierten Krankenhäusern.
Nach dem voraussichtlichen Abschluss der LifePoint-Transaktion in der ersten Hälfte des Jahres 2023 erwartet MPT eine Zahlung von ca. 200 Mio. $ zur vollständigen Ablösung des Darlehens und wird seine Minderheitsbeteiligung behalten, wodurch sich für die MPT-Aktionäre die Möglichkeit ergibt, an der weiteren Wertschöpfung teilzuhaben.
MPT wird weiterhin Eigentümer und Pächter der Springstone-Krankenhäuser sein. Darüber hinaus hat LifePoint zugestimmt, die Laufzeit des bestehenden Rahmenmietvertrags für acht allgemeine Akutkrankenhäuser um fünf Jahre bis 2041 zu verlängern, um MPT noch besser an seine Geschäftstätigkeit anzupassen.
Aus Sicht von Lifepoint hört sich das so an :
Brentwood, Tenn. und Louisville, Ky. (29. August 2022) – LifePoint Health® und Springstone gaben heute bekannt, dass sie eine endgültige Vereinbarung über den Erwerb einer Mehrheitsbeteiligung an der Betriebsgesellschaft von Springstone durch eine Tochtergesellschaft von LifePoint getroffen haben. Springstone ist ein führender Anbieter im Bereich der Verhaltensmedizin mit 18 Kliniken für Verhaltensmedizin und 35 ambulanten Standorten in neun Bundesstaaten. Als Teil der Transaktion wird Medical Properties Trust weiterhin die Mehrheit der Springstone-Immobilien besitzen und seine derzeitige Minderheitsbeteiligung an der Springstone-Betriebsgesellschaft behalten.
Die Durchführung der Transaktion wird mit Anfang 2023 erwartet
BIRMINGHAM, Ala.–(BUSINESS WIRE)—Feb. 7, 2023— Medical Properties Trust, Inc. (das „Unternehmen“ oder „MPT“) (NYSE: MPW) gab heute bekannt, dass Lifepoint Health („Lifepoint“) seine zuvor angekündigte Übernahme einer Mehrheitsbeteiligung an Springstone Health Opco, LLC („Springstone“) von der Springstone-Managementgruppe abgeschlossen hat.
In Verbindung mit der Übernahme durch Lifepoint verkaufte MPT sein Darlehen in Höhe von ca. 190 Mio. $ zuzüglich aufgelaufener Zinsen für ca. 205 Mio. $ in bar an Lifepoint. MPT wird weiterhin Eigentümer der 18 verhaltensmedizinischen Krankenhäuser sein, die es gleichzeitig mit seiner Darlehensinvestition im Oktober 2021 erworben hat, und wird auch eine Minderheitsbeteiligung an der Betriebsgesellschaft von Springstone behalten.
Getrennt davon und als Teil unserer Akquisition der Springstone-Immobilien im Jahr 2021 wandelten wir ein Hypothekendarlehen in das einfache Eigentum an einer Immobilie in Washington um, die zusammen mit den anderen 17 bereits an Springstone verpachteten Kliniken für Verhaltensmedizin im Rahmen des Rahmenpachtvertrags verpachtet wird. Im Zusammenhang mit der Lifepoint-Transaktion verlängerte Lifepoint seinen laufenden Mietvertrag mit uns für acht bestehende Krankenhäuser der allgemeinen Akutversorgung um fünf Jahre bis 2041.
Aus meiner Sicht bedeutet das, dass
✚ es MPW gelungen ist, die investierten 190 Mio wieder zurückzubekommen. (+ 205 Mio Cash)
✚ In der Zwischenzeit MPT die Mieten kassieren konnte; somit ergibt sich ein positiver ROI.
✚ diese Krankenhäuser auch so attraktiv waren, dass auch ein neuer Betreiber gefunden werden konnte.
✚ MPW auch einen Betreiber aktivieren konnte, der von den finanziellen Werten etwas besser ausschaut
✚ EBITDARM : SpringStone 1,4x ⇒ Lifepoint 2,0x
Für mich ein eher neutraler Tausch, aber mit positiver Connotation!
Neuvermietung eines KH und Verkauf von 9 KH´s an Prime
BIRMINGHAM, Ala.–(BUSINESS WIRE)–Sep. 7, 2022— Medical Properties Trust, Inc. (das „Unternehmen“ oder „MPT“) (NYSE: MPW) gab heute bekannt, dass es sein Watsonville Community Hospital in Watsonville, CA, erfolgreich an die Pajaro Valley Health Care District Corporation („Pajaro“) neu vermietet und bestimmte Einrichtungen gemäß einer Mieterkaufoption an Prime Healthcare („Prime“) verkauft hat.
Ende August erwarb Pajaro, eine lokale gemeinnützige Organisation, die vor kurzem mit starker finanzieller Unterstützung der Gemeinde und des Bundesstaates gegründet wurde, den Betrieb des Watsonville Community Hospital nach einem relativ kurzen Konkursverfahren. Im Rahmen dieser Transaktion wurden MPT mehr als 30 Millionen Dollar an Finanzmitteln zurückgezahlt, die es dem Krankenhaus ermöglichten, geöffnet zu bleiben, Zehntausende von Besuchen in der Notaufnahme zu empfangen, Tausende von Patienten aufzunehmen und Tausende von Operationen seit dem Ausfall des ursprünglichen Betreibers durchzuführen. Das Ergebnis dieser Transaktion bestätigt erneut die Fähigkeit von MPT, Krankenhäuser mit Infrastruktureigenschaften, die für mehrere kompetente Betreiber attraktiv sind, zu übernehmen.
Anfang September verkaufte MPT außerdem neun Akutkrankenhäuser und zwei dazugehörige medizinische Bürogebäude in Kalifornien, Indiana, Nevada und Pennsylvania für einen Nettoerlös von rund 360 Millionen US-Dollar an Prime.
Die Erlöse aus diesen beiden Transaktionen sowie etwa 200 Mio. USD an Kreditrückzahlungen, die als Ergebnis der geplanten Übernahme einer Mehrheitsbeteiligung an Springstone durch LifePoint Health in der ersten Hälfte des Jahres 2023 erwartet werden, werden MPT kurzfristig etwa 600 Mio. USD an Liquidität zur Verfügung stellen, um den Verschuldungsgrad zu reduzieren und ausgewählte positive Akquisitionen zu tätigen.
