Inhaltsverzeichnis
Vor dem Start verweise ich auf die allgemeine Mall USA Analyse, welche den Markt und den Wettbewerb in diesem Sektor umfassend durchleuchtet. Zum Verständnis der Entwicklungen im Mall Bereich, der Kalkulationsgrundlagen, der verschiedenen Ertragssegmente bis zur Einordnung der Strategien von SPG und SKT ist diese Grundlagenanalyse ein MUST. Hier der LINK
Zum Kursverlauf
Nun, der Langfristchart zeigt deutlich die Turnaround Story. Der Rückgang erfolgte ab 2017 und war geprägt vor der Angst vor Amazon und dem E-Commerce. Man glaubte, dass physische Einkaufszentren/Outlets bald aussterben würden. Daher verkauften Investoren fast alle Einzehlandes REITS pauschal ab. Zudem kam eine Insolvenzwelle einiger Ankermieter von SKT dazu (Ascena Retail | GAP). Um die Malls gefüllt zu halten, wurden massive Preisnachlässe bei den Mieten gewährt und drückte den FFO deutlich nach unten. Als REIT musste SKT aber den Gewinn zu ca. 90% auszahlen, die Modernisierung der Center erfolgte daher auf Basis erhöhter Schulden. Die Dividende wurde folgerichtig kurzzeitig komplett gestrichen.
Nach der Pandemie /Lockdown wollten die Menschen wieder nach draußen einkaufen gehen; Tanger nutzte die Chance, das Mieterportfolio radikal zu ändern (mehr Erlebnis und Gastronomie statt nur Kleidung). Die Strategie ist aufgegangen!
Seit der letzten Analyse vor knapp einem Jahr, hat sich der Kurs um rd. 10,6 % erhöht. Aber es ist eine sehr volatile Reise gewesen, die erst ab Februar 2026 steil anzog, dann auch bei den Earnings nochmals eine steile Kerze nach oben bis $38 produzierte, dann aber gab der Kurs wieder auf unter $36 nach. Aus meiner Sicht ist diese Korrektur von rd. – 5% vor dem Hintergrund des begonnenen IRAN Kriegs der USA kein Beinbruch. Aber es zeigt sich, dass die Bäume für SKT trotz guter Ergebniss nicht in den Himmel wachsen.
Nun, mit der 10 Jahresperformance ist es nicht weit her. Mit gerade mal + 4,9% hätte der Investor aufgrund der Inflation sogar noch Kaufkraftverluste. Allerdings ist hier natürlich der massive Kursverfall 2020 zu verkraften. Daher bin ich mal nicht so. Das Upside Potential lt. Analysten hin zu $38,36 beträgt aktuell gerade mal + 7%.
Die RenditenROA , ROIC sind nicht brüllend, der ROE ist allerdings mit 16% ok. Überdies sind die Renditen seit dem letzten Jahr auch sehr konstant geblieben. Positiv entwickelt hat sich der EPS mit 0,99 (0,88 | 2024).
Die aktuelle DivRendite ist mit 3,2 – 3,3% auch nicht der Hinkucker; aber die Wachstumsraten bei Dividenden von + 10% über die letzten 5 Jahre lassen hoffen.
Die Shorts sind nun auch überzeugt, dass nicht mehr viel zu holen ist. Unterm Strich ist SKT somit in ruhigem Fahrwasser und fast schon technisch langweilig.
Die Key Performance Indicators (KPIs) von Tanger
Die KPI´s aus meiner Sicht sind
- Total domestic portfolio / Vermietbare Fläche (brutto) – Wie entwickelt sich die vermietbare Fläche als Basis für alle nachfolgenden Kennzahlen (1 m2 = 10,76 sft)
- Occupancy Rate / Vermietungsquote – diese zeigt den Prozentsatz der vermieteten Einzelhandelsflächen an, die bei Tanger stabil über 90 % liegt. Hohe Belegungsraten sind wichtig, um weitere Einzelhändler anzuziehen und stabile Mieteinnahmen zu sichern.
- Rent Spreads / Mietpreissteigerungen – wie gut gelingt es SKT, die Mieten bei Verlängerungen / Neuvermietungen zu erhöhen. In den „schlechten Zeiten“ waren diese auch teilweise negativ.
- Entwicklung des Net Income – Entwicklung des Gewinns aus den Einkaufszentren/Immobilien.
- Entwicklung der Funds from Operations (FFO) – Diese Kennzahl zeigt den operativen Gewinn des Unternehmens und schließt Erlöse aus dem Verkauf von Vermögenswerten aus
- Entwicklung des FCF – der FCF ist aus meiner Sicht fast aussagekräftiger als die FFO, denn hier werden die notwendigen laufenden Investitionen in die Gebäude berücksichtigt, die man auch nicht einfach so komplett zurückfahren kann. (auch wenn es hier schon grosse Schwankungen gegeben hat.)
- Net Debt to Adjusted EBITDAre Ratio / Nettoverschuldung zu adj. EBITDAre – Hier wird gemessen, wie lange es dauert, mit dem EBITDAre die Schulden abzubauen. Hier wäre ein Wert von unter 4 optimal. Aktuell liegt er bei einem Wert von 5,0 x, Ende 2023 lag er noch bei 5,8 x.
- Payout ratio Dividenden FFO bzw. FCF – wie hoch ist der Anteil der Dividenden am FFO/FCF und wieviel bleibt somit für Schuldentilgung, Neuinvestitionen und Aktienrückkäufe übrig? – Wie sicher sind die Dividenden?
In der Jahresanalyse werde ich diese KPIs plus Zahlen anschauen. In den Quartalsberichten sollte es bei den KPI´s bleiben. Interessant dazu sind eventuell noch die Qualität der Mieter (Chapter 11)/ Mietausfälle / aussertourliche Abschreibungen / impairments von immateriellen Wirtschaftsgütern usw.
Total domestic portfolio / Vermietbare Fläche
Die Entwicklung der Verkaufsflächen verlief von 2017 bis 2023 relativ unspektakulär. Einige Einkaufszentren, die nicht gut liefen, wurden 2019 bis 2021 verkauft. Nach dem Wechsel des CEO gab es in Q4 2023 aber einen massiven Zukauf in Ashville und Huntsville. Zudem wurde Nashville nach längerer Entwicklungzeit neu errichtet und eröffnet. Die vermietbaren Flächen wurden nun im Jahresvergleich 2022/23 um deutliche 19% erhöht und 2023/2024 um 1,6% und 204/2025 um 4,4%!
Occupancy rate / Vermietungsqote
Die Vermietungsquote lag vor der Pandemie bei rd. 97%. 2020 bis 2022 stürzten sie auf fast 90% ab. Damals ergriff das Management auch Maßnahmen, um nicht nur langfristige, sondern auch kurzfristige Vermietungen zu erreichen. Durch das Anziehen der Wirtschaft 2023/2024 konnte wieder das alte Niveau erreicht bzw. übertroffen werden, wobei allerdings die Zukäufe das Gesamtniveau etwas drückten, da sie nur mit 96,5 % Vermietungsquote übernommen wurden. Mit nun 98,1% hat man wahrscheinlich das Maximum erreicht. Ein Leerstand durch die laufende Fluktuation läßt sich nicht vermeiden und ist auch im Rahmen einer laufenden Modernisierung und Umstrukturierung kein Nachteil.
Somit dürfte SKT schon am ganz oben im Vergleich der Shopping Malls liegen
Rent Spreads / Mietpreissteigerungen
Das Potential von Mietpreiserhöhungen gestaltet sich über einen Wirtschaftszyklus ganz unterschiedlich. Wir sehen, dass 2020/2021 hier keine Erhöhungen möglich waren. Jetzt in der Hochinflationsphase konnte man deutliche Erhöhungen umsetzen, wobei hier festzuhalten ist, dass die bisherigen Mietpreise auch noch niedrig waren.
Immerhin konnte man im Durchschnitt 15,6% Mietpreiserhöhungen umsetzen, und das schonnach guten 14,1 % im zweiten Jahr. 2024 mit + 15,6% und 2025 mit 9,4 % spricht für die Attraktivität von SKT als Vermieter. Vor allem im Neukundengeschäft scheint der Andrang groß genug zu sein, um die alten, noch niedrigen Verträge durch höhere Mieten zu ersetzen.
Entwicklung Net Income, FFO per share
Natürlich folgt der Gewinn und der Funds from Operations der wirtschaftlichen Situation. Daher ist es ja nicht überraschend, dass SKT 2020/2021 kaum Gewinne machte und der FFO quasi aus den Abschreibungen bestand. Seit 2022 geht es aber kontinuierlich aufwärts. 2024 konnte wieder einen guten Schritt voran kommen. Mit einem FFO von 2,12 kann man die Dividenden gut abdecken. 2025 wieder ein schöner Schritt von +10% beim FFO auf $2,33. Damit kann auch die erhöhte Dividende wieder perfekt abgedeckt werden. Aber auch der GAAP Gewinn von $1,04 ist im gleichen Ausmaß gewachsen.
SKT ist nun wieder auf VorCorona Niveau und die Guidance 2026 zeigt eine Range von $2,41 – 2,49 an. Damit ist dein Wachstum von ca. 5% als Ziel definiert.
Entwicklung Free Cash Flow
Beim FCF werden die Investitionen in die Bestands – Immobilien berücktsichtigt. Da 2023 besonders viel in einen Neubau (Nashville) investiert wurde, fällt der FCF hier dementsprechend niedrig aus. Akquisitionen sind hier nicht enthalten. Die Investitionen in die Bestandsimmobilien können schon beeinflusst werden. So wurden diese in Pandemiezeiten massiv zurückgefahren. Doch auf die Dauer geht dies natürlich nicht.
2024 wurden rd. 76 Mio in neue Immobilien investiert; nachdem es 2023 noch 259 Mio waren. 2025 wurden schon wieder 182 Mio in neue Immobilien gesteckt!!
Aber auch in den Bestand wird fleissig weiter investiert (2023 188,2 Mio | 2024 100 Mio | 2025 91 Mio ). Das sind stolze Zahlen aber es tut dem Unternehmen gut, hier in Wachstum zu investieren, wenn es Gelegenheiten gibt.
Da es hier auch um die Abdeckung der Dividenden geht, kann das Management statt in Akquisitionen zu investieren, auch die Dividenden bedienen. Diese sind dann auch dementsprechend abgesichert (Div/FFO payout ratio → 64%)
Net Debt to Adjusted EBITDAre Ratio
Na ja, für ein normales Unternehmen hoch, für REITS wahrscheinlich gerade noch so ok. Trotzdem ist ein Ziel, deutlich unter die 4,0x zu kommen. Schon den Zinszahlungen zu Liebe. Die Erhöhung gegenüber 2024 ist natürlich auch der erheblichen Investitionsausweitung geschuldet.
Payout ratio Dividenden/FFO und Dividenden/FCF
Wie schon oben angeführt, ist aus meiner Sicht die Payout Ratio des FCF|FFO für mich aussagekräftiger, da hier die laufenden Gebäudeinvestitionen abgezogen werden. Bis 2022 waren die Werte auch moderat, allerdings sind mit den hohen Investitionen 2023 auch die Werte angewachsen. 2024 normalisierte sich die Payout Ration sowohl bei Div/FCF als auch bei Div/FFO.
Trotzdem bin ich immer noch der Meinung, dass nach Dividendenzahlung der FCF nicht ausreichen wird, um den Schuldendienst zu bedienen (ceterum censeo)
Strategieumsetzung Wachstum | Lifestyle |Adjacent
Seit einiger Zeit wurde ja das Thema Zukäufe, Lifestyle zur Verbesserung der Attraktivität der Standorte einerseits und Adjacent als zusätzlicher Fokus auf das unmittelbare Umfeld der Malls als potentielle Neuflächen vom Management vorangetrieben, um wieder in ein Wachstumsfahrwasser zu kommen. Auf der folgenden Folie ein Umsetzungsbericht.
Wie wirkt sich das nun konrekt auf die Flächen aus? In der folgenden Folie eine Zusammenstellung seit 2022. In den 3 Jahren 2023 – 2025 wuchs die Fläche um 2.656 sqft, das sind immerhin + 10%.