MPW Earningscall 27.4.23 – Prime Healthcare hat seine Option zum Rückkauf von 3 allgemeinen Akutkrankenhäusern für 100 Mio. USD in bar ausgeübt. Infolgedessen verbuchte MPW im ersten Quartal 2023 eine nicht zahlungswirksame Wertminderung in Höhe von ca. 11 Mio. USD im Zusammenhang mit nicht abgerechneten Mieten für die drei verkauften Einrichtungen. Am 11. Juli 2023 erwarb Prime die drei Einrichtungen für 100 Mio. $. Diese wurden kurz nach dem Quartalsende Q2 auch überwiesen.
Aus meiner Sicht bedeutet das, dass
✚ es MPW gelungen ist, die investierten 35 Mio wieder zurückzubekommen.
✚ auch hier das Krankenhaus so wichtig war, dass es mit Hilfe von Bundesstaat und der Gemeinde durch eine Auffanggesellschaft gerettet wurde.
✚ weitere 9 Krankenhäuser an eine sehr potenten Betreiber verkauft werden konnten.
✚ EBITDARM : Prime 4,2x
✚ Schuldenrückzahlung ist offenbar wichtig geworden; Wachstum steht nun eher an zweiter Stelle
Verkauf der australischen Investments
BIRMINGHAM, Ala. – Mar. 29, 2023– Medical Properties Trust, Inc. (das „Unternehmen“ oder „MPT“) (NYSE: MPW) gab heute bekannt, dass es eine endgültige Vereinbarung über den Verkauf seiner von Healthscope betriebenen australischen Immobilieninvestitionen an verbundene Unternehmen von HMC Capital (ASX: HMC) , einem australischen alternativen Vermögensverwalter mit Schwerpunkt auf Immobilienstrategien, einschließlich HealthCo Healthcare & Wellness REIT (ASX: HCW), getroffen hat. Die Transaktion wird voraussichtlich in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 abgeschlossen sein, vorbehaltlich bestimmter behördlicher Genehmigungen.
Der Gesamtpreis für das Healthscope-Portfolio des Unternehmens basiert zum Teil auf einer Leasing-Kapitalisierungsrate von ca. 5,7 %, was zu erwarteten Bareinnahmen führt, die ausreichen, um das Laufzeitdarlehen in Höhe von 1,2 Mrd. AUD$, das zur Finanzierung des Erwerbs der 11 an Healthscope verpachteten Krankenhäuser im Jahr 2019 verwendet wurde, vollständig zurückzuzahlen. Bei den Wechselkursen zum Jahresende 2022 wurde das Darlehen in den Jahresabschlüssen von MPT mit einem US-Dollar-Gegenwert von etwa 818 Millionen US-Dollar ausgewiesen; bei demselben Wechselkurs würde die annualisierte GAAP-Miete 2023 etwa 54 Millionen US-Dollar betragen.
„Der Verkauf dieses Portfolios im Rahmen eines Wettbewerbsverfahrens inmitten einer außergewöhnlichen Störung der globalen Kapitalmärkte zeigt die Breite und Beständigkeit der Nachfrage nach Krankenhausinfrastrukturen“, sagte Edward K. Aldag, Jr.
Aus meiner Sicht bedeutet das, dass
✚ es MPW gelungen ist, die investierten 830 Mio wieder zurückzubekommen.
– 54 Mio Umsatz verloren gehen
✚ Schuldenrückzahlung ist offenbar wichtig geworden; Wachstum steht nun eher an zweiter Stelle
Zusammenfassung Sonstige Aktivitäten – MPW verbessert seine Situation
Sind sonst noch Leichen im Keller?
Der CEO Aldag wurde im EarningsCall Q4 2022 von John Pawlowski von Green Street Advisors folgendes gefragt:
„Haben Sie den Betreibern im vierten Quartal finanzielle Unterstützung in Form von Mietaufschüben, Darlehen oder Kapitalbeteiligungen gewährt? Oder gehen Sie davon aus, dass Sie dies in den kommenden Quartalen außerhalb von Prospect tun müssen?“
Und der CEO von MPW antwortete, dass es außer Prospect keine weiteren Betreiber gebe.
Es gibt keine weiteren Leichen / Problembetreiber
Wie wirken sich die Ergebnisse aus?
Wenn man die ergebniswirksamen Punkte betrachtet, ergibt sich folgendes Bild
✅ Verkauf von 3 Krankenhäuser an Prospect → + 457 Mio USD
✅ Verkauf einer Minderheitsbeteiligung an Springstone an LifePoint → + 205 Mio USD
✅ Verkauf von Krankenhäusern und Bürogebäude an Prime → + 360 Mio USD (bereits umgesetzt)
Somit dürften rd. 660 Mio USD zusätzlich zu den 241 Mio in die Kasse von MPW fließen, sodaß ein Cash von rd. 900 Mio für die Schuldentilgung verwendet werden kann.
✅ Verkauf der australischen Investments an HMC für 830 Mio zur Schuldentilgung
Zusammenfassende Beurteilung der Betreibersituation
Für mich fällt die Beurteilung eher positiv aus
1️⃣ Steward kann seine Finanzierung bis Ende 2023 absichern und sich mit dem Utah Deal entschulden. Ungelöst bleibt das Thema Malta und die Unsicherheit, wie finanziell stabil ist Steward tatsächlich. Würden die Banken die Kreditlinie tatsächlich geben, wenn es massive ungereimheiten gäbe? Sie haben ja sicher Einblick in die Gebarung von Steward. Daher bin ich hier eher positiv gestimmt.
2️⃣ Bei Prospect wird der Verkauf an einen anderen Betreiber die Forderungen von MPW abdecken. Es scheinen noch Vermögenswerte im Managed-Care Geschäft zu stecken, die in den nächsten 12 – 18 Monaten gehoben werden sollten. Damit könnten dann noch die offenen Positionen bei MPW gedeckt werden. Klingt langwierig, aber positiv.