Kurzzusammenfassung der KPI´s
- Die vermietbaren/gemanagten Flächen sind 2025 nochmals um 4,4 % gestiegen
- Der Jahresumsatz ist um 11% höher als im 2024
- Der Jahresgewinn steigt auf 113,9 Mio | + 16%
- Es gelingt, neue qualitativ hochwertige Mieter zu bekommen (Sephora von LVMH, Ulta Beauty)
- Die Strategieerweitung auf LifeStyle Center läuft gut an, die Nachfrage der Mieter hält an
- Vermietungsgrad trotz Zukäufe wieder auf 98%
- Der Zinsaufwand ist in 2 Jahren. um 35% gestiegen (48 Mio -> 65 Mio)
- Nettogewinn pro Aktie liegt bei durchschnittlichen $ 1,01 pro Aktie
- Die Payout Ratio FFO / Dividenden ttm liegt bei sehr auskömmlichen 49% -> Die Dividende ist gesichert
- Zinsänderungsrisiko Refi gering - Fixzins von 3% für 96% der Verbindlichkeiten festgelegt
- Verschuldung noch zu hoch - Net debt / Equity 2,2 x | Net debt / FFO ttm 5,6 x
- Forever 21 ist wieder in Chapter 11 gegangen
- Neue Rahmenvereinbarungen mit Banken - Rahmen ausdehnbar bis 1,1 Mrd. Damit Tilgungen 2026 - 2028 refinanzierbar
Ein Exkurs - Catalyst Brands
Catalyst Brands ist ein neues US-amerikanisches Einzelhandelsunternehmen, das im Januar 2025 durch die Fusion von JCPenney und der SPARC Group gegründet wurde. Die SPARC Group ist ein Joint Venture von Authentic Brands Group, Simon Property Group und Brookfield Corporation und betreibt Marken wie Aéropostale, Brooks Brothers, Eddie Bauer, Forever 21, Lucky Brand und Nautica
Hintergrund und Ziele
Catalyst Brands vereint mehrere bekannte, aber finanziell angeschlagene Modemarken unter einem Dach. Das Unternehmen startet mit 9 Milliarden US-Dollar Jahresumsatz
1.800 Filialen |60.000 Mitarbeitenden |1 Milliarde US-Dollar Liquidität
Der Hauptsitz befindet sich in Plano, Texas, dem früheren Sitz von JCPenney. Ziel ist es, durch gemeinsame Ressourcen, Datenanalysen und Technologieeinsatz (z. B. KI-gestützte Lieferkettenoptimierung) Synergien zu schaffen und die Marken zu revitalisieren
Aktuelle Entwicklungen
Reebok: Die US-Operationen wurden verkauft.
Forever 21: Es werden strategische Optionen geprüft, einschließlich möglicher Verkäufe oder Umstrukturierungen.
Personalabbau: Kürzlich wurden etwa 250 Stellen in der Unternehmenszentrale gestrichen, was etwa 5 % der Belegschaft entspricht. chron.comThe Robin Report
Kritische Stimmen
Einige Branchenexperten bezweifeln den langfristigen Erfolg des Konsortium-Modells. Sie argumentieren, dass das Zusammenführen mehrerer strauchelnder Marken ohne grundlegende Innovation lediglich den Niedergang verzögern könnte.
Präsenz von Catalyst Brands bei Tanger Outlets (SKT)
Stand: März 2026. Trotz der Konkurrenzsituation zwischen den Eigentümern sind die meisten Spezialmarken des Catalyst-Portfolios strategische Mieter bei Tanger.
Aktive Filialpräsenz
- Aéropostale Starke Präsenz in fast allen Tanger-Standorten.
- Brooks Brothers Factory Store Vertreten in den Premium-Outlet-Centern von Tanger.
- Eddie Bauer Häufig vertreten (aktuelle Umstrukturierung der stationären Flächen beachten).
- Lucky Brand Regelmäßiger Mieter in den meisten US-Centern.
- Nautica Feste Größe im Bereich Sportswear bei Tanger.
Eingeschränkt oder nicht vertreten
- Forever 21 Kaum noch Filialen nach der Restrukturierung 2025; Fokus liegt auf Digital-Vertrieb.
- JCPenney Keine Filialen (Format passt nicht zum klassischen Outlet-Konzept).
Aus dem Earnings Call
Q: Es scheint, als hätten wir in diesem Jahr bisher einen Anstieg bei den Insolvenzen von Einzelhändlern und Filialschließungen gesehen. Vielleicht ist Bauer ein weiterer Name, der zu kämpfen hat. Es klingt so, als würden sie möglicherweise auch einige Standorte schließen. Ich würde gerne wissen, ob Sie deren Anteil an der gesamten Bruttomietfläche des Portfolios und deren annualisierte Grundmiete nennen könnten.
A: Danke. Keiner der Mieter, die dies angekündigt haben, gehört zu unseren Top 25. Es handelt sich also jeweils um kleine Mieter. Ich meine, natürlich können Sie – alle unsere Einkaufszentren sind geöffnet, Sie können also dorthin gehen. Und wir haben, glaube ich, 14 Eddie-Bauer-Filialen im Portfolio.
Ein Exkurs - eine Strategieerweiterung läuft gut an
Aus dem EarningsCall
In den letzten 12 bis 24 Monaten haben wir uns ziemlich stark auf den Bereich Gesundheit und Schönheit konzentriert und Ulta und Sephora in unser Portfolio aufgenommen. Ich denke, dass dies unserem Einkaufszentrum eine Reihe von Vorteilen gebracht hat. Wir wollen eine deutlich jüngere Kundengruppe ansprechen, um ihnen unser Einkaufskonzept näherzubringen. Ich denke, Sephora und Ulta haben wirklich gute Arbeit geleistet, um diese Kundengruppe anzusprechen, sie dazu zu bewegen, häufiger bei uns einzukaufen, länger zu bleiben und letztendlich mehr Geld auszugeben. Aus strategischer Sicht werden wir also weiterhin über neue Marken und neue Nutzungsmöglichkeiten nachdenken, um unser Angebot zu diversifizieren und unseren Kundenstamm weiter zu vergrößern
Q: Sie haben sich offensichtlich gut auf Lifestyle-Center umgestellt. Sie haben jetzt vier davon. Wenn ich Sie fragen würde, Steve, wie viele dieser Center wird Tanger Ihrer Meinung nach in 18 oder 24 Monaten besitzen? Und welchen Prozentsatz des NOI können wir Ihrer Meinung nach realistischerweise von diesen Centern erwarten?
A: Vielen Dank für die Frage, Floris. Sie sprechen von einer Neuausrichtung. Ich denke, diese Neuausrichtung begann vor etwa vier oder fünf Jahren, als wir unser Outlet-Portfolio um neue Nutzungsmöglichkeiten erweitert haben, weil wir erkannt haben, dass Outlet-Käufer mehr als nur den Nervenkitzel beim Stöbern in einem Outlet-Center suchen, wenn sie zu uns kommen. In diesem Zusammenhang haben wir unser Angebot an Speisen und Getränken für unsere Kunden verbessert. Wir haben mehr Erlebnisangebote für unsere Kunden geschaffen. Wir haben unsere Immobilien besser ausgestattet. Wir haben ein Treueprogramm eingeführt. Unsere Einkaufszentren – insbesondere der Outlet-Bereich – haben uns die Stärke und die Überzeugung gegeben, dass wir voranschreiten und mit dem Bau weiterer Immobilien dieser Art beginnen oder deren Wert erheblich steigern können.
Wir werden weiterhin Ausschau halten – und um die Frage zu beantworten: Wir werden weiterhin Open-Air-Lifestyle-Einkaufszentren mit Vollpreisangeboten im Auge behalten und sie erwerben, wenn sie für unser Portfolio strategisch sinnvoll sind. Wir sind ein Betreiberunternehmen. Wir sind also nicht daran interessiert, Shoppingcenter mit niedrigen Renditen zu kaufen und Gutscheine zu verteilen. Wir suchen nach Centern, bei denen wir wissen, dass wir einen enormen Mehrwert schaffen können, indem wir unsere Leasing-, Betriebs- und Marketingkompetenzen nutzen, um dieses Ziel zu erreichen.
Das Income Statement in der Jahresentwicklung
Zur Jahresentwicklung unter Berücksichtigung der neuen Akquisitionen
1 – Die Mieterträge konnten aufgrund der Akquisitionen im ersten vollen Jahr wieder um 11% gesteigert werden. Erst mal gut. Somit stieg auch der Gesamtumsatz um 11% | + 55 Mio
2 – Die Gesamtkosten stiegen um nur 9% | + 35 Mio . Dabei erhöhte sich die AfA aufgrund der Akquisitionen um 9% | + 12 Mio. Die Betriebskosten um 11% und die Verwaltungskosten konnten mit + 1% sehr gut im Zaum gehalten werden.
3 – Daher wuchs der Gross Profit um 20 Mio bzw. 14%, die Gross Profit Marge konnte auf guten 29% konstant gehalten werden.
4 – Bei den sonstigen Kosten kommt nun die Rechnung für die erhöhte Verschuldung – der Zinsaufwand stieg um stolze 27% von 48 auf 60 Mio p.a. und 2025 auf 65,8 mio (+ 5,2 Mio)
5 – das Other income besteht überwiegend aus den Cash Veranlagungen; da dieser Bestand durch die Zukäufe massiv geschwunden wurde, gibt es demensprechend nur noch 0,7Mio statt 1,5Mio Ertrag ( – 55%)
5 – Damit ergibt sich ein Betriebergebnis von 105,9 Mio und damit sind das 16% mehr als im Vorjahr. ABER die Einküfte aus den unkonsolidierten Beteiligungen stiegen auf 13,6 Mio und somit um + 20% im Vergleich zum Vorjahr.
6 – Beim Net Income / Gewinn hat man nun mit 119,5 Mio (+ 16%) ein sehr gutes Ergebnis erzielt.
7 – Nach Abzug von Auschüttungen auf Beteiligungen und Schuldscheininhabern verbleiben rd. 113,9 Mio für die Aktionäre und somit + 17%| 16,2 Mio mehr als im Vorjahr.
Nachdem die Aktienanzahl durch Veräußerung von Aktien um 4% gestiegen ist, verbleiben nun für die Gesamtaktionäre bei gleichem ausschüttungsfähigen Gewinn rd. $ 1,01 und somit um 13% mehr als die 89¢ cent des letzten Jahres. Damit tut die Verwässerung des Altaktionären etwas weh, aber man hat nun Anteile eines Unternehmens, das sich wieder aufgerichtet hat und relativ stabil den Unwettern des Börsenpackets und der Wirtschaft trotzen können sollte.
Conclusio – SKT stabilisiert sich zusehens und ist bereits auf einen neuen Wachstumspfad eingeschwenkt. Mal schauen, was die Zukunft bringt, wenn die Strategieerweiterung Richtung LifeStyle Center so konsequent umgesetzt wird.
Die FFO Berechnung in der Jahresentwicklung
Bei der FFO Berechnung werden überwiegend die AfA und Amortisationsaufwendungen wieder addiert, zudem auch a.o. cashwirksame Positionen. Mit einer Div/FFO Payout ratio von aktuell 49,5% bleiben noch 50,5 % für andere Verwendungen in Höhe von (279,6,0 – 132,2 = 147,4 Mio)
Das CF Statement in der Jahresentwicklung
Zur Jahresentwicklung unter Berücksichtigung der neuen Akquisitionen
1 -Ausgehend vom höherem Netto Income von 119,5 Mio wird nun ein deutlich höherer Abschreibungsbetrag (151 Mio) dazugezählt.
2 – gut ist, dass schon 3 Jahre lang keine ao Abschreibungen mehr erfolgen, allerdings musste eine mittlere Abschreibung von 4,2 Mio durchgeführt werden. Dies resultierte aus dem Verkauf der Howell Mall.
3 – die Finanzierungskosten werden gleichbleibend über die Gesamtlaufzeit abgeschrieben. Mit $ 3,7 Mio pro Jahr sind diese nicht gerade niedrig
4 – der Beitrag von unkonsolidierten Unternehmen muss hier abgezogen werden (- 13,5 Mio), Ausschüttungen von kumm. Erträgen werden aber wieder dazugezählt, da zahlungswirksam; auch die Gehaltsaufwendungen in Form von Aktien werden wieder dazugezählt (+ 12,7Mio)
In Summe fällt der operative CF mit 295,4 Mio sehr positiv aus und ist der höchste der letzten 7 dargestellten Jahre. Damit wird der Aufwärtspfad schon mal untermauert.
Bei den investing activities
1 – Die Investitionen bleiben auf hohem Niveau (2024 | 100,4 Mio: 2025 | 90,2 Mio)
2 – 2025 wurde wieder kräftiger akquiriert ( 2024 | 76,1 Mio; 2025 | 183,0 Mio)
3 – Die anderen Positionen können so nicht verglichen werden, da sie dem tatsächlichen Bedarf entspringen.
In Summe werden 178 Mio an Investitionen getätigt. Ist in Summe ein auf Wachstum ausgerichteter Betrag.