3️⃣ Bei Pipeline hat das Gericht die Weiterführung befürwortet; damit dürfte einerseits eine Entschuldung gelungen sind, andererseits müssen die Mieten weitergezahlt werden. Auch hier bin ich eher positiv gestimmt, da die Fortführungsentscheidung durch das Gericht nur im Rahmen eines positiven Businessplans erfolgen kann. Dieser ist dann auch umzusetzen.
4️⃣ Die Springstonetransaktion ist bereits umgesetzt worden; der neue Betreiber Lifepoint ist besser aufgestellt als Springstone.
5️⃣ Der Verkauf von Krankenhäuser an Prime hat 360 Mio in die Kasse gespült. Damit geht zwar Umsatz verloren, aber die Verschuldung kann damit bekämpft werden.
6️⃣ Dasselbe gilt auf für den Verkauf der australischen Investments für 830 Mio USD; auch hier werden Schulden zurückgezahlt, 54 Mio Umsatz sind dann mal weg.
Allerdings mit Q2 23 gibt es einige Dinge, die mit nicht gefallen
1️⃣ Auf die Beteiligung bei der Refinanzierung von Steward könnte ich echt verzichten!
2️⃣ Bei Prospect werden die Vermögenswerte im Managed-Care-Bereich jetzt gehoben und zwar durch MPW selbst; man wird von Schulder zum Eigentümer und das ist wohl in dieser Form einmalig.
3️⃣ Bei Pipeline müssen 2024 noch die offenen Schulden von 5,6 Mio bezahlt werden.
4️⃣ die Verkäufe an Prime und der Abverkauf der australischen Investments werden die Mietzahlungen nachhaltig senken.
Das Aktienrückkaufsprogramm - Ein Booster für den Kurs?
BIRMINGHAM, Ala.–(BUSINESS WIRE)–Oct. 10, 2022– Medical Properties Trust, Inc. (das „Unternehmen“ oder „MPT“) (NYSE: MPW) gab heute bekannt, dass sein Verwaltungsrat den Rückkauf von ausstehenden MPT-Stammaktien in Höhe von bis zu 500 Millionen US-Dollar vor Oktober 2023 genehmigt hat.
Es wird erwartet, dass die Aktienrückkäufe den Verschuldungsgrad des Unternehmens nicht wesentlich beeinflussen und in erster Linie durch Barmittel, operativen Cashflow, Kreditrückzahlungen, Veräußerungen und/oder Joint-Venture-Transaktionen finanziert werden. MPT ist nicht verpflichtet, Aktien zurückzukaufen und wird jede Gelegenheit dazu im Zusammenhang mit dem zukünftigen Liquiditätsprofil des Unternehmens, den vorherrschenden Marktbedingungen und regulatorischen Erwägungen sowie dem potenziellen marginalen Nutzen neuer Investitionen und/oder des Schuldenabbaus bewerten.
Was würde ein Aktienrückkauf im Umfang von $ 500 Mio bedeuten?
Ausstehende Aktienanzahl Stand Q1 23: 599 Mio
- Aktienkurs ø $12; 500 Mio / 12 = 41,6 Mio Aktien ⇒ 7% Aktienreduktion
41,6 Mio x $1,16 Div/share = Ersparnis von $ 48,3 Mio p.a. Dividenden - Aktienkurs ø $ 15; 500 Mio / 15 = 33,3 Mio Aktien ⇒ 5,6% Aktienreduktion
33,3 Mio x 1,16 Div/share = Ersparnis von $ 38,6 Mio p.a Dividenden - Aktienkurs ø $ 9; 500 Mio / 9 = 55,5 Mio Aktien ⇒ 9,1% Aktienreduktion
55,5 Mio x 1,16 Div/share = Ersparnis von $ 64,4 Mio p.a Dividenden
Q1 2023 – Es wurden noch keine Aktien im Rahmen dieses Programms gekauft
Q2 2023 – Es wurden keine Aktien im Rahmen dieses Programms verkauft
Q3 2023 – Es wurden keine Aktien im Rahmen dieses Programms verkauft
Aber: Es wurden 499 tsd Aktien zu Kosten von 5,5 Mio gekauft. Diese bestehen aus Stammaktien, die von Mitarbeitern eingereicht wurden, um deren Steuerabzugsverpflichtungen zu erfüllen, die sich aus der Unverfallbarkeit von Aktienzuteilungen nach dem Equity Incentive Plan ergeben.
Wenn nicht nur das Unternehmen, sondern auch das Management/Mitarbieter Aktien zurückkaufen, wird das Bild rund. So war im letzten Bericht von Insider Käufen noch nichts zu sehen. Und es ist jetzt wieder soweit, dass keine Käufe am freien Markt sind. Die Käufe resultieren aus dem Titel der Gehaltsbestandteile
Da gefällt mir wieder mal gar nicht.
Aus meiner Sicht bedeutet das, dass
✚ das Management von MPW eine Gelegenheit zum Rückkauf von Aktien sieht, es persönlich aber nicht macht
✚ auch Fremdkapital auf jeden Fall billiger ist als >10% Dividendenzahlung
✚ damit auch ein positiver Impuls für die Märkte geschaffen werden soll.
✚ der innere Wert der Aktie zwischen 5 – 7 % steigt
Allerdings dürfte es wohl besser sein, die Schuldentilgung zu forcieren. Man darf gespannt sein, wie der Schwerpunkt der Cashverwendung in den nächsten 12 Monaten ausschaut. Tilgung vs. Rückkauf vs. Investitionen in neue Krankeneinrichtungen.
Wie sehen denn die großen Shareholder die Situation - Verlassen sie das sinkende Schiff?
Um das zu beurteilen, ein Blick auf die größten 11 Aktienowner und die Veränderungen in letzter Zeit.
Q1 23 – Es gibt einen großen Schiffeverlasser. Pricipal Global Investors verkauft 61,2 % seines bisherigen Aktienteils und ist jetzt nur noch mit 1,3 % statt 3,35% an Board. Auch Sarazin steigt auch weiter aus. ( – 7,7%)
Q2 23 – Vanguard und Blackrock bauen etwas ab, Legal & Legal verkauft sogar 17,3 % seiner Aktien; aber es gibt auch einen massiven Newcomer mit Cohen & Steers, der gleich mal 360 Mio für 7,8% investiert. Es ist ein recht großer Fund Manager, der sich auf Income & Realty spezialiert hat.
Q3 23 – Es kommt doch etwas Bewegung in die Szene; Cohen & Steers bauen immerhin 3,8 Mio Aktien ab, gefolgt von Daiwa Assets Mgmt und Sarasin. Blackrock und Charles Schwab! plus Geode bauen auf. In Summe bauen die instistutionellen doch ihren Anteil ab.
Die Top 10 halten nur noch 44%
Die Zahlen
Zur Bilanzentwicklung
Zu den Aktiva
● Die Jahre des Wachstums sind vorbei; auch in Q23 hat sich das Net Investment um weitere 261 Mio reduziert, sodaß jetzt rd. 1,171 Mio weniger im Vergleich zu Ende 2022 investiert sind.
● Dafür ist die Kasse mit 340 Mio wieder etwas gefüllt.
● Die Forderungen aus Zinsen und Mieterträgen sind seit 2021 durch die Schwierigkeiten mit den Betreibern durch die Decke gegangen; auch in Q3 bleiben sie auf hohem Niveau
● Die Investments in unkonsolidierte Partnerschaften sind um 400 Mio gestiegen (schlecht, da undurchsichtig!) ‼️. in Q2 23 nochmals gestiegen, da in PHP Holding 600 Mio investiert wurde.
● Auch die Other Loans, meist besicherte, verzinste Unterstützungsmaßnahmen für die Betreiber, sind deutlich gestiegen ‼️ in Q3 23 wieder besonders hoch.
➔ Somit ergibt sich eine Bilanzsumme von 19,0 Mrd, ein Minus von 653 Mio|- 3%
Zu den Passiva
● Die Verbindlichkeiten konnten dank der Verkäufe von Q4 21 auf Q4 22 um 1,014 Mrd | -9% reduziert werden. 🕺🕺 In Q3 23 wird nochmals gering abgebaut.
➔ die restlichen Positionen sind unauffällig
Zum Eigenkapital
● Der EK Zuwachs von 153 Mio von Q4 21 auf Q4 22 ist schon mal positiv. Primäre Ursache sind die überaus hohen Einnahmen durch Verkäufe in Q1 2022 (+ 536 Mio), die den Gewinn auf 903 Mio gepuscht haben.
● Es wurden auch wieder eigene Aktien um Umfang von 5,5 Mio zurückgekauft (s.o.)
● im Q1 – Q3 2023 sank das EK von 8,594 auf 8,285 Mrd | – 309 Mio. Die Top 3 Gründe sind schnell gefunden und heissen
1 – Ein Gewinn von 107,5 Mio aus dem operativen Geschäft
2 – Dividenden in Höhe von – 438,8 Mio
3 – Gewinn aus Fremdwährungsumrechnungen von + 34,6 Mio
Bleibt diese operative Gewinnsituation, so werden die Dividenden langsam aber sicher das EK auffressen. Ab Q3 werden zumindest die Dividenden wieder verdient, die aber fast halbiert wurden!!
Zur Gewinn/Verlustrechnung / FFO Berechnung
Ich finde es sehr interessant, auch die reine Quartalsentwicklung mal anzuschauen. Daher sind die Vergleichwerte in % und abs der Vergleich von Q3 23 mit Q1 22 zu sehen.
Die Erträge sind in Summe um 25% zurückgegangen, wobei die kalkulatorische Straight line rent mit -65% massiv reduziert werden musste. Aber auch das Einkommen aus finance leases ist um fast 50% geschrumpft. Das sind die Konsequenzen daraus, dass nur noch eingegangene Mieten gebucht werden; dementsprechend hoch sind ja die KuForderungen in der Bilanz gestiegen.
Die unmittelbaren Betriebskosten sind im gleichen Zeitraum um 1,1% gestiegen. Grund Nr. 1 – deutlich gestiegene Zinsaufwendungen + 17% ; Grund 2 – gleichbleibende Abschreibungen
Das ergibt einen Bruttoertrag von 77,4 Mio / 25% Marge, während 2022 noch 183,3 Mio / 45% Marge erzielt werden konnten. Das ist ein satter Rückgang von 58%| 151 Mio.
Beim sonstigen BetriebsErtrag/-aufwand schauts in Summe auch mau aus. Die letzten 7 Quartale mussten 662 Mio an Sonderabschreibungen gebucht werden. Durch die Immobilienverkäufe von 537 Mio konnte dies kompensiert werden. Das geht aber gegen die laufenden Einnahmen. Immerhin gab es noch Beteiligungserträge von 76 mio plus sonstige Erträge/Aufwendungen von 55 Mio, sodaß hier ein Verlust von nur noch 3,7 Mio übrig bleibt.
Ein paar Detailpositionen
1 – Q3 23 Position „Sonstiges“ wurden fair value aufwertungen der Investments durchgeführt. Hier der Originaltext aus dem SEC File
Other income for the third quarter of 2023 was $41.1 million, which included an approximate $30 million favorable non-cash fair value adjustment on our investment in PHP Holdings and a CHF 20 million unrealized gain on our equity investment in Swiss Medical Network, partially offset by approximately $2.8 million of expenses associated with responding to certain defamatory statements published by certain parties, including those who are defendants to a lawsuit we filed on March 30, 2023. See Item 1 of Part II for further details on the lawsuit
2 – Q2 23 Zur Steuergutschrift – Der Ertragsteuervorteil in Höhe von 148,3 Mio. US-Dollar für die drei Monate bis zum 30. Juni 2023 basiert in erster Linie auf dem Vorteil in Höhe von 158 Mio. US-Dollar, der durch den Eintritt in das britische REIT-System erhalten wurde.