Bei den financing activities
1 – Die Dividenden erreichen mit 132 Mio ein neues Hoch ( + 16%)
2 – Der Revolverkredit wird etwas erhöht ( + 26 Mio)
3 – es gab dieses Jahr keine Aktienrückkäufe; wahrscheinlich ist auch dem Mangement der Kurs zu hoch und/oder man investiert lieber in neue Shopping Center
4 – die Begebung neuer Aktien war auch dieses Jahr wieder eine wesentliche Cash Quelle um die Akquisitionen zu stemmen. (2024 + 113,8 Mio | 2025 68,8 Mio)
Aufgrund der hohen Dividenden ist der financing CF aber noch negativ. Ist aber neutral zu sehen.
In Summe ergibt sich ein CF Überhang von 6,5 Mio der zu einer Cashposition am Jahresende von 53,5 Mio führt
Die Bilanz in der Jahresentwicklung
Zur Jahresentwicklung unter Berücksichtigung der neuen Akquisitionen
1 – Die Entwicklung von 2022 – 2025 bringt neue ShoppingCenter im Umfang von brutto 919 Mio. Nach Afa beläuft sich die Steigerung auf 551 Mio. Das ist ein Wachstum von bemerkenswerten + 32% brutto und + 33 % nach Afa. (1.655 →2.207): Oder ein CAGR von 9,2% brutto und 10,6% nach Afa.
Damit konnte SKT ein bis dahin unübliches Wachstum erzielen! Ein Grund für die höhere Bewertung der Aktie durch Mr. Market
2 – Der Cashbestand sorgt für einen Teil der Investments, fiel auf fast Null und dümpelt nun etwas dahin ( 18,1 Mio)
3 – Somit wächst die Bilanzsumme auf 2,655 Mio (+ 11,5%)
4 – die Verschuldung wächst nur gering, da durch den laufenden FFO und die Herausgabe von neuen Aktien , sowie durch Plünderung des Kassenbestandes die Refinanzierung gewuppt werden. Gratulation!
5 – die Steigerung bei den besicherten Hypotheken von 58,8 auf 185,2 Mio (mortgages) ist auf die Neuakquisitionen in Cleveland und Kansas City zurückzuführen; Anfang 2026 wurden aber wieder neue Exchangeable Senior Notes (Wandelanleihen) im Umfang von 250 Mio begeben; diese unbesicherten Schulden
6 – a die anderen Positionen entwickeln sich unauffällig.
Dadurch kann nun das Eigenkapital sehr gut entwickelt werden. Es steigt seit 2021 von 478 auf 735 Mio. (+ 53%). Dadurch entwickelt sich das NetDebt/Equity sehr vorteilhaft. Man steht nun bei 2,2x und das ist schon ein sehr gute Leistung.
Bei der Entwicklung des EK ab 2022 sieht man
1 – Der Gewinn der vier Jahre beläuft sich auf 412,0 Mio
2 – Die Ausgabe von neuen Aktien beläuft sich auf 271,1 Mio
3 – Dividenden wurden in Höhe von – 445,6 Mio bezahlt
4 – die anderen Positionen belaufen sich netto auf -11,6 Mio
5 – Das EK wuchs daher von 499,8 auf 735,1 Mio (+ 235,3)
Zur Verschuldung
Hier die Fälligkeiten und Kennzahlen der Verschuldung mit Ende 2025. Nachdem aber bereits im Jänner umfangreiche Refinanzierungsmaßnahmen getroffen wurden, kommen diese in der nächsten Folie zur Geltung.
Die Ratings mit BBB sind sehr aktuell und stabil!
Finanz-Update Tanger Inc. (SKT): Emission & Aktienrückkauf 2026
Eckdaten der Umtauschanleihen (Convertible Notes)
| Parameter | Details |
|---|---|
| Nennbetrag | 250,0 Mio. USD |
| Zinssatz / Fälligkeit | 2,375 % p.a. | 15. Januar 2031 |
| Zahlungstermine | Halbjährlich (15.01. / 15.07.) |
| Umtauschkurs | 24,0662 Aktien pro 1.000 $ Nennwert (ca. 41,55 $ / Aktie) |
| Nettoerlös | ca. 243 Mio. USD |
Absicherung: Capped-Call-Transaktionen
Zur Minimierung der potenziellen Verwässerung bei Umtausch wurden Capped-Calls abgeschlossen:
- Cap-Preis: ca. 47,49 USD pro Aktie (40 % Prämie zum Kurs vom 07.01.2026).
- Kosten: ca. 9 Mio. USD Prämie (aus dem Emissionserlös finanziert).
- Zweck: Abdeckung der zugrunde liegenden Stammaktien zur Reduzierung der Verwässerungseffekte.
Strategischer Aktienrückkauf
Zeitgleich mit der Preisgestaltung der Anleihen nutzte das Unternehmen die Liquidität für Rückkäufe:
- Volumen: ca. 590.000 Stammaktien.
- Investitionssumme: ca. 20 Mio. USD.
- Kurs: 33,92 USD pro Aktie (Schlusskurs vom 07.01.2026).
Strategische Mittelverwendung (Januar 2026)
Die Operating Partnership von Tanger Inc. nutzt den Nettoerlös von ca. 243 Mio. USD zur Optimierung der Kapitalstruktur und zum Schutz des Shareholder-Value:
Rückzahlung der 3,125% Senior Notes (fällig Sept. 2026) sowie Tilgung offener Kreditlinien zur Zinssenkung auf 2,375%.
Direkter Rückkauf von ca. 590.000 Stammaktien am 07.01.2026 zur Reduktion der ausstehenden Anteile.
Finanzierung der Capped-Call-Prämien, um eine Verwässerung bei Aktienkursen bis zu 47,49 $ zu verhindern.
Was ist eine Capped-Call-Transaktion?
Eine Capped-Call-Transaktion fungiert als strategische Absicherung gegen die Verwässerung von Aktienanteilen, die normalerweise entsteht, wenn Inhaber von Wandelanleihen ihr Umtauschrecht nutzen.
Szenarien bei Fälligkeit (Beispiel Tanger 2026)
Der Basiskurs für den Umtausch liegt bei 41,55 $, die Obergrenze (Cap) bei 47,49 $.
| Aktienkurs | Auswirkung auf die Verwässerung | Status der "Versicherung" |
|---|---|---|
| Unter 41,55 $ | Keine Verwässerung | Nicht benötigt (verfällt wertlos) |
| 41,55 $ bis 47,49 $ | Vollständig geschützt | Die Bank liefert den Ausgleichswert |
| Über 47,49 $ | Teilweise Verwässerung | Schutz endet an der Kapazitätsgrenze |
Vorteile für das Unternehmen und die Aktionäre
- Niedrige Zinsen: Die Anleihe kostet nur 2,375 % Zinsen, da die Anleger auf Kursgewinne hoffen.
- Höherer "echter" Umtauschpreis: Wirtschaftlich gesehen verschiebt Tanger die Verwässerungsschwelle durch die 9 Mio. $ teure Prämie um 40 % nach oben.
- Stabile EPS: Der Gewinn pro Aktie (Earnings Per Share) bleibt geschützt, da weniger neue Aktien ausgegeben werden müssen.
Somit ergibt sich eine neue Verschuldungssituation, die sich v.a. im Jahr 2030/2031 bei als Wandelanleihe niederschlägt, die entweder als unsecured Term Loan Ende 2030 (Kurs unter 41,55) oder als Wandelanleihe 2031 niederschlägt.
Die Ratings sind jedenfalls stabil. Die Covenants werden allesamt eingehalten und bieten noch Platz für zusätzliche Liquidität im Bedarfsfall.
Wie hoch ist das Zinsänderungsrisiko?
Zuerst erkennt man, dass der Enterprise Value von 4,7 Mrd in FY 2023 auf 5,5 Mrd in FY 2024 und 5,7 Mrd in FY 2025 gestiegen ist. Der Anstieg 2025 beruht auf 0,2 Mrd mehr Fremdkapital.
Die Refinanzierung erfolgt zu 98% zu Fixed Rate Debt und nur zu 2% in Variablen Papieren. Die Gesamtrefikosten betragen ja, wie bereits oben dargestellt, rund 4,1 % p.a ab neuer Refi 2026.
Wie sicher ist die Dividende?
Gibt es die Gefahr einer Dividendenkürzung?
Und hier liegt auch meine Hauptsorge. Es müssen ab 2026 - 2028 massiv Schulden zurückgezahlt werden (1.164 Mio). Wie man sieht, bleibt nach der Dividendenzahlung deutlich zu geringer Cash übrig um das zu stemmen. Daher wurden ja auch bereits Refinanzierungen eingegleist, die jene Rückzahlungen abdecken, die auch dem Cashflow nicht geleistet werden können. Die Banken haben aktuell wohl kein Problem damit, da es ja 3,3 Mrd Assets gibt, denen nur 1,3 Mrd Notes und Term Loans gegenüberstehen. Damit ist man statisch abgesichert. Und solange die Zinsen gezahlt werden können, wieso sollte man sich da aufregen; die Gans legt ja weiterhin die Eier.
In dieser konservativen Annahme gehe ich vom aktuellen CF (rot) und FFO (Gelb) aus. Die Balken zeigen die anstehenden Tilgungen und laufenden Dividenden. Die Dividenden steigen mit 3% pa, FFO und FCF mit jeweils 1% p.a. Hier sieht man nochmals deutlich, dass 2026 – 2028 Tilgungen anstehen, die vom aktuellen FCF/FFO nicht gedeckt sind. Daher werden hier wohl Refinanzierungen in die Jahre 2029/2030/2032 durchgeführt werden.
Letztes Jahr schrieb ich: Wenn man den FFO mit 247 Mio ansetzt und die Dividendenzahlungen mit 120 Mio, so liegt die Div/FFO ratio bei 48,6 % und somit ist es eine sichere Angelegenheit.
Wenn man aber auf die Schulden schaut, so müssen 2026 – 2028 rund 1.158 Mio getilgt werden. Bei einem angenommenen freien FFO von rd. 250/2 = 125 Mio kann man somit in den nächsten 3 Jahren rund 375 Mio ansparen. Da fehlen aber noch 783 Mio, die man neu refinanzieren müßte oder man kürzt eben etwas die Dividende. Oder man gibt neue Aktien heraus.
Jedenfalls wird das Jahr 2026 ein spannendes, was die Refinanzierung anbelangt.
Nun, die Antwort des Unternehmen kam gerade mit der neuen Refinanzierung von 250 Mio (siehe oben zur Mittelverwendung). Mann, da bin ich wieder mal gut mit meiner Prognose gelegen…
Die Aktionäre von SKT
Die Aktionäre von SKT sind lt. FinViz zu 94,2% Institutionelle Anleger, Insider sind nur zu 2,3%b dabei. Hier die Top 10 Aktionäre und in der Tat sind es hier die üblichen Geldeinsammler, die wie beim Catwalk aufgereit sind. Blackrock und Vanguard haben gemeinsam schon mal 1/4 der ausstehenden Aktien. Hier fällt auf, dass Vanguard aktuell 5,9 Mio Aktien verkauft hat. Immerhin 33% der bisher gehaltenen Aktien. Ich habe im Netz dazu keine Begründung gefunden. Nachdem beim Rest der Insti´s kaum Bewegungen stattgefunden haben, liegts wohl nicht bei SKT
Die Aktivitäten der Insider sind nicht gerade hoch. Mit 30 Insider Trades gibt es zwar mehr Verkäufe als Käufe, aber das sagt nicht viel aus. Auch bei der Anzahl der gehandelten Aktien bleiben auf 12 Monate gerade mal verkaufte Aktien in Höhe von 157.221 übrig. Bei einer Aktienanzahl von 115,1 Mio sind das 0,1%, also nicht bedeutend.
Zur Guidance 2026
Zuerst mal die Frage, ob die Guidance 2024 erreicht wurde und die Antwort ist ja. Beim Net Income /share lag man in der Mitte der Spanne , beim Core FFO konnte man die Guidance klar schlagen.
Die Guidance 2025 war sehr konservativ. Und demnach auch nicht verwunderlich, dass man im IST dann doch mehr erzielen konnte. Net Income $1,04 | + 18% und CoreFFO $ 2,33 | + 9,4%.
Die Guidance 2026 bleibt ebenfalls auf dem Boden der Realität. Mit einem + von 9,5% beim Net Income per diluted share und + 5,2% beim CoreFFO per diluted share ist man in Line mit den Ergebnissen der letzten Jahre. Wie schrieb ich letztes Jahr?