3 – Q2 23 Zur Sonderabschreibung – Zur Erläuterung der hohen Abschreibung nochmals die Meldung von MPW am 1. Mai 2023
Am 1. Mai 2023 erwarb Catholic Health Initiatives Colorado („CHIC“), eine hundertprozentige Tochtergesellschaft von CommonSpirit Health („CommonSpirit“), den Krankenhausbetrieb in Utah von fünf allgemeinen Akutkrankenhäusern, die zuvor von Steward betrieben wurden. Als Ergebnis dieser Transaktion erwarten wir einen Erlös von 150 Millionen US-Dollar von Steward, um ausstehende Kredite zu tilgen, von denen wir 100 Millionen US-Dollar am 1. Mai 2023 erhalten werden. Der neue Mietvertrag mit CHIC für diese Anlagen in Utah hat eine feste Laufzeit von zunächst 15 Jahren mit jährlichen Verlängerungsoptionen. Im Rahmen dieser Transaktion haben wir diese Anlagen aus dem Rahmenmietvertrag mit Steward herausgelöst und werden dementsprechend die Abschreibung der damit verbundenen immateriellen Vermögenswerte (ca. 288 Mio. USD zum 31. März 2023) beschleunigen und ca. 94 Mio. USD an linearen Mietforderungen abschreiben. Wir gehen davon aus, dass wir mit dieser Transaktion die Konzentration unserer Vermögenswerte bei Steward um ca. 4 % und die Konzentration unserer Einnahmen um ca. 8 % verringern werden.
Zur Überleitung der FFO´s
Q2 23 – Hier werden ja die Sonderpositionen wieder großteils adjustiert. Die Funds from Operations erhöhen sich erheblich von 274,9 auf 339,6 Mio. Damit ergibt sich ein FFO/share von 57 cents. Damit ist die Dividende von 29 cents gut gedeckt.
Q3 23 – Die FFO sind mit 216,5 Mio | $ 0,36 per Share auf einem sehr tiefen Niveau. Aber die reduzierte Dividende von 0,15 wird damit gut gedeckt, die Payout ratio ist damit bei 41%.
Zur Cash FLow Darstellung
Auch hier mal ein Blick auf die Quartalsentwicklungen; was fällt auf
Der operative CF ist sehr volatil, liegt aber meist so bei 150 Mio plus;
Die kalkulatorische straight line rent nimmt sukzessive ab und wird wieder aufgewertet;Es sind immer wieder Sonderabschreibungen notwendig; In Summe werden aber immerhin 1.109 Mio operativ erwirtschaftet
Bei den Investing Aktivitäten sieht man, dass doch seit 2022 2.775 Mio abverkauft wurde (net proceeds for sale); gleichzeitig wurden 1.568 Mio neu investiert. Wenn man alle Aktivitäten hier zusammenfasst, wurden 743 Mio deinvestiert; deckt sich ja mit den sonstigen Vorgängen.
Im Refinanzierungsbereich wurden im dargestellten Zeitraum rd. – 1.960 Mio mehr ausgegeben. Auszahlungen an Dividenden – 1.222 Mio; Rückzahlung Verbindlichkeiten netto – 1.274 Mio, Ausnutzung der Kreditlinie + 630 Mio, sonstige Positionen – 93 Mio.
Der Cash Saldo ergibt sich somit aus
+ 1.109 operatives Ergebnis
+ 743 Deinvestionen
– 1.960 Dividenden und Schuldenrückzahlungen (& sonstiges)
= 107 Mio Cashverbrauch + 461 Mio Anfangscash -> 354 Mio aktueller Cashstand
Auf gut deutsch – es wird aktuell Cash reduziert und zwar rd. 107/7 = ø 15 Mio pro Quartal.
Aus dem Quartalsbericht Q3 23
Cashflow-Aktivität 2023
In den ersten neun Monaten des Jahres 2023 erwirtschaftete die Gesellschaft einen Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit in Höhe von etwa 370,4 Mio. US-Dollar, der hauptsächlich aus Mieten und Zinsen für Hypotheken- und andere Darlehen bestand. Wir haben diesen operativen Cashflow (zusammen mit dem Kassenbestand und der Inanspruchnahme unserer revolvierenden Kreditfazilität) zur Finanzierung unserer Dividenden in Höhe von 524,2 Millionen US-Dollar verwendet.
Was die sonstigen Investitions- und Finanzierungstätigkeiten in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 betrifft, so haben wir folgendes getan
a) Verkauften sieben australischen Immobilien im Rahmen der Australien-Transaktion, was zu einem Erlös von 730 Mio. AUD führte, und Verwendung dieses Erlöses zur Rückzahlung unseres australischen Term Loan;
b) Verkauften von drei Grundstücken an Prime mit einem Erlös von 100 Mio $;
c) erhielten etwa 500 Mio. USD an Darlehenserlösen, einschließlich etwa 200 Mio. USD aus der Lifepoint-Transaktion, 100 Mio. USD von Steward nach dem Abschluss des Verkaufs von Utah-Immobilien an CHIC, 60 Mio. CHF aus der Rückzahlung eines Darlehens von Infracore und etwa 100 Mio. USD aus dem Verkauf unseres vorübergehenden Anteils an der Asset-Backed-Kreditfazilität von Steward;
d) finanzierten Neuinvestitionen in Höhe von etwa 250 Mio. USD, einschließlich 95 Mio. USD für Prospect als Teil des Rekapitalisierungsplans, der am 23. Mai 2023 umgesetzt wurde;
e) finanzierten ca. 195 Mio. $ für Steward, einschließlich seiner vorübergehenden Beteiligung an seiner syndizierten vierjährigen Asset-Backed-Kreditfazilität und Darlehen für allgemeine Betriebskapitalzwecke; und
f) kauften etwa 40 Millionen £ unserer 2,550% Senior Unsecured Notes mit Fälligkeit 2023.
Nach dem Quartalsende kauften wir weitere 10 Mio. £ unserer 2,550% Senior Unsecured Notes mit Fälligkeit 2023. Darüber hinaus zahlten wir eine Dividende in Höhe von 0,15 US-Dollar pro Aktie aus. Im Vergleich zu den in den ersten drei Quartalen des Jahres 2023 gezahlten Dividenden stellt diese Dividendenkürzung pro Aktie eine annualisierte Einsparung von etwa 330 Millionen US-Dollar dar.