Das Wachstum ist nicht riesig, ist aber erst mal ok für mich
Der EarningsCall für Q4 25 (25.2.26)
Management View
- Stephen Yalof, Präsident und CEO, erklärte: „Tanger hat erneut ein starkes Quartal hingelegt, das ein produktives Jahr abrundet und uns für weiteres Wachstum positioniert.“ Er verwies auf ein Rekordvolumen an Neuvermietungen von über 3 Millionen Quadratfuß, eine Auslastung von 98,1 % zum Jahresende und eine Umsatzproduktivität der Mieter von 473 US-Dollar pro Quadratfuß, was einem Anstieg von 7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Yalof hob den proaktiven Ansatz des Unternehmens hinsichtlich der 2026 auslaufenden Mietverträge hervor, wobei über 40 % der auslaufenden Flächen bis Januar geregelt seien, und betonte die laufenden Verbesserungen im Merchandising, bei denen neue Nutzungsformen und Kategorien genutzt werden, um die Mieterstruktur zu erneuern. Er merkte an: „Günstige Marktbedingungen, gestützt sowohl durch einen Mangel an neuen Einzelhandelszentren als auch durch eine Konsolidierung im Kaufhausgeschäft, haben zu einer starken Vermietungsnachfrage in unserem gesamten Portfolio beigetragen, von der wir erwarten, dass sie anhalten wird.“
- Yalof erörterte strategische Fortschritte im Technologiebereich, darunter KI-gestützter Kundenservice, und hob aktuelle Marktentwicklungen in der Nähe ihrer Zentren hervor, wie das Sphere-Projekt neben dem National Harbor Center und den Umzug des Kansas City Chiefs Stadium. Er schloss mit den Worten: „Wir schaffen Einkaufsziele, die bei den Verbrauchern der Zukunft Anklang finden, und bieten gleichzeitig unseren Einzelhändlern, Kunden und Aktionären beständigen Mehrwert.“
- Michael Bilerman, CFO, berichtete: „Wir erzielten im vierten Quartal einen Core-FFO von 0,63 US-Dollar pro Aktie, was einem Anstieg von 16,7 % gegenüber den 0,54 US-Dollar pro Aktie im Vorjahreszeitraum entspricht, und wir beendeten das Jahr 2025 mit einem Core-FFO von 2,33 US-Dollar pro Aktie, was einem Anstieg von 9,4 % gegenüber den 2,13 US-Dollar im Jahr 2024 entspricht.“ Bilerman ging auch auf die Refinanzierungsaktivitäten ein und erwähnte: „Wir haben Anfang Januar eine Reihe bedeutender Kapitalmarkttransaktionen abgeschlossen und dabei Schulden in Höhe von 800 Millionen US-Dollar aufgenommen und refinanziert, was unsere ohnehin schon starke Bilanz durch eine Verbesserung unserer Liquidität, eine Erhöhung unserer Flexibilität, eine Verlängerung der Laufzeit unserer Schulden, eine Senkung unserer Zinssätze, eine Erweiterung unserer Bankengruppe und vor allem durch eine Risikominderung weiter gestärkt hat.“
Q & A
- Andrew Reale, BofA Securities, Research Division: Er fragte nach den Auswirkungen auf die Investitionsausgaben (CapEx), falls Saks Mietverträge ablehnen sollte, und ob solche Szenarien in der CapEx-Prognose berücksichtigt seien. Yalof antwortete, dass Saks keine Mietverträge gekündigt habe und dies auch nicht erwarte, und Bilerman stellte klar: „Alle Ausgaben, die davon abhängen, ob und wann wir diese Geschäfte zurückerhalten, würden wir übernehmen. In diesem Jahr würde es nicht viel CapEx geben. Das ist also nicht in den von uns angegebenen CapEx von 65 bis 75 Millionen US-Dollar enthalten.“
- Juan Sanabria, BMO Capital Markets: Er fragte nach Trends bei Mietverträgen und längeren Laufzeiten sowie danach, ob längere Laufzeiten proaktiv angestrebt werden. Yalof wies darauf hin, dass die Neuvermietung rentabler sei als Vertragsverlängerungen, und erklärte: „Ich muss uns daran erinnern, dass wir Betreiber sind und jede Entscheidung, die wir treffen, dem langfristigen Wachstum dient.“
- Sydney McEntee, Citi: Fragte nach der Akquisitionspipeline und demografischen Verschiebungen. Bilerman sagte: „Unsere Pipeline bleibt aktiv. Wir werden uns wirklich auf Objekte konzentrieren, bei denen wir Wert schaffen können.“ Yalof stellte eine jüngere und familienorientiertere Kundenbasis sowie eine verstärkte Beteiligung am Treueprogramm fest.
- Richard Hightower, Barclays: Fragte nach Saisonalität und Auslastungsrhythmus. Bilerman erklärte: „Nicht jeder Belegungspunkt ist gleich viel wert. Es gibt eine gewisse Schwankung, die einfach auf die saisonale Natur zurückzuführen ist, wobei wir zum Jahresende wegen der Feiertage einen Höhepunkt erreichen.“
- Weitere Fragen betrafen befristete Mietverhältnisse, Investitionspläne für Kansas City, Forderungsausfälle, Mietspannen, Insolvenzen im Einzelhandel, die Mieternachfrage nach Kategorien sowie die Auswirkungen des Treueprogramms auf die Kundendemografie.
Stimmungsanalyse
- Analysten stellten wiederholt Fragen zu Investitionsrisiken, Insolvenzen im Einzelhandel und der Rentabilität von Mietverträgen, was auf eine leicht vorsichtige Haltung hindeutete, erkannten jedoch die operativen Stärken an.
- Das Management behielt sowohl in den vorbereiteten Ausführungen als auch in der Fragerunde eine zuversichtliche und proaktive Haltung bei und verwendete Formulierungen wie „Wir verfügen nun über Fallstudien, wie wir unsere Plattform zur Wertschöpfung nutzen können“ und „Wir verzeichnen ein erhebliches Bevölkerungswachstum.“
- Im Vergleich zum Vorquartal zeigten sich die Analysten ähnlich zurückhaltend hinsichtlich des Mieterrisikos und der Kostenprognosen, während das Management in seinem Ton weiterhin zuversichtlich blieb und den Fokus auf die operative Umsetzung legte.