Zusammenfassung des Zahlenwerks
Die Wachstumsjahre sind passe. Auch im Earningscall meinte der CEO, dass mit neuen Akquisitionen zugewartet wird, da die Eigentümer der Einrichtungen aktuell immer noch Preise ausrufen, die nicht akzeptabel sind.
„Unsere Strategie besteht also weiterhin darin, dieses Niveau der langfristigen Verschuldung beizubehalten. Und um das zu erreichen, müssen wir, wie Ed bereits erwähnt hat, erstens eine gewisse Sicherheit bei den Fremdkapitalkosten sehen und zweitens müssen wir eine gewisse Vernunft bei den Verkäufern sehen, die erkennen, dass die Kapitalkosten den Wert ihrer Vermögenswerte senken. Solange das nicht der Fall ist und wir Zugang zu erschwinglichem Eigenkapital haben, werden wir keine bedeutenden Akquisitionen tätigen, schon gar nicht, wenn das bedeutet, dass wir den Verschuldungsgrad erhöhen müssen“
Daher wird weiter am Schuldenabbau gearbeitet, bis sich die entsprechenden Kaufgelegenheiten ergeben. Allerdings ist dies auch notwendig, da nur eine geordnete Bilanz in Zeiten höherer Zinsen vor höheren Risikoaufschlägen der Banken schützt. Dies bedeutet, dass momentan mehrere Krankenhäuser veräußert werden und aus meiner Sicht mit keinem Aufschlag; allerdings sind die erzielten Beträge auch nicht aufgeweicht, sodaß der bisher zugemessene Wert wohl auch bezahlt wird.
Bei den Erträgen hängt viel von der Besserung bei den Problembetreibern ab. Gelingt hier die Bereinigung, bleibt die G&V relativ stabil, da einerseits die eingebauten Inflationsanpassungen greifen und andererseits auch die Vergütungen, die von der CMS an die Betreiber gezahlt wird, erhöht wird und damit die Rückflüsse an MPW absichert.
Über einen ausreichenden CF muss nun sichergestellt werden, dass sowohl die Tilgungen als auch die Dividenden bedient werden können. Daher erfolgt als nächstes ein Blick auf die anstehenden Tilgungen.
Ein kleiner Exkurs zur Werthaltigkeit
Aufgrund der hohen Inflation und v.a. den Zinsen sind vor allem die Immobilien in einer Abwertungsgefahr; bei den aktuellen Verkäufen weist MPW daher immer wieder darauf hin, dass aus ihrer Sicht die Krankenhäuser ohne Abschlag bzw. im Normalfall mit Aufschlag verkauft werden. Hier ein passender Ausschnitt aus dem Earningscall Q1 2023
Prime ist verpflichtet, uns den Betrag zu zahlen, für den wir die Immobilien ursprünglich vor mehr als 10 Jahren gekauft haben. Die überwiegende Mehrheit unserer Mietverträge mit Rückkaufoptionen sieht einen Rückkaufpreis vor, der dem höheren Wert aus Marktwert und unserer ursprünglichen Investition entspricht. Tatsächlich ist dieses 100-Millionen-Dollar-Portfolio das letzte der Prime-Master-Leasingverträge, das zu diesem festen ursprünglichen Preis abgeschlossen wurde
Die Bedingungen der kürzlich angekündigten Transaktionen, einschließlich Springstone, der Übernahme von Steward’s Utah-Betrieben durch CommonSpirit, Healthscope und Prime, haben unsere Krankenhausinvestitionen in der Nähe unserer ursprünglichen Kaufpreise oder sogar darüber hinaus bewertet. Diese Bestätigung unserer gezeichneten Vermögenswerte durch erfahrene Marktteilnehmer sowie unsere vorhandene Liquidität und die umsichtig geplante Schuldenstruktur versetzen uns in die Lage, bis 2025 keine Fälligkeiten von Schulden zu haben.
Zur Verschuldung und deren Rückzahlungsfähigkeit
Hier die Aufstellung der ausstehenden Anleihen/Kredite; die ø Zinsen sind in den 6 letzten Monaten von 3,608 % auf 4,041 % gestiegen. Ursache ist die erhöhte Ausnutzung des Rahmenkredites von 929 auf 1.354 Mio zu einem deutlich höheren variablen Zins. Der erste Teilverkauf in Australien wurde bereits zur Tilgung des 2024 Term Loans genutzt. (489 A$). Momentan trägt auch ein günstigerer Pfundkurs zu niedrigeren Schulden. (grün). Ist aber nicht nachhaltig.
Immerhin sind immer noch 85 % fixverzinst.
Betrachtet man die Fälligkeiten bis 2026, dann gibt es für mich zwei zu beachtende Punkte.
- In Summe müssen die nächsten 3 Jahre rund $ 2.389,2 Mio zurückgezahlt oder neu refinanziert werden. Davon ist rd. 1.335,6 Mio als Rahmenkredit fällig. Daher ist es dann zu diesem Zeitpunkt wichtig, in welchem “Risikozustand / Kreditrating” MPW sich befindet. In den Unterlagen zu Q3 2022 ist folgendes beschrieben
Die anwendbare Marge für Laufzeitdarlehen, die ABR-Darlehen sind, ist auf einer gleitenden Skala von 0,00 % bis 0,70 % auf der Grundlage des aktuellen Kreditratings anpassbar. Die anwendbare Marge für befristete Kredite, bei denen es sich um Term-Benchmark-Darlehen handelt, ist je nach aktueller Bonität gleitend von 0,875 % bis 1,70 % anpassbar. Die anwendbare Marge für revolvierende Darlehen, bei denen es sich um ABR-Darlehen handelt, ist je nach aktueller Bonität gleitend von 0,00% bis 0,50% anpassbar. Die anwendbare Marge für revolvierende Darlehen, bei denen es sich um Term-Benchmark-Darlehen oder RFR-Darlehen handelt, ist je nach aktueller Bonitätseinstufung gleitend von 0,80% bis 1,50% anpassbar. Die Fazilitätsgebühr ist gleitend von 0,125 % bis 0,30 % (derzeit 0,25 %) auf der Grundlage der aktuellen Bonitätseinstufung anpassbar und ist für die revolvierende Kreditfazilität zu zahlen.“
Deshalb ist darauf zu achten, dass sich das aktuelle Rating von BB+ nicht verschlechtert.
2. Kann MPW die Zahlungen stemmen?
Wie oben beschrieben, hat MPW rd. 300 Mio in der Kasse; + Verkäufserlöse von Prime 457 Mio + Lifepoint 205 Mio + Australia (830 Mio – 489 Mio) + Prime Healthcare 100 Mio ; damit ergibt sich ein Kassabestand von 1.910 mio. Damit und dem CF von 2023 – 2025 können die Tilgungen gestemmt werden.
Die Rückzahlungsfähigkeit ist somit gegeben
Wie Zinssensitiv ist MPW aufgestellt
Die Zinserhöhungen wirken sich einerseits bei den Mietanpassungen aus. Hier kann MPW überwiegend auch die Mieterhöhungen umsetzen. Somit kann mehr Miete generiert werden.
Auf der Refinanzierungsseite ist eine Fixverzinsung gegeben. Mit rd. 3,9% Zinshöhe und einem Fixverzinsunsanteil von 88% ist MPW hier recht gut aufgestellt. Mit der Rückzahlung von 105 Mio aus dem Revolver geht die Zinslast wieder etwas zurück.
Somit ist MPW aktuell eher ein Profiteur der höheren Zinsen, dies könnte sich dann ändern, wenn hohe Refinanzierungen neu anstehen. Denn es muss in zweiter Linie darauf geachtet werden, dass schon aktuell bei anstehenden Refinanzierungen deutlich höhere Zinsen verlangt werden. So muss ja jetzt schon beim Revolver rd. 6,9 % bezahlt werden. Ein neuer Kredit wird daher nicht unter 7 – 8 % zu bekommen sein, es sei denn, dass sich die Zinskurve drastisch reduziert. Das würde zu einer Verdoppelung des Zinsaufwands führen, also in Summe rd. 700 Mio anstatt 350 Mio p.a.
Daher, kurzfristig ok, langfristig könnte es problematisch werden.
Die Liquditätsstrategie
Natürlich dreht sich alles momentan mit der Frage, ob MPW , trotz aller Probleme mit den Betreibern, genügend kurz und langfristig liquide bleiben kann. Daher hat das Management einen eigenen Abschnitt in Q3 23 eingearbeitet, der sich mit der Liquiditätsstrategie auseinandersetzt. Im folgenden die Übersetzung dieses Abschnitts.
Kurzfristiger Liquiditätsbedarf:
Unser kurzfristiger Liquiditätsbedarf besteht in der Regel aus allgemeinen und administrativen Ausgaben, Dividenden zur Erfüllung der REIT-Anforderungen, Zinszahlungen auf unsere Schulden und geplanten Finanzierungsverpflichtungen für Entwicklungs- und Kapitalverbesserungsprojekte, für die wir nach Fertigstellung eine Rendite in Form von zusätzlichen Mieten erhalten.
Unsere monatlichen Miet- und Zinseinnahmen sowie die Ausschüttungen aus unseren Joint-Venture-Vereinbarungen reichen normalerweise aus, um unseren kurzfristigen Liquiditätsbedarf zu decken.
In Anbetracht steigender Zinssätze, des Verlustes eines beträchtlichen Teils der Mieteinnahmen und Zinsen von Prospect, einer im Dezember 2023 fällig werdenden Anleihe in Höhe von ca. 434 Mio. $ und eines im Mai 2024 fällig werdenden Darlehens in Höhe von ca. 300 Mio. $ haben wir jedoch andere Initiativen zur Verbesserung des Cashflows ergriffen, darunter:
- der Verkauf der vier verbleibenden australischen Grundstücke am 10. Oktober 2023, der einen Erlös von ca. $ 305 Millionen einbrachte,
- den Abschluss des verbindlichen Verkaufs von drei Einrichtungen in Connecticut an Yale New Haven, der voraussichtlich 355 Mio. US-Dollar einbringen wird,
- die Senkung unserer Dividende auf 0,15 US-Dollar pro Aktie, was zu jährlichen Bareinsparungen von etwa 330 Millionen US-Dollar führen wird; und
- die Einführung einer REIT-Steuerstruktur im Vereinigten Königreich, von der wir vierteljährliche Steuereinsparungen erwarten.
Mit diesen Initiativen, einer Liquidität von ca. 0,9 Mrd. US-Dollar (einschließlich des Kassenbestands und der Verfügbarkeit im Rahmen unserer revolvierenden Kreditfazilität) zum 3. November 2023 und den routinemäßigen Bareinnahmen aus Mieten und Zinsen sind wir der Ansicht, dass wir unseren kurzfristigen Liquiditätsbedarf decken können.
Langfristiger Liquiditätsbedarf:
Unser langfristiger Liquiditätsbedarf besteht im Allgemeinen aus denselben Anforderungen, die oben unter „Kurzfristiger Liquiditätsbedarf“ beschrieben wurden, sowie aus dem Erwerb von Immobilien und der Finanzierung von fälligen Verbindlichkeiten. Derzeit erwarten wir in absehbarer Zukunft keine wesentlichen Immobilienkäufe; es müssen jedoch die in den nächsten fünf Jahren fällig werdenden Schulden getilgt werden.
Wie bereits beschrieben, reichen unsere monatlichen Miet- und Zinseinnahmen und Ausschüttungen aus unseren Joint-Venture-Vereinbarungen zusammen mit unserer derzeitigen Liquidität von ca. 0,9 Mrd. US-Dollar zum 3. November 2023 normalerweise aus, um unseren kurzfristigen Liquiditätsbedarf zu decken. Um anstehende Fälligkeiten von Schulden zu bewältigen oder neue strategische Investitionen zu tätigen, müssen wir jedoch möglicherweise auf andere Quellen zurückgreifen, zu denen eine oder eine Kombination der folgenden gehören kann:
- Kürzung unserer Dividende unter Einhaltung unserer REIT-Anforderungen, auf 0,15 US-Dollar pro Aktie, was zu jährlichen Bareinsparungen von etwa 330 Millionen US-Dollar führt;
- strategische Immobilienverkäufe oder Joint Ventures, einschließlich des Verkaufs unserer vier verbleibenden australischen Immobilien am 10. Oktober 2023, der einen Erlös von ca. 305 Mio. US-Dollar einbrachte, und der verbindlichen Verpflichtung zum Verkauf von drei Anlagen in Connecticut, die voraussichtlich 355 Mio. US-Dollar einbringen wird,
- die Monetarisierung unserer Investitionen in Betreiber, einschließlich unserer Investition in PHP Holdings,
- die Aufnahme neuer besicherter Darlehen für Immobilien,
- die Verlängerung der Laufzeit bestehender langfristiger Darlehen,
- Ermittlung und Umsetzung von Kostensenkungsmöglichkeiten,
- Aufnahme neuer langfristiger Bankdarlehen oder Emission neuer auf USD, EUR oder GBP lautender Schuldtitel sowie
- Verkauf von Aktien.