Risiken und Bedenken
- Das Management räumte potenzielle Risiken durch Mieterschließungen ein und verwies dabei insbesondere auf Saks und Eddie Bauer, betonte jedoch, dass keiner der kürzlich bekannt gegebenen insolventen Mieter zu den Top 25 gehöre.
- Es wurde auf das Investitionsrisiko durch mögliche Mietvertragsablehnungen hingewiesen, wobei die entsprechenden Ausgaben noch nicht in der aktuellen Prognose berücksichtigt sind. Das Management betonte die Möglichkeit, die Lücken mit temporären Mietern zu füllen, während nach langfristigen Ersatzmietern gesucht wird.
- Analysten äußerten Bedenken hinsichtlich der Mietspannen, der Annahmen zu Forderungsausfällen und der Auswirkungen von Insolvenzen im Einzelhandel, doch das Management bezeichnete diese als beherrschbar und sogar als Chancen für eine Neuausrichtung des Sortiments.
Fazit
Tanger Inc. schloss das Jahr 2025 mit einer Rekordvermietungsaktivität, einer robusten Auslastung und einem starken Wachstum des Kern-FFO ab und positionierte das Unternehmen damit für eine weitere Expansion im Jahr 2026. Das Management prognostiziert ein anhaltendes organisches und externes Wachstum, gestützt durch eine verbesserte Bilanz, erhöhte Liquidität und einen proaktiven Ansatz bei Mieter- und Merchandising-Strategien. Das Unternehmen geht davon aus, dass anhaltende demografische Veränderungen, innovative Marketing- und Kundenbindungsinitiativen sowie eine umsichtige Kapitalallokation auch im kommenden Jahr eine nachhaltige Wertschöpfung für die Aktionäre vorantreiben werden.
Zusammenfassung der Analyse
1. Die Vermietbaren Flächen werden durch Akquisitionen nun laufend vergrößtert. Die Strategie von Lifestyle Centers greift ganz gut, zum wird der Mietermix gut ergänzt ( Sephora, Ulta Beauty).
2. Es gelingt auch, die Flächen gut zu bewirtschaften; die Vermietungsquote (98%) und die Spreads bei den Neuabschlüssen (+ 37%) und bei Verlängerungen (+ 15%) zeigen, dass SKT wieder eine Abschlusspower hat.
3. Bei den betriebswirtschaftlichen Kennzahlen verbessert man sich ebenfalls laufend, aber hier geht es nur in relativ kleinen Schritten voran.
4. Bei der Rückzahlung hat man wieder in die Refinanzierungs – Trickkiste gegriffen, sodaß 214 Mio für Tilgungen zur Verfügung stehen und auch die Zinsen hier auf 2,375% gesenkt werden konnten.
5. Die Mietausfälle hatten SKT längere Zeit im Griff, man vergisst allzu schnell, dass „Problemmieter“ Mitte 2020 rund 23% des Umsatzes ausmacht. Diese Phase wurde aber vom Unternehmen wieder gut bearbeitet. Man denke nur an die damaligen Pop Up Stores, die nur für kurze Zeit vermietet werden konnten.
5. Man hat das operative Geschäft nun wieder im Griff und nimmt sehr engagiert die neue Wachstumsphase ink Angriff. Möge die Übung gelingen.
6. Man konnte in den letzten 4 Jahren das EK deutlich um 235 Mio steigern. Sehr gut.
Aktuelle Bewertung
Wenn man den Adjusted FFO / Aktie heranzieht, so zeigt sich mit einem aktuellen Wert von 194x eine deutliche Überbewertung im Vergleich zum historischen Mittel von 16,41x. Mit einer Dividendenrendite von gerade mal 3,33% lädt SKT auch nicht die Dividendenjäger ein. Nachdem ich einen øEinkaufsKurs von 12,09 bereithalte, bleibt aber für mich die Aktie mit eine persönlichen DivRendite von 1,15/12,09 = 9,5% ein gerngesehener Portfoliobestandteil.
Im 5 Jahreschart (mit forward Sätzen) sieht man auch in diesem Fall die Überbewertung. Somit kein Kaufimpuls vorhanden.
Das Risiko des Zollkrieges
Auch SKT bzw. deren Mieter werden von hohen Zöllen nicht unversehrt bleiben. Sollten daher die Basiszölle von 10 – 20% tatsächlich aufrecht bleiben, werden wohl auch einige Preise in den Stores steigen. Auf der anderen Seite könnte wieder der Spruch von Steven B. Tanger, dem Gründer, gelten „In good times, people love a bargain, in tough times, people need a bargain“
Beide Entwicklungen sind noch nicht vorhersehbar, daher fange ich jetzt auch nicht an, einer Seite den Vorzug zu geben.
Mein aktueller Investmentcase
- Ich habe SKT vor allem zu Zeiten gekauft, in denen der Aktienkurs im Keller war. Ich war aber überzeugt, dass die Einkaufscenter einfach an Attraktivität wieder gewinnen, wenn die Pandemie ein Ende hat. Nachdem dann die Aktie wieder Fahrt aufgenommen hat, habe ich meinen Einsatz tw. herausgenommen und mit Freude den Anstieg des Kurses wahrgenommen. Aufgrund des niedrigen Einstiegs liegt meine persönliche Dividendenrendite über 9,5%.
- Die Wachstumsbemühungen und auch deren Umsetzung hat für einen guten Schwung gesorgt; hier hat sich das Management mein Vertrauen erarbeitet. Es hat den Laden gut im Griff, Mietausfälle kommen vor, sind aber nur marginal und fallen betriebswirtschaftlich nicht ins Gewicht.
- SKT ist mir momentan etwas zu teuer; daher kommt ein Nachkauf eigentlich nicht in Betracht.
- Es könnte aber sein, dass ich bei einem deutlichen Abschwung ein Teil der Dividendenerträge wieder investiere.
Halten, Kaufen, Verkaufen
Aufgrund der Bewertung kommt ein Kauf für mich aktuell nicht in Frage. Im Gegenteil muss ich eigentlich über einen teilweisen Verkauf nachdenken.
Aktuell halte ich 600 Aktien mit einem øKurs von $12,09. Damit liegt meine persönliche Dividendenrendite nach der Erhöhung auf $ 0,275 pro Quartal = $ 1,15 / 12,09 = 9,5%. Somit ist aber auch klar, dass ein Verkauf eigentlich nicht sinnvoll ist, da ich für den Verkaufserlös kaum ein adäquates Investment mit dieser DivRendite finde.