Es gibt jedoch keine Garantie dafür, dass die Bedingungen für solche möglichen Transaktionen günstig sind oder dass unsere Pläne erfolgreich sein werden.
In der Übersetzung für mich heisst das
- Das Wachstum wird gestoppt , es muss alles verkauft werden, für das sich ein Abnehmer und ein halbwegs vernünftiger Preis findet.
- Die Immobilien müssen als Sicherheiten für neue Kredite herhalten
- Es muss umgeschuldet werden
- Es wird auf jeden Fall teurer
Zur Bewertung - vor dem Kursstop
Tja, MPW hat kurstechnisch kräftig Federn gelassen; die AFFO Prognosen sind ja eigentlisch nicht viel schlechter wie im März 2023. Aber Mr. Market hat Angst bekommen, er wittert einen Zusammenbruch.
Prognosen für die Zukunft
Nach dem Aussetzen des Handelns sind Zukunftsprognosen momentan kein so richtiges Thema. Daher lasse ich das mal, bis wieder mehr Klarheit da ist.
Mein Investmentcase muss angepasst werden
Mein bisheriger Investmentcase ist vom Narrativ ausgegangen, dass Krankenhäuser zur kritischen Infrastruktur gehören und, falls der Betreiber Probleme bekommen sollte, zu 95% lokal gerettet werden. Damit kann auch der Eigentümer MPW überleben. Zudem konnte bisher Wachstum und Dividendenrendite überzeugen.
In Anbetracht der massiven Betreiberprobleme und des dazugekommenen Zinsanstiegs ist Schluss mit billigem Geld, Schluss mit Wachstum, Schrumpfung, wir kommen.
Ich bin bisher nicht ausgestiegen, habe immer wieder etwas zugekauft und habe nun 1.450 Aktien mit einem Verlust von 59% zum Einstandskurs. Wieso bleibe ich Aktionär?
1 – Ich glaube an den grundsätzlichen Wert der Krankenhäuser; ich denke, dass der ausgewiesene Wert von 13,5 Mrd auch „werthaltig ist“; damit können die Gesamtschulden von 10,7 Mrd abgedeckt werden. Nehmen ich noch die Beteiligungen mit 50% des Wertansatzes dazu (+ 3,3/2 = 1.6 Mrd), dann ergibt sich eine Überdeckung von 4,45 Mrd / 559 Mio Aktien = ca. $8 pro Aktie. Damit ist der aktuelle Kurs deutlich unter dem Zerschlagungswert. (Milchmädchenalarm)
2 – Die Schwierigkeiten hängen auch vom Zinsniveau ab. Bei wieder leicht sinkenen Zinsen, könnte MPW schnell davon profitieren (Spekulationsalarm)
3 – Bei einer Dividende von $ 0,60 und einem Einstandskurs von $ 11,16 liegt meine Dividendenrendite bei 5,38 %; ist immer noch gut (Gieralarm)
4 – Ich möchte dieses Jahr nicht noch einen Verlust realisieren, da ich ansonsten Gewinne auflösen müsste. Das möchte ich auf nächstes Jahr verschieben. (Steuersparalarm)
5 – Alternativ bietet sich ein Investment in ein BDC an, welches 1.450 x 0,6 = $ 870 p.a. abwirft. Dazu bräuchte ich eine Rendite von 13,2% bei aktuellen Kurs. Daher wäre ein Kurs bei $ 6 schon besser; da reichen mir 10% DivRendite. (Erholungshoffnungs- und dann uminvestieren – Alarm)
Na also, das sind ja gute Gründe, nicht wahr? 👿👿👿👿👿
Was spricht dagegen
1 – Das Management setzt auf mehr Transparenz und Informationen, aber so richtig beruhigt mich das nicht
2 – Die großen Betreiber werden gefühlt durch MPW über Wasser gehalten; damit ist MPW auch im Untergangsboot.
3 – Wie reagieren die Banken bei weiteren Tiefschlägen; werden sie bei Bedarf weiter refinanzieren? die Amibanken können da schon massiv Probleme bereiten.
Halten - Kaufen - Verkaufen
In meiner Analyse Q2 23 habe ich noch geschrieben
Die Investmenthesis ist, dass MPW so weiterwursteln kann, wie bisher und damit weiterhin die fetten Dividenden abfallen. Eine Wachstumsstory ist es nun definitiv keine mehr. Aber das Unternehmen kann überleben, aber die Substanz des Ertrags wird geringer (- 1,7 Mrd in 2022); da muss MPW etwas gegensteuern.
Am Montag nach der Handelsaussetzung
MPW hat sich am Montag, den 21.8.23 im Kurs auf $ 7,01 eingependelt. Nachdem die Katze jetzt aus dem Sack ist, kann eine Neuorientierung erfolgen. Bei mir bedeutet das, dass die neue persönliche DivRendite bei 0,6/11,93 = 5,03 % liegt. Da habe ich eigentlich bessere Renditemöglichkeiten bei besser aufgestellten Unternehmen. Ich werde daher sukzessive aus- und umsteigen.
Tja, habe ich nicht gemacht; ich werde jetzt mal abwarten und im neuen Jahr handeln. Viel tiefer kanns ja nicht mehr gehen, oder? Sollte sich die Situation bei den Betreibern bessern, kann MPW schnell nach oben ausbrechen. Die Hoffnung stirbt zuletzt.